东莞楼市:内行人深度分析,未来房价是涨是跌

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：您好广叔，我东莞社保六月份刚开始买，请问我是等社保满一年买还是现在就买？有朋友说东莞明年大概率会横盘叫我不要急入手，可我担心会涨，收入赶不上涨的房价。手上目前只有80w，如果要买有没有合适我的楼盘升值为主，望广叔指点一二。老家县城有两间商铺无代款出租中，是否出手置换这边？

回答：你好，如果是自住的，当然是现在能买则买，不要等房价下降，毕竟房价从中长期看，通货膨胀，还是会涨的，自住不要在乎一时得失。一铺养三代已经过去，地段在转移，电商外卖冲击等等，铺面风险很大，一不小心就砸手里，租不出卖不掉，所以商铺不建议碰，不如置换成东莞住宅，五六线的小县城缺少产业，人口流入，房价很难涨起来的。可出手铺面，增加子弹入东莞，80w，3成的话能买250w左右的房子，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔好，你好我现在手上300左右子弹做首付，想在东莞投资买小别墅，哪里的比较好？万科汉邦松湖半岛的双拼比较贵，900～1000，有点困难，还有沙田碧桂园狮子洋的小别墅，还有什么更好的建议吗

回答：你好。万科汉邦松湖半岛可以考虑的，就是双拼占用名额，未来流动性会减弱。碧桂园狮子洋景观好，也可以考虑。详见内部分享。

提问：新人首问，广叔你好，我是东莞本土居民，坐标茶山，手上现金60W，月收入1.3W新盘在售的金融街悦府，万润和尚峰只剩两三套顶楼的。附近的二手盘就是宇丰名苑，伟隆国际，纳帕溪谷，美国湾畔和丽江豪园.我是想投资加自住！但现在二手房价有点偏高了，新盘又不多，两难选择。我是再看看，还是可以出手。综合那个盘会比较适合？

回答：你好。如果需要自住，首先考虑通勤距离，顶楼虽然有折价，但不建议买，主要是风吹日晒，容易漏水。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，我打算买入红山上塘片区的两房或者三房，首付200万以内首房首贷，水榭春天123期、华业玫瑰、中航天逸、星河传奇、曼海宁、和平里、港铁天颂等周边楼盘都在我的考虑范围内，最近5年内没有小孩上学的打算，可以接受买住分离，请问以上楼盘未来5年收益获取的排行，或者有其他区域的楼盘推荐。另一个是龙华实验学校未来有没有潜力成长为优质学校，从而拉升整个片区的学位价值，想咨询您的意见，谢谢。

回答：你好，红山上塘没有问题，可以买，近期还有补涨的潜力。 至于涨幅排序，对不起这个问题超出了我的能力范畴。 其他区域当然有，但不荐盘。 至于龙华实验，没看出有成为优质学校的潜力。

提问：您好广叔，想请教，广州已有一套，二套想投资的，请教哪个板块好？有什么盘推荐吗？广地和华南新城的大户型您怎么看？

回答：你好，你说一下你的预算吧。因为不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。所以还是建议你说一下你的首付月供等基本情况。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错

提问：你好广叔，坐标广州番禺区，现有碧桂东苑一套小二房证过10年，目前在放租中，还有少量贷款，房租基本与贷款相持平。现有闲置子弹150W，月入三万，工作地点和家庭都在番禺南村镇。计划想年底入手一套小三房小户型的房子，投资为主。如果能自主或好的小升初学位房更好。目前来看南村周边的万博区域房价都基本4-5万，比较疑惑又担心房价下跌的问题。像我这种情况如果买房可以保值升值要如何投资？是买广州内的还是买顺德北滘陈村附近沿7号地铁西延线的？或者广州亚运城，广汽汽车小镇，凯德山海连城呢？又或者南沙，黄埔科学城，新塘不限购区域的呢？

回答：你好，碧桂东苑，东新高速、京珠线切割盘较大，但是没有地铁价值一般。你投资理念需要调整一下，过于保守容易错失机会。投资不是买便宜，投资是买地段和周围环境跟潜力。万博CBD是比较有潜力的，未来大有可为。你说的这一堆选项，后面两三个还可以，其他的亚运城、汽车小镇这些概念不足以支撑房价上涨，不能夯实房价。当然不是说没有价值，只是相对其他的板块来说不确定性高，而且持有周期长风险大。你想想买进去如果三五年不涨，时间成本和机会成本是很大的不涨等于亏。能买限购区域就限购区域

提问：广叔，光明的新盘金融街华发与科技园、松坪村三期，两者鉴于家庭第二套的投资应该怎么选？

回答：你好，这两个盘都值得买，金融街价格倒挂，难抢；松坪村位置稀缺，涨幅不差。建议优先打新，如果没有抢到，再入手松坪村。

提问：您好广叔，请问银湖的银田花园可以投资吗？有旧改的机会吗？谢谢答复。

回答：你好，罗湖价格一直很低，房价大涨也没见怎么动弹，如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。 所以房产投资需要成长性。 但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，周边旧改是比较难带动周边的。 经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。

当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。 所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。如果纯投资考虑涨幅，建议放弃。银田花园并非好的投资产品！

提问：你好广叔，可以帮忙分析一 下坪地的丁山河畔吗？它未来5年的升值空间怎么样呢？目前我的首付预算只有180万左右，需要5成首付，感谢广叔的建议，谢谢~

回答：你好，丁山河畔，现在主打刚需户型2-3房，户型较方正，使用率高，一楼底商，坪地中小学，地铁3号线白石塘站在建，不是很近，总的来说丁山河畔这个价格还是可以买的。刚需上车没问题。由于东部龙岗供应大，如双龙、南联有很多房子，丁山河畔位置还更远，属于东部的东部。因此自住+投资是可以考虑的，如果是纯投资的话就不要抱太大期望了。

提问：您好广叔，目前准备在深圳定居，深户，工作稳定。预算总价1000-1500万的房子，考虑140左右的3房，初步选择龙华鸿荣源壹城中心新开盘的，销售报价7.5W/平，有犹豫想更好的地段，比如宝中，前海等，有一个小学一年级和一个刚出生的宝宝，考虑到以后还有有学区要求，主要是注重居住品质及宝宝以后读书需求，暂时没有投资的打算，实在拿不定主意，请老师指点迷津！

回答：你好，总价1000以上，自住+投资首选南山，次选宝中。 铭筑荔苑、诺德、阳光玫瑰园、鼎太、雷圳可以关注。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:内行人深度分析,未来房价是涨是跌
东莞楼市:深度分析房价,未来是涨是跌,一目了然
东莞楼市:明年房价是涨还是跌?只有内行人敢说真话
楼市悲观情绪不断蔓延,太原接下来是涨是跌
远观房地产其行,未来房价是跌还是涨?何种因素在“捣鬼”?
楼市洞察:今后的房价走向如何,是涨是跌?
东莞楼市:未来五年,松山湖是房价顶点吗?
旭辉未来城房价未来是涨是跌,全是因为这个因素!售楼处电话
深圳涨完 唐山涨!唐山涨完 东莞涨?房价玩萝卜蹲
深圳涨完,唐山涨!唐山涨完,东莞涨?房价玩萝卜蹲