东莞楼市:松山湖房价还会继续上涨吗?专家的话让人豁然开朗

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好：本人在常平翠景湾有一套126平方米住房，有2个小孩，现在小孩子大了，要一人一个房间，这套不够住，太太想在本小区翠景湾买多一套复式280平方米，改善生活同投资，而我想去松山湖投资一套，过几年后挣到钱再改善生活，请问广叔怎样选择。

回答：你好，不够住的话，可以置换到同小区大面积的，置换后将原有的卖掉。松山湖短期还有一点的空间，但不大了，后期会横盘，不过中长期依旧有价值。具体看你的资金量有多少和月供能力。

提问：广叔 就是南城二手更好还是周边的新房 大岭山 大朗 东坑 寮步 横沥 长安 虎门 哪边升值空间会更大 配套不完善都没事 我中长期持有 恒大华府 汇龙湾 中熙弥珍道 光大湖景春天 龙光江南大境 招商雍景湾 万科汉邦淞湖国际 万科金域东方 增城的品秀星图 时代风华 合生湖山国际 香江天赋 碧桂园云顶 佛山顺德未来城 美的花湾城 麻烦老师帮我看看 把值得投资的挑出来 列个排序 您说的真假松山湖 我不懂 您有觉得哪个楼盘更好 排序的时候就加进去 我实地去看 辛苦老师了 我确实不懂 拜托

回答：你好，投资要摒弃新房癌，新房可选择的不多，要么还没开盘或者已经售罄的。可以说，好的新房一般都是秒光的，那种卖不出去的，或者卖了很久都没卖完的，价值都很低。我们投资一般考虑次新房，即虽然是二手，但很新。预算三四百，首选考虑松山湖：保利红珊瑚花园、万科金域松湖花园。其他的二梯队环松山湖就不要考虑了，东莞价值就松山湖和南城CBD较稳健。南城CBD已有过推荐。新塘考虑品秀星图，佛山考虑美的花湾城

提问：广叔您好，我现在想出售一套满五唯一的房子，解决名额问题，请教两个问题：一、怎样可以快速出售，请广叔支招。二、换一套自住，南城的华润万象府143平和万江的保利首铸天际花园185平，请问哪个更优？谢谢广叔！

回答：你好。1、挂牌遍地开花，到处挂，其次给中介一个小红包，小恩小惠，告诉他成交后有大红包，让他们拼命帮你推。2、建议华润万象府，我对东莞主城区CBD的发展前景是看好的，毕竟这也是主城区全力打造的核心发展片区，资源配给比较给力。

提问：广叔好，我家在龙岗平湖，子弹不多，想找200万内的房子，3-5年后出手，之前有想在广州新塘投资一套房，但商量过后觉得太远了，打算在深圳周边找找，比如惠州惠阳，大亚湾，东莞都可以，请推荐几个楼盘供参考，谢谢！

回答：你好，惠州天量供应，需要持有较长时间，建议考虑东莞，可看看东莞南城：光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，请问环松山湖片区的投资顺序是怎样的？大朗，大岭山哪个更好？这两个镇都有什么200万出头的二手小区推荐？

回答：你好，都是属于松山湖片区。大朗可考虑：大朗碧桂园、松湖朗悦。大岭山可考虑：金地格林上院、光大山湖城

提问：广叔您好！深圳龙华同一个小区，两套房，一套10年的三房(自住），小两房多层3层，房龄20年了，目前出租4500每月，现在挂出可以卖400万，小区旁边正在建一个名字还不错的小学，今年9月开学，不知会不会再涨点。孩子上私立，不考虑学位问题。今年在大理买了一套看洱海的大平层，精装1万1平，总价150万，贷款100万，目前全家年收入60万，想把老破小的小两房卖了，留一部分现金自己花，另外200万考虑在其他城市买房，不为赚钱，只为抗通货膨胀。等孩子大了是想去云南大理定居，不想呆在深圳，一个问题是现在卖掉小房子合适吗？卖了的钱，用200万买大理好呢，还是买昆明或天津？我父母住在天津。（不想买高层）

回答：你好，你的想法很棒！勇于追求自己想要的生活。因为没有提供楼盘名，不好分析，但那套房龄20年的，未来看会慢慢失去流动性。如果是自住，大理可能会更宜居，但是论投资价值天津与昆明会更大一些，天津> 昆明 >大理

提问：你好广叔，广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗？楼龄有点旧是92年的，单价在4万多带学位，称得上是老破小了。目前担心的是房子还没供完就变成危房了怎么办？如果拆迁还好，万一不拆迁会不会就砸在手里了呢？投资房产需要注意什么？

回答：你好，买房投资不要赌，每笔都是上百万的资金，既然知道这种老破小风险高，就不要往坑里跳。一般来说，现在投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地；而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。但根据风险与收益对称的原理，在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢。房产投资成本比较高，投资收益要经过较长时间的检验，不应草率行事。

提问：你好广叔，黄埔鹭山府目前单价4.3~4.9万，2022年6月交楼。请问广叔这个值得投资吗？

回答：你好，不建议买，1、这个盘体量很小，规模太小，是小众楼盘。2、第二这个盘周边的环境确实过于一般，地铁站距离不远不近，商业配套太过一般，而且茅岗路、茅岗立交乱哄哄乱糟糟。3、五矿这个开发商做豪宅做高端有水平，这个盘开盘必贵，贵到死，买入就是亏的 等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。如果自住，那也没问题，反正那三种户型挺好的，尤其是100多平的那个横厅，满舒服

提问：你好广叔，在坂田有一套价值500的房产，计划出手，手上现有200，计划给小孩换一套好点学位房（9年后用学位），问题1：现在深圳的房产情况，如是先将手上200买套小的学位房，还是等卖掉坂田的房产后再买呢，现在买是二套，卖掉买是按首套？ 问题2.学位房看中宝安中学，南二外或福外，想问一下这三个哪个更有投资价值或有其他推荐？问题 2，卖掉后，我是换一套大的还是换2套更好些，换2套的话，除学位房，另一套投资在哪比较好？

回答：你好，建议说说坂田房产的具体信息，再判断是继续持有还是出手置换。 坂田属于补涨板块，深圳的涨幅正在从西部蔓延至中东部。如果楼盘潜力还不错，其实建议先持有。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好

提问：广叔您好，只有子弹90，知道深圳房价一直在涨，但还是想在深圳上车，您觉得就我这钱能上车吗？还能在哪个片区买？

回答：你好，虽然深圳房价确实在上涨，并且市场也很火热，但是90W已经可以上车了，只不过是选择的地方不多而言，罗湖和龙岗都是可以上车的，90W首付买个300W的小两房都没问题，可以先上车以后有能力之后再换好的。

提问：我是山西人，孩子去年毕业落户在北京，但现工作在外地，可能过两三年才能回到北京工作，回京后在哪个区工作还不知道。怕以后房子涨价，今年计划六到七百万在北京贷款或全款买一套房作为孩子找对象结婚用房，问是在西城乐城买个两居的房还是在望京或北苑买一个新一点的小三居合适，广叔您还有什么更好的建议。（前几天我已付了费用，这次提问怎么还收费）

回答：建议sfsd的形式买入望京板块的三居，西城以及北苑作为首套不是好的选择。 考虑到刚工作月供压力，建议可以用500万作为首付，买入1000+的标的，将剩余200左右的资金作为月供，抵抗现金流风险

提问：广叔你好，我的情况：手里300万首付 ，月入五万左右。可以贷款七成。目前租住在后海，不考虑学位，注重投资回报。请问 是在后海 蛇口片区买一个八九百万的老破小自住，还是去南油买一套房子等拆迁好呢？有合适的推荐吗？

回答：你好，南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势/房龄新，面积大，居住体验好。不足/学区有待加强。 2，后海片区，优势/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵 山语海可以关注，优势/房龄新，靠太子港，不足/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 不建议去南油博拆迁，机会成本太大。

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