东莞楼市:买房深度分析,看懂这些再也不会入坑

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提问：你好广叔。要在东莞买房，总价500万左右，投资为主，可以长期持有。请推荐具体的楼盘，具体哪一期，按优先推荐的先后顺序排序，麻烦做深度讲解。 同时帮分析南城的新盘万象府，和真松山湖的万科金域松湖 、保利红珊瑚的二手房。这三个楼盘如何选择

回答：你好。你列举的盘也是我想要推荐的。新盘万象府，区位优势是比较明显的，位于东莞主城区的CBD内，未来周边的发展潜力，比较有想象空间，缺点是相关的学校+商业配套还未完善，需要一点时间。万科金域松湖，就如你说的，真松山湖，华为基地旁，R3线，大花园社区。保利红珊瑚，也是在华为基地旁，还有月荷湖，花园社区，居住较安静。我的看法：万象府>保利红珊瑚>万科金域松湖

提问：广叔，上次多谢指点，基本把方向锁定在松山湖了，目前在锦绣山河的独栋别墅和3号别墅独栋之间纠结，两套总价一样，两盘各有千秋，请问广叔，从升值潜力上，该选哪个？再此多谢

回答：你好。看个人喜欢哪一个多一点，两个盘区位很近的。3号别墅前面环线高速，第一有噪音，第二风水方面有些人忌讳。锦绣山河或许会更好一些，也安静。

提问：新人首问，广叔你好，本人东莞户口，只有一套自住房。1，想在樟木头保利生态城买一套别墅改善住房，请问现在出手是否合适？现在的价格比4月份看的时候贵了20%东莞限购政策出来，到目前为止，二手业主都没降价。2，想投资一套房产，请问东莞哪个楼盘潜力最大？能不能推荐几个？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲恺、潼湖、大亚湾买房，请问是否值得投资？4，我看你一直推荐长安花园，我看了一下是个老小区，推荐的理由能分享一下吗？最后问一句，你觉得东莞的楼市还有多少空间？多谢广叔解惑！

回答：你好。1、现在可以买。降价的概率不大，调控只是暂时的限制了购买力。一年后大家都有名额之后还是会继续涨的。2、不知道预算多少呢？可考虑松山湖、南城、临近深圳的长安区域。3、惠州适合有闲钱，做中长期投资的，短期由于供应量大，多是投资客，过了限售期，大家一起抛盘，价格很难起来。4、长安花园也不算老，2010年的房子，大花园社区，整体还可以。投资这个盘主要是它临近深圳沙井，随着沙井的发展，未来会有一部分外溢需求流向长安这边。

提问：你好广叔，请问宝安坪洲地铁口的财富港大厦纯投资怎么样？感觉这个盘租金较高。可减轻月供压力。首付计划70w,现金流可供3到5年。

回答：你好，你本身现金流可以支撑3-5年，何必考虑这种租金盘呢？这个租金盘不太适合住家客群，投资客入场关注的也是低首付和高租金，涨幅慢，现在看来这种资产的回报率并不高。

提问：你好广叔，首付150到2,00万之间，没房贷能首付三成。纯投资为主，不自住的 这段时间大概看了一下（网上看的） 1.宝安中心区的凯旋城（80方左右）和西城上筑（75方左右） 2.南山区的前海片区 诺德假日花园 （60方左右） 3 深圳湾的太古城南（40方左右） 总价都在500-700之间 打算持有5年左右的，主要都是考虑二手房，想以租金顶部分月供，减轻压力的 请问广叔，如果是你们选的话，这三个区域该怎样排序呢？请广叔多多点评一下 望广叔多多指点一下，谢谢广叔！

回答：你好，你关注的都是西部热点片区的热点楼盘，很有眼光。 但是有个问题，这些楼盘从去年到今年一直在涨，而且是急速上涨。 举个例子，我城市群有个粉丝去年底350万入了诺德假日的48平小两房，不到一年飙到了490万，业主还计划继续拉升到520万。 这些热盘靠着前海自贸区的概念，在周边无利好落地的情况下，已经透支了多少涨幅，恐怕不敢细算吧。 而且这些涨得太快的区域，租售比一定是跟不上的。 我认为，818这一波之后，需要根据涨幅大小，重新规划选筹，而不是盲目去追热点。

提问：广叔你好，坐标珠海金湾。目前在珠海工作租房住。子弹仅有40。最近萌生买房的想法，既然租房还不如自己供一套。这几天看了很多楼盘，包括二手房。以目前金湾的情况，本人倾向于三灶东咀（虹阳路）这一区域，相对人气旺，离航空新城不远。新房均价2.2万左右，但交房都要到21年后半年。二手房倾向于虹阳路的万科1.6w，新世界康桥1.45万，他们都是13年的楼盘。由于子弹不充足，可以下手的楼盘有限。看了佳兆业（目前区域价格比较低），但3点多容积率有点让人不舒服。毕竟前期是要自住。万科看中一套76平，康桥看中一套85平，总价差不多，但物业和小区环境万科更胜一筹。现在很纠结，不知道是该入手二手房还是新房，二手房是入手品质好的万科 还是性价比高的康桥（个人喜欢万科）。具体需求是自住升值好脱手。烦请广叔给予指点。

回答：你好，首先你刚工作有买房的想法还是正确的，作为刚需，存钱收益跑不赢通胀，要学会用资产追资产。自住加投资我倾向于你买万科+二手次新房。对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是很难摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，更何况，今年这几个新盘真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。

提问：广叔，黄埔雅苑和东荟城这两个盘怎么取舍？

回答：你好，看您的需求啊，如果追求学位，果断东荟城，如果纯投资，两个盘都可以，看价格和户型呗，目前两个盘的单价其实差不多，杠杆黄埔雅苑好一些

提问：广叔你好，打扰一下，请问广州南沙以目前的价位，又有大湾区的强概念加持，再加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？现在有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，我现在在深圳已经没有名额了，能买哪里啊？

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万，个人更倾向买广州。

提问：广叔你好，你觉得前海-天朗风清这个花园怎么样？门口50米有小学、中学，我想买来自住养老，顺便给未来的孙子保留一个学位。是15年的老盘了，如果再住30年，是不是没有什么价值了？买这个盘即使是住了30年，价格还能稳中有升吗？最近看到一篇文章说：高楼层用了40年后都没有价值了，未来也不会有开发商接手拆迁。那是不是代表以后买楼房尽量不要买高楼层的？多谢解答！

回答：你好，深圳买房不能单纯的只看房龄，要看品质。自住+学位的话天朗风清是可以买的，除此之外还可以关注绿海名都、雷圳碧榕湾。

提问：广叔你好，请问前海颐湾府怎么样？有没有投资价值，或者有没有别的楼盘有投资价值。

回答：你好，颐湾府优势：1、前海五年内少有的住宅。2、和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建预测是育才。3、120、190户型，格局、采光和外立面非常棒，两梯三户是最低配。4、近地铁五号线铁路公园、然后近商业后期商业配套非常丰富。劣势：1、相当长的时间附近都是工地，配套还需要时间，然后距离月亮湾大道比较近。2、和领玺一样社区不大，还是开放社区， 是值得看好的项目。

提问：你好广叔，我目前手上有三套 宝中的房子，刚购入熙龙湾的200平用于自住，有一套凯旋城的2房在出租，还有400万贷款，手上有一套107的丽晶国际三房红本刚做了抵押贷，有欠款450万，我的问题是丽晶国际这套房今年趁好行情卖了还熙龙湾的贷款时机合适么？还是咬咬牙可以继续持有？我个人是看好宝中的长期发展，但确实每月还贷压力比较大，希望能得到您的解答。

回答：你好，欲望是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，可是要适度，过犹不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有只求拥有，有了想要更多更好，可是我们的初心是为了什么？追求财富应当是建立在一个平衡上，而不是无限的放大欲望，每个人的心理承压阈值不一样，选择适合我们的。负债多少不是关键，主要是现金流如何，如果要卖的话，我更看好宝安实验的成长价值。

提问：广叔您好，目前有一套自住两房位于罗湖汇鑫花园二期低楼层（64.57户型，朝正南，楼下滨河大道略吵），满五唯一红本，手持现金100，老婆怀孕，在纠结是否。请问广叔：汇鑫花园的房子现在是否合适出手？还是再持有几年等湖贝旧改完成？还有您觉得东部会补涨吗？若出手，加现有预计450，总预算700左右，想要学位和环境，看过盐田海天一色、上东湾、万科东海岸，但又担心盐田升值空间，想听听广叔有什么建议！

回答：你好，汇鑫花园，近地铁黄贝岭站，楼龄较老减分，低楼层减分，滨河大道噪音减分，学位一般。满五唯一、豪宅线下是加分项，妥妥的刚需盘。这种房在罗湖一抓一大把。即便是旧改，带动的作用也不会很大。因此如果是置换，现在就可出手，多凑点资金，入个好房。盐田适合自住养老，盐田没啥产业，刚需也是奋斗打拼的，根本无暇去体验海景的闲适，住上了也没法通勤，所以缺少刚需主力支撑，上涨潜力偏弱。

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