东莞楼市:大部分人看走眼!涨幅最大的房产,关键在一点

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提问：你好广叔，坐标东莞，工作松山湖香蜜松湖附近～卖了常平的两房，想买一套改善房，能出大概65万的首付三成，由于大朗和松山湖都比较贵，买不起～最近看了东坑的海伦堡，和常平的天林湖，两个价格都可以接受～预计住八到十年～只要是自住，但又希望保值，不知道哪个好点呢？或者是否有更好的推荐呢？

回答：你好。建议选海伦堡，比天林湖要新很多，景观好，而且在配套方面也要好一点。另外还可以看下东坑的碧桂园豪庭、龙泉幸福里

提问：广叔好，东莞万象府如果开盘价5万左右，纯投资5年时间，计划本金200万，贷款400万，这个投资值吗？有没有更好的投资标的推荐？

回答：你好。万象府这个价值得的，就是怕抢不到而已，要试一试。其次考虑松山湖：保利红珊瑚、星城翠珑湾

提问：广叔好，我是第二次提问了。家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：你好广叔，本人情况如下：子弹130W，在东莞南城有一套二居，无贷款记录，本来打算在东莞再买或者置换一套大点的三房，奈何今年南城二手也普遍要3w+了，所以想用这点钱在深圳龙华或其它地方买套小三房约80平左右（无房贷记录可首付三成），总价和南城也差不多了，这样操作可行吗？有这个必要吗？只为在深圳留个钩子，我老公认为没必要去深圳，两人意见不统一。目前正准备入户深圳，最快可能明年下半年能申请，望指教！

回答：你好，东莞这一轮涨幅之后要横盘了。 子弹130建议买深圳，沙井 光明 龙华都有不错的选筹。

提问：你好广叔，现有龙华华盛观荟房一套，欠200，工作在罗湖，上班太远。还有子弹100，长沙有套200+可售换子弹。孩子3岁+，有二胎打算。想买个居家最好带学位，上班近的，怎么安排？推荐哪里的？

回答：你好，观澜这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨得快的，稳定的，行情刚开始我就卖房换筹或者抵押，拿到钱开始第二笔投资时，反应慢的楼盘才刚开始。 华盛观荟可以考虑出手置换。 首付300+，建议入手福田或者罗湖的第一梯队的学位房，优先福田。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。

提问：广叔好，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川第一城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因第一城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：你好，1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受得了就可以

给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买。

提问：你好广叔，我有一套南京按揭房，有两个问题想请教，1:广州肇庆房子可以投资吗？均价7000。2:南京的江北新区楼盘价格基本临近3万，建议购买吗？

回答：你好，肇庆不具备投资价值。 南京有价值的板块：河西中、河西南、江北新区、南站。 属于正统主流四平八稳的选择。 至于逆袭的选择，就不要在南京找了，我觉得几乎没有，哪里都不便宜。 要不去上海，要不去其他更便宜的二线省会城市。

提问：广叔好，我在黄埔上班，目前在番禺宾馆附近有套小房，最近想以小换大自住兼保值，看了番禺和黄埔的房，感觉难选择。黄埔给我感觉价格已经起来了，配套没上来。番禺上班又太远，当时工作是有可能会换的。预算300万左右想买三房，单身。谢谢

回答：你好，黄埔的价格其实还没起来，只不过目前可以说比较热，但不是所有楼盘都热，最热的那个楼盘你可以不碰，退而求其次选择其他次热盘也是可以的。 300万总价要3房，其实你是有90万的首付那些对吧？你可以看一下金碧世纪的小3房，或者黄埔雅苑，萝岗的万科东荟城。垫垫脚就上了。

提问：你好广叔，我和老婆都是广州户口，目前打算在佛山发展自住，明年3月社保满一年后就可以买佛山的限购区域，请问哪个区域板适合块投资自住，不限购区域的狮山怎么样？如果在佛山发展以后有了小朋友，需要我们夫妻其中一个落户佛山，然后让小朋友读书还是保留广州户口？求解答感谢！

回答：你好，广深第一梯队，东莞佛山第二梯队，中山惠州珠海等第三梯队。而环一线其实也不算优质资产，根据大量实际案例，流动性、风险性的问题，广佛一体化之后强势涨过一波，短期平静调整期，长期是制造业人口受益区。不知道你的子弹多少，如果是纯自住建议买生活半径附近的次新盘，不限购区不推荐。论教育广州更好，户口留在广州。

提问：你好广叔，我目前在布吉有两套房。一套是鸿荣源尚峰，89平的4房；还有一套是万科麓城89平的3房。尚峰出租中，麓城自住，目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意；但是中学学位是布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。我上班在蛇口，喜欢好的小区和好的物业，还想住大点的房子，学位也不能太差。所以最近想用出手尚峰这套，更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是个新学校。首付大概400万，总价考虑在650万以内。请问广叔的意见如何？我之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89平的价位从900万到了1100万，涨得太快导致贷款多、压力也大。还请广叔给点意见和其它推荐，谢谢！

回答：你好广叔，大运很看好，但是兑现的周期很长。虽然发展多中心格局，但是福田、南山、前海的中心的地位未来还是无法撼动的。龙岗的地理位置，无法与主城连在一起来决定他的未来是个城市的副中心。东部的大运是龙头，没有崛起之前坪山是没前途的。同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有什么大动作。宝能城学校是科大九年制，很一般。但是区位会比大运强很多。二者对比优先宝能城，比较推荐华润城！

提问：广叔你好，请问你觉得诺德79平3房1卫和太古城62平2房1卫，作为纯5-8年，你看好哪个呢？

回答：你好，2016年的时候，这俩价格是差不多的，太古城在17年先涨上去了，诺德去年才跟上来，所以这俩现在属于同一个起跑线了，我个人更倾向于生源更好，小班制的太古城，还有王校长当年的那句豪言壮语，五年南山第一。

提问：广叔好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知广叔如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

回答：你好，云朗哪个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

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