东莞楼市:大部分人看走眼,有潜力的房产关键在一点
以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号
提问:你好广叔,新人首问:手上200,有东莞房票。虎门华侨云麓台开盘3万是否可以入手,另外想3-5年内短线,东莞哪些盘最有价值,回报快!
回答:你好。华侨云麓台自住可以考虑,由于周围较多工业厂房,配套商业交通等还欠缺,投资价值一般。3-5年短线,参考选筹:松山湖:保利红珊瑚花园、星城翠珑湾,南城:万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景,长安新区:长安花园、金沙花园、龙光江南大境,大朗:万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。
提问:广叔好,投资东莞环松湖,1.离松湖北5分钟的源悦(约3万)松湖碧桂园(约3.5),万科汉邦半岛(约3.8),请帮助对3个楼盘进行投资排序。2.这几个盘,哪个时间点是最佳切入点?
回答:你好。首选万科汉邦半岛,次选松湖碧桂园。如果是纯投资的话,现在可以买。因为出了新调控政策一些人失去了购房资格,但一年以后就都有资格了,所以现在适合提前布局。
提问:广叔,坐标东莞,无房,看中了新塘的二手房,170W,今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录(已还清),首付需要4成(我一直以为需要的是3成),因为东莞首套只需要3成,有东莞房票,准备的子弹只有60,只够付3成+过户费用,怎么样破这个首付4成的局,中介给了一个建议方案JLH,但是代办那边要多收1个点手续费,大约多出2W,这样操作是否可行,还有多出2万手续费是不是值,另外有没有什么其他办法可以破局,或者降低成本,如果办理JLH ,需要注意什么?问题有点多,望广叔给个建议,刚需上车,不想错过机会,后面上车会成本越来越高,最近看了广叔给的建议,感觉豁然开朗,感谢分享
回答:你好。建议找亲朋好友融资,每人凑一点首付是没有问题的,等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH,这个影响不大。
提问:广叔好,新塘,长安,南沙有没有限购?分别需要什么条件吗?南沙,长安,新塘,投资三五见效的哪个更适合?请问您最看好的是哪里的哪个楼盘?谢谢!
回答:目前东莞有一年社保可以买。广州新塘是不限购的。南沙有本科学历或者中级职称就能买。楼盘可参考:长安:长安花园、金沙花园、龙光江南大境。新塘:保利东江首府、锦绣新天地、力诚凯怡湾。南沙:越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城。
提问:你好广叔,我住龙华、清湖两个地铁站之间,想问一下壹成中心的住宅怎么样?我看现在一直在盖新楼,有个大型购物综合体,值得买来自住吗?周围学校好像比较少,请广叔谈谈分析一下
回答:你好,壹城中心,龙华区地标性住宅,是龙华老城区最吸睛的盘,没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送,利用率普遍超过90%。 2、配套齐全,学校、商业、地铁(共十区,但是只有九区算地铁房); 3、次新、鸿荣源品牌; 4、税费低,因为2015年首开,登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显: 1、体量确实太大了,而且附近旧改太多,一手砸盘,二手价格也一直上不去,简直天量供应; 2、本身离地铁较远,加上四号线交通拥挤,依靠地铁上班不方便(9区稍微近一点),而且全部入住道路交通势必拥堵; 未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久,也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价最高的区,有闲钱可以考虑捂盘。
提问:你好广叔,请问现在二手市场不景气,现在买房会不会贬值?
回答:你好,一线城市和强二线城市二手受tk的影响,会有小幅回落, 由于各种资源汇集,土地稀缺,地价基础仍然稳定,供求关系还是会保持稳中有紧,所以房地产也比较抗跌。基础较好的老牌一线城市,南京、天津、武汉、杭州和苏州等,因为价格上涨过猛,所以现在是,tk重点关注城市,短期内会更倾向于“价格停滞”,但长期是没有问题的;快速崛起的热点城市,比如郑州、重庆等,因为限价的影响,因为低地价土地成交的影响,会对当前的价格体系会有一定冲击,短期内或许会调整,但长期来看,因为库存周期短、供需关系紧张等原因,仍然将是全国性的热点城市;
环一线的三四线城市仍然是热点,因为这些城市已经成为诸多房企的布局热点,土地成本仍有大幅上涨的可能,再加之库存周期缩短,中长期来看,这些城市仍然会是未来的热点;其他三四线城市,非核心都市圈内的三四线城市,比如许昌、洛阳、漳州等等,因为城市经济基础仍然相对薄弱,但房价已经历经跳涨,需求透支严重,一旦有加码,投资需求退场后,市场变化值得警惕。总的来说:绝大多数的一二线城市都是安全的,可能不会涨,但一定不会跌;某些二线城市可能会面临横盘的可能。环一线周边的三四线城市中长期仍然会是热点,但其他三四线城市警惕接盘的可能。未来的市场一定是分化的市场,谨慎一些总没有错。
提问:广叔好!本人目前在深圳宝安西乡已有一套小两房,考虑为了让两个孩子(今年大孩10岁,二孩1岁半)能够就读宝安中学(深圳重点中学),同时也计划自住,考虑在宝安老城区新安街道灵芝新村购买一套学位房,目前房产状况为:84年的批地、86年的房产、产权50年(据说现在可以续到70年)、面积71平、中高层楼梯房、单价9万出头、总价640万左右,小区内有幼儿园和宝民小学(可解决老二上幼儿园和小学的问题),据说灵芝新村正在谈拆迁和旧改,目前周边产权在70年的老旧学区房均价在10万+,次新楼盘均价在15万左右。本人计划是用现有房产置换购买这套学位房(置换款可付首付),是否存在投资风险?这种房还有多大升值空间?这个社区盘子很大,有80多栋8层的小高层,拆迁成本太高,据说很多房产公司都不敢轻易接盘,以上情况请广叔帮忙指点,是否值得出手
回答:你好,宝安区的学位房主要分为两个梯队,第一梯队主要宝安中学的学位房,第二梯队主要是宝安实验的学位房。灵芝新村是多层楼梯房,这个学区范围内最大的楼盘,93栋,1984年左右,共2700多户,户型69-90平两房三房。如果想投资要很清楚的一点是:你买入的价值,是已有的价值,还是未来的价值,这个价值是逐步增加,还是逐步衰减的。宝中学位:衰减,传统宝安区政府的生源流失,片区:老化、旧改周期长,楼盘品质和地铁预期其实已经部分叠加在已有的价格里了。综上,跑平大市的选择握手,如果单纯考虑学位,可以买。虽然已经符合旧改标准,但是周期太长,做好长持准备
提问:广叔你好 1.我的预算500万,首付5成,准备买2房。 2.对学位有要求,深圳前30左右。 3.购房的目的是投资兼学位,更大的追求升值空间。 4.自己工作生活的地方:福田沙尾,倾向片区是沙尾、石厦、前海。 5.准备持有周期:6年左右,小孩5年后上初中,上完初中考虑置换。 19年1月购入一套光明玖龙台4房,2023年初才能出售。目前手头现金300万,想买地段、学位都好一点的小两房用作投资,目前我比较心仪鼎太风华,特别1到6期,但我们预算只能买七期的小两房,50多平,同时看了诺德,中海玫瑰园,阳光华地苑。自住沙尾,也考虑带石厦学位的小区,价格9万左右,跟前海价格差不多。请问选哪个会比较好?
回答:你好,看你的居住工作情况,石厦片区本来应该是不错的选择,近几年成绩很稳定,房价十分坚挺。 但石厦片区位于福田成熟片区,中小户型又过多,估计不符合你更大追求升值的需求。 前海太热,诺德小两居已冲高到10万一平,目前接手很可能要站岗一段时间,鼎太小区太大,属于居家盘,一向不是领涨先锋。 如果想最大程度追求升值,鉴于你孩子五年后升初中,最佳选择是买入处于上升期的学区房源,从中上学校变为名校,才有暴击可能,当然也会存在一定风险,但风险从来与机遇并存。
提问:你好广叔,现状: 16年于天津滨海福慧花园入手老破大电梯房一套, 19年转广州天河石牌桥外资银行工作,户口6-7月估计能办下来,子弹只有15,个人年税前40,单身,贷款余额93,同户型挂牌价已降至130万,尚无买家出价,预计急出手需要降到110~ 120。请问以后适合什么样的策略?1止损天津,找首付贷(尚无靠谱渠道),等户口下来买广州市区房子需4成首付。优点:1靠近市区,有升值可能。2有的小区可以自住。缺点: 天津不一定可以出手。
回答;你好,天津滨江现在并非出货的最好时机,所以建议广州淘笋和天津卖房同时进行。卖房的几个基本共通原则:1.挂尽可能多的中介,从你知道的大中介,再到环绕片区,小区的精耕中介,包括一些零散的个人中介,老司机,串串。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格,在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子,用心拍一组照片(广角镜头),把优点好好理一遍做成文案,话术。3.中介可以先放出话,成交私下有红包。根据反应再筛一遍,找到靠谱的中介,维持日常打赏,让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意,一定不能告诉大中介,你要急卖。4.尽量集中一个时间约看,再找朋友托看。看房时候你在,观察看房人。5.如果同小区有朋友,可以挂一个相对高价帮你托高。
广州目前只推荐黄埔一东圃板块。知识城南沙亚运城都不推荐。推荐的淘笋楼盘:金碧世纪、中海康城、黄埔花园等。逢笋入。
提问:您好广叔,总预算300万左右,纯投资,持有5年左右,请问该怎么操作?您有什么好的建议吗?我自己理了几种方案请简单给点建议:1、韵动家园,租金尚可,不知道高尔夫回收大金沙旧改的利好是否可以促进价格升值?2、龙岗招商依山郡,貌似深龙中学位,未来有地铁站规划?但租金很低。3、宝中碧海一套小单间。广叔觉得哪种更有前景?或者有更好的建议吗?
回答:你好, 总价300万,现在深圳真的很难选,适合投资的盘,价格都已经涨起来了。有2种思路:1、买市区学位房,涨幅很稳,租金高,韵动家园属于这一类。2、买郊区未来有可能形成暴击的学位房,长持等待补涨。招商依山郡属于这一类 招商依山郡是深中龙岗分校,深中的范围都是次新房,生源好,东进战略教育也会被重视,关外的学区会逐渐崛起,大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。深圳最紧缺的除了商品房就是学校了,建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策,未来涌入的人口更多,学校更为紧张,相对应好的学校更具价值,招商依山郡的价值一直被低估,龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房,大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 短持建议韵动家园和碧海小户型,长持可以入手招商依山郡。
提问:广叔好,我是新疆五线城市的公务员,年初筹资50万左右首付,够得大亚湾公园上城的房子,投资兼自助,有不少人说,大亚湾的房子是个坑,目前有人协议收购成本价,收购大亚湾上城的房子,那么我是协议卖掉先把资金收回来,再投资其他地方的房产还是五年以后再出手,因为资金有限,贷款年限也低,只有15年,所以,在其他二三线城市,投资房产也比较难,或者把大亚湾房子协议出手,再在广州增城或东莞或珠海购入房子,这样合适吗?目前不知如何是好?
回答:你好,如果有自住性质就先留着吧,这个盘配套还不错,北方人自住的不少,就算原价卖了,也损失了利息和契税,再说50万资金也没有太好的去处。
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