东莞楼市:未来五年,松山湖是房价顶点吗?

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提问：广叔你好，想最近在东莞上车。因资金有限。纠结望指点。1、首付50万在南城能买到电梯房吗？看你信息说南城升值潜力大。求推荐小区。2、现关注新盘麻涌万科珠江新城 常平碧桂园 石碣都是一万多。3、靠近城区二手房 如万江 东城 莞城 塘厦。因已奔四孩子两个做点小买卖生意不稳定。如果买旧小两房。几年后还要更换三房。现在准备租房住。如果周边镇上买三房孩子不上学了自住。谢谢！

回答：你好，1、可以买到。南城可考虑：中信新天地、光大景湖湾畔、中熙弥珍道；2、这几个都可以考虑；3、万江可考虑理想0769，东城可选择的不多，莞城恒大华府，塘厦万科四季花城。

提问：广叔你好，坐标东莞，目前手上200W，手上一套房。准备在东莞城区或者松山湖在买入一套。现在松山湖涨势有点离谱，去年和今年已经涨了两波了。绝大部分过4万近5万了，现在有些业主挂牌破5W了。现在进入是不是一个合适的时机？或者有没有更好的区域推荐，广深没名额。

回答：你好，松山湖中长期看依然有价值。我建议考虑南城CBD西平片区，可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔您好，深圳光明新区华润公园九里，投资如何？现在只有3楼样板房，值得下手么？

回答：你好，华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多，没有名校加持，地铁站点距离较远，不过价格比较良心。还可以看看龙光玖龙台、天汇城、中粮云景国际、宏发上域

提问：广叔你好，在河北沧州投资了两套房子，一个是荣盛地产四季花语，一个是碧桂园锦熙府，是否有增值空间，在五年之内增值大概多少钱范围。另外在沧州哪个位置还适合投资。谢谢

回答：你好，碧桂园锦熙府增值会大一些，首先大品牌品质不错，同时近沧州西站。比较推荐运河区：保利花园、沧州恒大悦府、天成岭秀

提问：广叔好，塘厦和大岭山松山湖哪个区域您更看好？塘厦万科四季您感觉如何。另外户型和楼层朝向怎么把握，感谢

回答：你好，两个都是临深片区，都可以考虑，但松山湖相对好一些，塘厦万科四季不要买，这边供应较大，而且短期没有利好预期。不如买南城CBD。

提问：你好广叔，新换工作到东莞万江，想买房自住和保值，有两小孩，大的准备上四年级，小的一岁多，已入户东莞。优先考虑公立学校。小区最好友幼儿园。手上一套房已还清，准备DY首付款买房，大概100-130W。家庭收入2W一个月。想买4房。可以照顾到小孩读书，家庭居住。现城区（莞城南城东城万江房价太高）无法入手。现考虑麻涌保利滨湖堂悦，140平的4房，是否可以出手？或者广叔有好的建议楼盘给我，感谢

回答：你好，保利滨湖堂悦可以买，另外可以看下万科珠江东岸、信鸿熙岸花园、恒大滨江左岸

提问：你好广叔，本人坐标东莞。夫妻共同有一套房产在东莞塘厦星河时代，月供1万左右，手上子弹70，年收入40，想再投资一套。目前整个东莞已经涨了一波，而南城和松山湖虽然还有涨的空间，但是奈何手里子弹不够二套，甚至塘厦二手房都不够首付。我们有重庆的房票，没有武汉的房票。我的问题是，论两三年升值空间，以目前的情况，我们是继续在东莞松山湖外溢周边淘次新？还是继续凑钱在塘厦二套？还是转去重庆或者武汉投资？如果去重庆投资，是投资新房还是次新比较好，具体推荐哪个区域或者具体哪个盘？

回答：你好，松山湖是东莞最值得投资的片区，没有之一。除了华为支撑和环境优势，更重要原因在于东莞是镇区经济，房价严重扁平化，缺少房价高地。经济强劲的东莞迟早会像深圳一样，走上分化之路，东莞的房价高地一定是松山湖。对于东莞，长线我肯定是持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。建议转战武汉，现在入手武汉是比其他二线城市都更好的时机。

提问：广叔你好，我名下在后海名苑居南区有一套91的房，银行欠款185万。现因工作原因可能这几年都是长期在汕头，过几年才回深圳。 手头现有资金50万，年收入在60万～100万。 看到去年深圳楼市又涨，担心在不下手未来回深圳难以生活。也听说5月份征信全国联网，担心到时贷款不好操作。 个人比较喜欢华侨城的生活环境，最终的理想居住地是在华侨城。 现在考虑是否用老婆名义买一套投资房，等几年之后，两套房置换成一套。 两个问题： 1、纯投资的话，您推荐买哪个区域哪个楼盘，新房还是二手，三房还是两房，总价多少合适？ 2、贷款如何操作出低首付高杠杆？ 谢谢您！

回答：你好，名苑居加按揭可以套出300万左右，全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以开发老人票，做接力贷 新盘关注海岸城 二手房重点关注碧海 西乡 沙井 光明

提问：你好广叔，我是深二代，无房，然后我同学愿意和我一起合买一套深圳的房子，一起供，主要是用来投资，因为我也不急着用房，我爸妈有房，所以主要是想投资赚钱。那么请问您，现在买深圳的房子持有几年可以赚到钱吗？我的预算大概总价在五百多万，也就是首付一百多万，我想买新房。

回答：你好，深圳的房子持有5年差不多能获得不错的回报，但是你的问题是和同学合买一套房，这种未来利益怎么分，处理不好，可能双方会出现各种问题。深圳市场目前两极分化，稍微位置好点的不愁卖，能上车有时候靠运气，因为新房买到就赚到。宝安，光明的新房你都可以关注下，本来就不多。

提问：你好广叔，坐标深圳想买房，400万预算，两人均从事IT行业，在南山科技园上班，小孩儿明年上一年级。期望离学校近，学位一般，上班1个半小时内，小区环境可以，有升值空间。最近看了下，能上车地段只有：横岗六约次新盘、龙华地铁站周围2000后的楼梯房、龙华观澜次新盘、布吉万科麓城周围次新盘、罗湖水贝周围2000年后楼梯房、宝安松岗次新盘、宝安西乡9几年旧房。希望广叔可以指点迷津，选哪个片区比较好，实在看的迷茫纠结。

回答：你好，既然都在南山科技园上班，别去什么龙岗、横岗了，查一下最近三年的成交价基本没涨。建议降低期望，买个两房吧。深圳买房别想着一步到位，现在住大房子的人都是一步步换过来的，未来几年的风口都会在西部，400万两房这个预算还是能买到福田地铁口带大花园、龙华红山次新带花园社区的房子的。宝安涨了这一波就有点捉襟见肘了，西乡还有一些。这几个片区都离南山不远，方便你们夫妻通勤，别花那么多时间在上下班路上。住个三四年到时再换房啊。

提问：广叔好，手头目前有不用的几十万，仅仅作为投资，不考虑自住等等，有两个想法。第一，身边有几个朋友和亲戚在广西防城港买了房，七千多一平，都推荐我出手买。第二，您多次提到的沈阳。 上述两个地区投资前景如何？哪个更优？具体有没有推荐盘？何时出手是最佳时机？

回答：你好，除了北上广深超一线城市外，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。 西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强。除此外所有的3-4线城市都不建议投资买房。买房是投资的一座城市的价值，随着城市群的发展，3-4线小城市将没有人口和价值支持，也就不存在房产投资。

提问：广叔你好，我是刚需首套，首付三成，由于小孩明年就要上小学了，想考虑总价500W左右，在宝安中心或附近片区的小户型。学位+自住，去年考虑过西岸观邸50多平的小户型，由于拖拉一直没上车，现在发现不仅房价又涨了很多而且小户型数量非常少。有没有其他楼盘推荐，您能给我一些建议吗？非常感谢！

回答：你好，经过一轮大涨之后，500万在宝中能选到的学位盘很少了，目前还能上车的只有西城雅筑这类热点盘的小户型。 往桃源居片区看看，中澳实验成绩比较好，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。 新盘可以关注海岸城。

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