东莞楼市:松山湖的潜力还有多大,大部分人都低估了

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提问：广叔你好，手头还有160子弹，纯投资，对比了大朗碧桂园，万荟城，寮步保利中惠悦城，感觉最近都涨得很快，不想追高，160也买不到好的房子，也不知道后面还能涨多少，后来了解到广州新塘新开发，楼盘新世界花园万象苑、东方名都、碧桂园凤凰城凤馨苑，亚太新城，亚太新城二期，亚太银座，请问广叔，大朗，寮步，新塘，哪个地区投资前景更好？新塘的几个楼盘怎样，请分析一下，谢谢！

回答：你好，论前景都是有前景的，投资的价值不一样，大朗寮步主要是环松山湖，靠松山湖的辐射和外溢。而广州东进战略中，新塘承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。只能说不通的资金有不同的投资选择。子弹160买新塘也是个不错的选择。这些楼盘中，根据楼龄，品质，地铁和周边环境，综合起来，我的看法是：亚太新城亚太银座二期 > 东方名都 >新塘新世界花园万象苑> 碧桂园凤凰城凤馨苑 > 亚太新城

提问：广叔求助。同样250万大岭山东站的万科金域缇香（2018年3室）和大朗站的万科金域蓝湾（2010年2室）哪个好？

回答：你好，首选万科金域蓝湾，万科金域蓝湾是大朗的标杆，大朗CBD地段，配套齐全，长盛商圈，值得考虑。

提问：你好广叔，请问环松山湖片区的投资顺序是怎样的？大朗，大岭山哪个更好？这两个镇都有什么200万出头的二手小区推荐？

回答：你好，都是属于松山湖片区。大朗可考虑：大朗碧桂园、松湖朗悦。大岭山可考虑：金地格林上院、光大山湖城

提问：广叔向您请教。1.大岭山紧挨着松山湖的"金地格林上院"和"万科金域缇香"能算是松山湖板块么？2.同样花200万出头，是投资大岭山的上述两个小区75平三室，还是南城CBD的西平地铁附近45平一室/二室呢？投资目标打算持有10年，做长期投资。3.出租的话上述哪个地段比较好租呢？

回答：你好，1、算不上，只能说是环松山湖。2、看你的需求，纯投资短期考虑南城CBD，会更稳一些，中长期考虑大岭山。3、出租南城更好一些

提问：广叔好，请点评一下，新塘和千灯湖，长持5-8年，选择哪个更理想。

回答：你好，新塘具有4大好：临近广州，是广州的后花园，有地铁连通。本身有产业，比如富士康搬迁过去，当地工作、当地居住也行。临近东莞，东莞也有工作机会。通往前海，40-60分钟，属于前海通勤居住大后方。被纳入“准临深”概念了哦！千灯湖：多年以来一直是广佛同城的桥头堡，佛山楼市的风向标。临近广州龙溪并且是目前唯一一个有现成地铁对接广州的板块。千灯湖周边环境优美，楼盘多且集中，商业逐步繁华，有不少知名公司入驻并且提供就业岗位。无论是轨道交通、和广州的距离、商业配套、市政配套、居住氛围、教育配套、产业配套等各个方面，目前在五大板块当中都是较为成熟。由于临近广州并且有现成的地铁，无论是佛山本地居民还是广州外溢人口都大量的聚集在这里工作和生活。而且不及广钢一半的房价，吸引了不少广州外溢人士购房，良好的基本面和大量的购房需求也一直在推动着千灯湖的房价。两个片区都很不错，如果非要选一个，当然新塘更好。

提问：你好广叔，龙华上塘片区房价已经涨到均价7万多的楼盘会不会已经是天花板了，过年后还会再涨吗？

回答：你好，年年都是房价最贵年，经济最差年，可是往回看，房价永远是昨天的便宜，天下依然太平。 广叔文章里都写过很多次，为何深圳一枝独秀，有天时有地利有人和，房价每涨一波就会催生出很多向上置换的改善需求，而深圳，承接的是全国的改善人群。

提问：广叔你好，请问您觉得福田、南山和宝中，哪个区域投资潜力大一点？最近在看宝中的房子，第五大道、尚都、西岸官邸、凯旋城，请问哪个升值空间大一点？

回答：你好，宝中我也很看好，这几个盘都不错，看总预算，我会选楼龄更新一些，品质更高一些的。

提问：广叔好，看了两套南山的房子不知道怎么选，求助。城市山林99平3+1房1000万，依云伴山89平套内120，五房，1050万，纯投资，出租，哪个更合适。盼回复谢谢！

回答：你好，纯投资不建议买1000万的标地，这2套都不算笋 硬要选一套，城市山林。依云伴山很多双拼户型，一本证的较少。双拼都是低于市场价的。 我个人更偏爱入手2套500上车盘。

提问：天津河东区的户口，想在天津买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市郊，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外有资格买限价房，你看天津目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢广叔

回答：新房大多的没有定学区，存在一定风险。二手房大多早已分好学片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象。再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空间和升值潜力。如果是刚需，不太建议购买；投资后外租的话，可以考虑。目前品质较高的区域是中北镇，可以关注下，不过以二手房居多，可以去实地看一下。

提问：夫妻京籍，三套房（1套北四环自住，2套出租）；贷款还清。两人分别在西二旗、沙河上班；孩子北四环附近上学。手里子弹约450-500万。买房主要想保值增值。 1、现有资格买小米的万橡华府小三居90平米，约450万，这个房子是否值得买？买完租出去。 2、如果用70多岁的老人资格买，是否只能全款？能贷款吗？ 3、这个时候适合投资买房吗？还有哪些房子适合买？ 4、另一方案：将北五环外的房子卖出去（约550万），凑现金，买一套1000-1500万的合院或叠拼，沙河、顺义，哪个区域好？请推荐房子？怎么贷款？最好离国际学校不远。几年后有可能搬过去住。这方案比买小房会花更多现金，还要贷款。哪种方案更好？

回答：1. 万橡华府可以入 2. 70岁无法贷款 3. 如果考虑增值，建议贷款入一套望京或双井900+的标的 4. 别墅保值属性较差，自住的话顺义>沙河，其中孙河板块相对好一些 ，可以看看 景粼原著 口碑还行。 全款抵押入能做足杠杆，如果不想有月供压力就用二套资格买

提问：广叔你好，家庭一套红山水榭春天楼盘，总价900万，剩余60万左右贷款（上车早，贷款少），目前手上约200万现金。 需求就是希望给老人买一套两房自住兼顾投资（400万左右，一房或者两房都可以接受，重点是有升值空间），但不希望通过lh办理三成首付。 两个问题：1.我这种情况除了离婚，是否有其他方式办理三成首付？ 2.广叔给一些建议，初步考虑距离龙华不远的楼盘，有意向的是世纪春城，或者宝安沙井（老人目前住在沙井）有合适楼盘可以推荐吗？

回答：你好，除了LH之外，还可以全款抵押的方式买入，需要找垫资和抵押渠道。 世纪春城共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。 也可以关注碧水龙庭，比世纪春城略好一些。 沙井可以关注拾悦城，西荟城，可以适当增加一些杠杆。

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