东莞楼市:这类房产价涨幅低,却还有大批人往坑里跳

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提问：广叔您好，东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：广叔您好，坐标东莞想入手鹏瑞天玥自住改善生活。今天又去看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮忙分析二者的利弊及未来升值空间？多谢！

回答：你好。鹏瑞天玥稍微安静一些。国贸盈台后在豪华商业区，近鸿福路地铁口，生活会便捷一些，但自然的生活也没有那么安静，显得有些嘈杂。看个人偏好吧。论升值潜力国贸盈台会大一些。

提问：广叔好，我是第二次提问了。家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：您好广叔，新人一枚，老婆有一年社保，目前想在东莞买一套房，投资加自住，手上准备首付资金60万，可能少了点，因为总价越高还款压力越大。请问广叔买那里投资潜力大些，目前看中茶山新盘万润金轨广场，距茶山地铁700米，单价2万毛坯，是否可以入手，比较看中后期茶山双轨规划，谢谢

回答：你好。茶山目前还属于松山湖片区的价格洼地，有来自松山湖核心区的外溢，由于自身双TOD加持，而且距离东城近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。万润金轨广场可以考虑。

提问：你好广叔，目前手上有两套房都在坂田地铁口，德润荣君府，一套89平米小四房，一套123平米大四房，16年买的时候平均单价5.6万，都贷了七成，手上没子弹了，现在涨幅不大，想问下这个盘未来的潜力？这个盘属于深圳实验坂田分校学区，未来几年学位是否会好起来？ 2、亲戚还有一个名额，如果买光明中心的话博暴击的话，有哪些盘推荐？ 3、宝中熙龙湾1期是宝安实验的学位吗？熙龙湾现在价格这么高，是否还有上涨空间？宝中如果从增值的角度，有哪些楼盘推荐？ 谢谢

回答：你好，德润荣君府2017年建成，精装修交付开盘价从4.1涨到6.1,有小面积赠送。1栋安居房1栋公寓，5栋住宅，楼间距小，布龙路旁很吵，花园小，四周环境差坂田地铁口，自带2000米底商，旁边两块空地，以后的开发，将是个利好。但一手透支了大部分涨幅，所以涨幅不理想。 学位确定了，是个利好。 光明新盘比较推荐金融街，中海寰宇时代和电建洺悦府。 熙龙湾一期九年制海旺学位，二期九年制宝安实验学位。 要比较明确的好学位，可以关注凯旋城，熙龙湾，西岸官邸，也是宝中的领涨盘，宝安实验在宝安排名第三。为了还会有空间，但是现在的价格需要淘笋。

提问：广叔好，几年前毕业到深圳工作年薪30，工作稳定，但是买房还差点钱，要等明年估计才能买得起，一个同事之前辞职创业，前年底在深圳买了一套房，现在涨了不少，心情复杂，不知道要不要借点钱今年把房买了，要不万一明年房价涨了我又白奋斗一年。

回答：你好，为什么同样的人生轨迹，毕业几年后，有人住着几百平方的房子，有人却在辗转租房，明明都是差不多的家庭背景、学历、月薪，是什么让他们在财富和阶层上拉开差距？生活过得天差地别？有时选择比努力更重要。努力是可控的，基本上是线性的堆积时间，需要的是体力和信念。所以一件事情做到极致，达到目标完全是可以的，至少比做相同事情的人所达到的高度不一样。但，只有努力并不够。

真正难的东西是选择，是判断时机，是理解社会，是找到机会。选择的关键就在于，人生没有办法重来，时间是最大的沉没成本，选错了路，可能刚开始并不会发现，但随着时间的推移，差距才会凸显出来。再想转变，需要付出极大的精力和耐力，有些人能够幸运扭转，有些人可能一辈子也没法改变。很多有购房需求的人，总是说我想买套房子，但是钱不够，真的钱不够吗？其实不是，如果要交通好、位置好、配套好，那价格肯定也就贵了，对于刚需而言，与其想着一步到位，不如先“上车”。买房可以等，但是好的房源和房价不会等你！

提问：您好广叔，坐标深圳南山区松坪村三期，目前60平能卖490w,这小区是经适房，旁边大概1000米有规划高铁站。1：请问还能持有多久，短期1-2年有多大的涨幅空间？2：有考虑卖了在龙岗买两套的想法，不知是否合适。请指点。谢谢！

回答：你好，深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。松坪村就是这样的社区。 松坪村在高新北区，这里以工业园区为主，相应的公园、地铁都比较少，当然住宅也只有松坪村三期一个可选。购买力来自于科技园的屌丝白领家庭，骑摩拜上班，家里老人小孩社区里晒太阳。 楼盘成交量很高，松坪村热度也不错。 近一年一直在涨，楼龄新，大花园，相对更适合。短板在于地铁个商业，不过这个价位在南山区没对手，在很缺住宅的科技园板块，有强大的码农购买力做支撑，未来松坪村三期跑赢大市没问题。 投资和出租都是不错的选择。 建议继续持有，通过截断抵押的方式融资，再入手一套龙岗做投资。

提问：你好广叔，在龙岗北通道珑禧雅园有套房子157平，前几年买的。现在想卖了置换到宝中来，老高广叔有什么好的建议吗？谢谢。

回答：你好 。珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区向周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西。东边也能发展，但是周期要多久，是个未知数。想要短期内有确定收益，建议置换到西部，宝中，碧海，沙井，光明都是不错的板块。

提问：你好广叔，目前持有龙岗的汇龙天下小3房，红本在手，这套房也是掉在坑里了，啥都不靠的。现在想卖也卖不出去。我有俩孩子，大的学位搞定了，明年上初中；小的今年4岁，学位还无着落。我想投资一套龙岗城龙花园的小2房，350万以内；学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？还有没有更好的策略？我已付咨询费，谢谢！

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初、龙岗外国语、和龙城初级。其中龙城初级的性价比最高，3-5万都有的选。如果考虑孩子读书同时又资金有限，城龙花园的小2房当然可以买；但是如果资金量够，我建议买更新、更优质的房子，或者直接买入深中龙初的四盘。99年的城龙花园单靠一个龙岗第三，涨幅还是有限的。你的第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

提问：广叔你好，早几年在喜悦里入了一套89的4房，一直在放租，计划持有久一点至少到14号线、东部过境高速通车。最近看到和昌的旧改启动，占地26万平规划有小学、初中，所以在想未来喜悦里有可能跟和昌代建的学校是同一个学区吗？目前南联在教育资源上比较欠缺，喜悦里、海航城的学校是龙岗中心小学，宝龙街道，刚升级为九年一贯制，在双龙离喜悦里有点远。新干线对应的是南联学校，和昌代建学校起来后，根据你之前的经验，学区有重新划分的可能么？如果能把海航城、喜悦里、新干线这几个盘划分到新的大学区里，近很多生源也相对纯粹。

回答：你好，学无止境仍需上下求索，喜悦里离中心小学是这几个小区里最近的，而且中心小学远没有其他学校饱和，积分不用很高就可以上学，划出去的概率并不是很大。不过不用沮丧半斤和八两差别不大，现在新盘动辄引入一个所谓外地名头的名校只是开发商用来卖房的幌子，能够沉淀成名校的几率小，到了二手市场都是一地鸡毛。

提问：你好广叔，请问：同样的资金总价470万左右，时间在3-4年的情况下，罗湖万象城片区和福田的新洲，石厦，上下沙哪个片区升值潜力大？

回答：你好，就目前来看罗湖涨的房子只有两种，其中一种是学位房，像螺岭小学，深圳中学，翠园中学，翠园中学东晓校区这些名校学位房涨幅不错，还有一类是湖贝旧改周边，万象城跟这两个一个都沾不上边，未来跑输大盘，横盘期甚至跑不过利息！

提问：广叔你好，我想在红山片区入手一套房子，但是手头资金有限，所以只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适？感谢回复。

回答：你好。卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远，走路大概半个小时以内，感觉学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 上塘道是比较推荐的盘。这几个盘排序： 上塘道>梅陇镇>皇后道。

提问：你好广叔，家庭年收入65万，一家三口 现有资金300，欠款730，1、润恒尚园130平米，自住，女儿名下（刚满18岁，读大学、我们担保贷款390万）二、光明玖龙台，103平米我名下，未交房，交房后有一点租金收入，现欠款340万。三、罗湖军产房50平米租金5000.四、玮鹏花园105平米，红本，老公名下，市值1100左右，没有贷款记录，月租金9000。想请教广叔，玮鹏花园未来走势怎样？怎样优化物业？我的想法一 、是卖掉玮鹏分裂2套，用老公的名额买光明金融街和用父亲的名字买沙井海岸城用来投资，投资选多大的面积和户型性价比高.二、先卖掉玮鹏的，等待前海的电健和龙光地产的限价楼.三、继续持着玮鹏，听说深圳外国语有可能划入四、请教广叔怎样优化我的物业比较妥当.我们48岁，上班不受居住点限制，现以投资为主。目前月供4万了，已经有压力了。

回答：你好，市区房产维稳，郊区房产博暴击 这几套房里最应该出手的是罗湖军产房。 时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。所以华强北的衰落不可逆。但是玮鹏花园有学位优势，短期内能维持溢价，可以考虑抵押融资，继续加仓。 金融街和海岸城都值得买。

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