东莞楼市:大部分人看走眼,有潜力的房产关键在一点

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，新人首问：手上200，有东莞房票。虎门华侨云麓台开盘3万是否可以入手，另外想3-5年内短线，东莞哪些盘最有价值，回报快！

回答：你好。华侨云麓台自住可以考虑，由于周围较多工业厂房，配套商业交通等还欠缺，投资价值一般。3-5年短线，参考选筹：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾，南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景，长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：广叔好，投资东莞环松湖，1.离松湖北5分钟的源悦（约3万）松湖碧桂园（约3.5），万科汉邦半岛（约3.8），请帮助对3个楼盘进行投资排序。2.这几个盘，哪个时间点是最佳切入点？

回答：你好。首选万科汉邦半岛，次选松湖碧桂园。如果是纯投资的话，现在可以买。因为出了新调控政策一些人失去了购房资格，但一年以后就都有资格了，所以现在适合提前布局。

提问：广叔，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH ，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享

回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。

提问：广叔好，新塘，长安，南沙有没有限购？分别需要什么条件吗？南沙，长安，新塘，投资三五见效的哪个更适合？请问您最看好的是哪里的哪个楼盘？谢谢！

回答：目前东莞有一年社保可以买。广州新塘是不限购的。南沙有本科学历或者中级职称就能买。楼盘可参考：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。新塘：保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾。南沙：越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。

提问：你好广叔，我住龙华、清湖两个地铁站之间，想问一下壹成中心的住宅怎么样？我看现在一直在盖新楼，有个大型购物综合体，值得买来自住吗？周围学校好像比较少，请广叔谈谈分析一下

回答：你好，壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势： 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久，也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价最高的区，有闲钱可以考虑捂盘。

提问：你好广叔，请问现在二手市场不景气，现在买房会不会贬值？

回答：你好，一线城市和强二线城市二手受tk的影响，会有小幅回落， 由于各种资源汇集，土地稀缺，地价基础仍然稳定，供求关系还是会保持稳中有紧，所以房地产也比较抗跌。基础较好的老牌一线城市，南京、天津、武汉、杭州和苏州等，因为价格上涨过猛，所以现在是，tk重点关注城市，短期内会更倾向于“价格停滞”，但长期是没有问题的；快速崛起的热点城市，比如郑州、重庆等，因为限价的影响，因为低地价土地成交的影响，会对当前的价格体系会有一定冲击，短期内或许会调整，但长期来看，因为库存周期短、供需关系紧张等原因，仍然将是全国性的热点城市；

环一线的三四线城市仍然是热点，因为这些城市已经成为诸多房企的布局热点，土地成本仍有大幅上涨的可能，再加之库存周期缩短，中长期来看，这些城市仍然会是未来的热点；其他三四线城市，非核心都市圈内的三四线城市，比如许昌、洛阳、漳州等等，因为城市经济基础仍然相对薄弱，但房价已经历经跳涨，需求透支严重，一旦有加码，投资需求退场后，市场变化值得警惕。总的来说：绝大多数的一二线城市都是安全的，可能不会涨，但一定不会跌；某些二线城市可能会面临横盘的可能。环一线周边的三四线城市中长期仍然会是热点，但其他三四线城市警惕接盘的可能。未来的市场一定是分化的市场，谨慎一些总没有错。

提问：广叔好！本人目前在深圳宝安西乡已有一套小两房，考虑为了让两个孩子（今年大孩10岁，二孩1岁半）能够就读宝安中学（深圳重点中学），同时也计划自住，考虑在宝安老城区新安街道灵芝新村购买一套学位房，目前房产状况为：84年的批地、86年的房产、产权50年（据说现在可以续到70年）、面积71平、中高层楼梯房、单价9万出头、总价640万左右，小区内有幼儿园和宝民小学（可解决老二上幼儿园和小学的问题），据说灵芝新村正在谈拆迁和旧改，目前周边产权在70年的老旧学区房均价在10万+，次新楼盘均价在15万左右。本人计划是用现有房产置换购买这套学位房（置换款可付首付），是否存在投资风险？这种房还有多大升值空间？这个社区盘子很大，有80多栋8层的小高层，拆迁成本太高，据说很多房产公司都不敢轻易接盘，以上情况请广叔帮忙指点，是否值得出手

回答：你好，宝安区的学位房主要分为两个梯队，第一梯队主要宝安中学的学位房，第二梯队主要是宝安实验的学位房。灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1984年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。如果想投资要很清楚的一点是：你买入的价值，是已有的价值，还是未来的价值，这个价值是逐步增加，还是逐步衰减的。宝中学位：衰减，传统宝安区政府的生源流失，片区：老化、旧改周期长，楼盘品质和地铁预期其实已经部分叠加在已有的价格里了。综上，跑平大市的选择握手，如果单纯考虑学位，可以买。虽然已经符合旧改标准，但是周期太长，做好长持准备

提问：广叔你好 1.我的预算500万，首付5成，准备买2房。 2.对学位有要求，深圳前30左右。 3.购房的目的是投资兼学位，更大的追求升值空间。 4.自己工作生活的地方：福田沙尾，倾向片区是沙尾、石厦、前海。 5.准备持有周期：6年左右，小孩5年后上初中，上完初中考虑置换。 19年1月购入一套光明玖龙台4房，2023年初才能出售。目前手头现金300万，想买地段、学位都好一点的小两房用作投资，目前我比较心仪鼎太风华，特别1到6期，但我们预算只能买七期的小两房，50多平，同时看了诺德，中海玫瑰园，阳光华地苑。自住沙尾，也考虑带石厦学位的小区，价格9万左右，跟前海价格差不多。请问选哪个会比较好？

回答：你好，看你的居住工作情况，石厦片区本来应该是不错的选择，近几年成绩很稳定，房价十分坚挺。 但石厦片区位于福田成熟片区，中小户型又过多，估计不符合你更大追求升值的需求。 前海太热，诺德小两居已冲高到10万一平，目前接手很可能要站岗一段时间，鼎太小区太大，属于居家盘，一向不是领涨先锋。 如果想最大程度追求升值，鉴于你孩子五年后升初中，最佳选择是买入处于上升期的学区房源，从中上学校变为名校，才有暴击可能，当然也会存在一定风险，但风险从来与机遇并存。

提问：你好广叔，现状： 16年于天津滨海福慧花园入手老破大电梯房一套， 19年转广州天河石牌桥外资银行工作，户口6-7月估计能办下来，子弹只有15，个人年税前40，单身，贷款余额93，同户型挂牌价已降至130万，尚无买家出价，预计急出手需要降到110~ 120。请问以后适合什么样的策略？1止损天津，找首付贷(尚无靠谱渠道)，等户口下来买广州市区房子需4成首付。优点：1靠近市区，有升值可能。2有的小区可以自住。缺点： 天津不一定可以出手。

回答；你好，天津滨江现在并非出货的最好时机，所以建议广州淘笋和天津卖房同时进行。卖房的几个基本共通原则：1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片(广角镜头)，把优点好好理一遍做成文案，话术。3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

广州目前只推荐黄埔一东圃板块。知识城南沙亚运城都不推荐。推荐的淘笋楼盘：金碧世纪、中海康城、黄埔花园等。逢笋入。

提问：您好广叔，总预算300万左右，纯投资，持有5年左右，请问该怎么操作？您有什么好的建议吗？我自己理了几种方案请简单给点建议：1、韵动家园，租金尚可，不知道高尔夫回收大金沙旧改的利好是否可以促进价格升值？2、龙岗招商依山郡，貌似深龙中学位，未来有地铁站规划？但租金很低。3、宝中碧海一套小单间。广叔觉得哪种更有前景？或者有更好的建议吗？

回答：你好， 总价300万，现在深圳真的很难选，适合投资的盘，价格都已经涨起来了。有2种思路：1、买市区学位房，涨幅很稳，租金高，韵动家园属于这一类。2、买郊区未来有可能形成暴击的学位房，长持等待补涨。招商依山郡属于这一类 招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 短持建议韵动家园和碧海小户型，长持可以入手招商依山郡。

提问：广叔好，我是新疆五线城市的公务员，年初筹资50万左右首付，够得大亚湾公园上城的房子，投资兼自助，有不少人说，大亚湾的房子是个坑，目前有人协议收购成本价，收购大亚湾上城的房子，那么我是协议卖掉先把资金收回来，再投资其他地方的房产还是五年以后再出手，因为资金有限，贷款年限也低，只有15年，所以，在其他二三线城市，投资房产也比较难，或者把大亚湾房子协议出手，再在广州增城或东莞或珠海购入房子，这样合适吗？目前不知如何是好？

回答：你好，如果有自住性质就先留着吧，这个盘配套还不错，北方人自住的不少，就算原价卖了，也损失了利息和契税，再说50万资金也没有太好的去处。

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