谁在推高东莞楼市?

深圳楼市成交量自5月以来持续上行，也带动了毗邻的东莞楼市快速回暖，并在部分热点区域形成炒作之风。  

松山湖近年是东莞楼市的明星片区。自去年10月，每平方米单价破4万元之后，今年5月底，片区的万科金域松湖、万科虹溪诺雅等部分楼盘每平方米单价纷纷站上5字头。东莞的南城区、临深片区自5月以来均走出了类似行情。  

开发商捂盘  

在4月份以前，即便是东莞南城区繁华的鸿禧中心等中心地段，一整天下来，也少有人来门店询问房产中介梁怡任何楼市信息。周边金融机构入驻的不少写字楼也迟迟难以放租出去，整层退租空置的现象逐渐多了起来，街上的行人也不似往日般热闹。她一度怀疑今年东莞的楼市没什么吸引力可言。  

进入4月之后，梁怡明显感觉到了市场的变化。  

位于东莞南城区的万科金域华府一套63平方米的两房，由年前的190万以数十万元的梯度小幅上涨，自4月以来迅速拉升至目前的290万元。  

“6月份南城区有盘放出来，但是你去谈的话，卖家基本都持观望态度，不诚心卖。”从深圳前来踩盘的刘晓钊等多位人士都告诉第一财经记者，东莞的热点区域目前差不多都处于这种态势。  

与南城区行情高度相似的还有东莞松山湖片区。  

松山湖近年都是东莞楼市的热门片区。2019年，东莞松山湖片区成为“新贵”，凭借9925套的网签量位居东莞六大片区之首。自去年10月，每平方米单价破4万元之后，今年5月底，片区的万科虹溪诺雅、锦绣山河、松山湖长城世家等部分楼盘每平方米单价纷纷站上5字头。  

万科虹溪诺雅数位业主谈起这一切颇为得意，“单价破6万元/平方米近在咫尺，这压根儿不愁卖。”  

邻近松山湖的东莞寮步镇、大朗镇、大岭山镇的星城翠珑湾等部分楼盘，价格也从2019年底的2.8万元/平方米上涨至当前的3.5万元/平方米。  

如今，在东莞的南城区、松山湖片区、临深片区等行走，3万多元/平方米的楼盘俯拾皆是。而这些楼盘在过去四五年间持续上行的价位也止步于3字头。  

用当地人的话来说就是，“这两三个月的涨幅差不多等于过去四五年间的累计涨幅。”  

整体来看，东莞此轮涨势有着明显的梯度。  

松山湖片区自4月以来的短期涨幅录得30%~40%左右；南城，邻近松山湖的大岭山、寮步镇、大朗镇短期涨幅录得30%左右；东南临深的凤冈镇、塘厦镇等短期涨幅录得15%左右；长安镇、虎门镇等整体保持在10%左右的小幅上行态势。  

多位卖家告诉第一财经记者，东莞楼市全面爆发性上涨未免有些夸张，但热点片区近两个月历经一波快速拉升，现在转入卖方市场，交易量反倒不活跃了。开发商及卖家开始捂盘惜售或观望基本是热点片区的共同现象。  

“现在要是有卖家诚心放盘出来，基本一周内就会卖掉。但市场已经热起来了，卖家基本都不着急出手，想要多等等看。”多位当地人士表示，现在热点片区反倒处于无盘可售状态。  

深圳来客  

当地人言及这轮上涨，更多是感觉“有些突然”。上一次东莞楼市出现类似行情是2016年。  

彼时，东莞楼市均价从2015年的9658元/平方米跳至14074元/平方米，涨幅46%。上涨的核心原因之一便是深圳楼市单价此间由3字头跳至5字头，外溢性需求传导至东莞楼市，助推全面上涨。临深片区不少楼盘价格更是录得跳涨。  

地缘优势及深圳客强购买力的外溢需求和产业带动，使两地的楼市行情很难被割裂开来。尤其是毗邻深圳的东南临深片区也是东莞二手房价格最高的片区。  

深圳客对于东莞楼市来说，是最主要的一支外来力量构成。东莞目前25%左右的购房者来自深圳。从东南临深的塘厦镇、凤冈镇等沿着莞深高速开车来回深圳龙华区、福田区上班，双城生活大军是深莞城际之间的一支日益壮大的队伍。这也为深圳刚需族提供了另一种选择路径。  

以东莞临深的交通枢纽塘厦镇为例，自今年4月份以来，镇区楼盘均价普遍从2万多元/平方米上行至近3万/平方米。中心区的万象连城一期，尾盘价录得3.6万/平方米，破4万/平方米几无悬念。  

“此前四年，塘厦基本是小幅上涨甚至在2018年部分楼盘一度出现横盘阴跌，这轮算是突然涨起来了。”数位当地人士表示，从4月到目前基本每套楼盘以几十万元的价格隔周跳涨。  

塘厦镇春晖国际城、天悦家园等临深一手楼盘都主打粤港澳一小时都市圈，现在基本处于无盘可卖状态。  

卖家强势的姿态在此前四五年间甚少出现。  

卖方控盘、跳涨最猛的当数松山湖片区。业主返价停售、几天内上调数十万元的例子在5月份频频出现，几乎与深圳楼市5月量价齐涨的局面同步。  

以松山湖片区的星城翠珑湾为例，早在去年底单价还停留于3万元/平方米左右。年后该楼盘便上行至4万多元/平方米。每平方米以万元的速度快速上涨，交易迅即增多。当地的多位人士告诉第一财经记者，该楼盘在今年4月以来成交开始逐步活跃。5月以来，业主一周内报价跳涨六七十万元的事情也变得稀松平常了。  

与临深片区深圳客主导不同，松山湖片区的东莞本地人、外地人差不多五五开。该区已引进华为、大疆、生益科技等一批国内外行业龙头企业，以及数百家中小型科技企业，是高薪人才聚集的地方；而松山湖又以发展产业功能为主，限制新增商品住宅项目，可售新楼盘数量少。  

市场长期处于供不应求状态叠加人才不断流入、片区配套不断完善，也加剧了松山湖在这轮楼市持续领跑的强劲态势。  

房企抢地  

回望这轮令当地人感觉有些措手不及的上涨，快速热起来的片区，几乎都有受到开发商拿地价格释放信号的刺激。  

以最热的东莞松山湖片区为例，去年，东莞成功出售30宗商住地。其中，深业集团在松山湖镇拿到的地块可售楼面价高达28097元/平方米，稳夺第一。按照正常市场行情，项目入市价格到坐五望六的超高位几乎是大概率事件。  

临深的塘厦、凤岗片区也是类似情况。热点楼盘目前惜售观望氛围浓厚很大程度上受到以面粉价高过面包价来拿地的开发商影响。  

东莞算得上是今年全国较早开启土拍盛宴的城市之一。早在今年3月，各地均在疫情笼罩之中，东莞便开启了推地序幕。仅3月份，东莞便拍了11宗住宅和商务用地。临深片区近年热度一直很高的凤冈镇的两宗宅地的溢价率分别高达128.6%和237.5%，领跑3月的土拍市场。  

自进入4月以来，东莞土拍市场持续回暖，开发商新拍的地块楼面价比周边在售楼盘价贵，面粉贵过面包的拍卖场景也开始频频出现。  

比如，作为临深中心的塘厦2020WR023、2020WR024两宗土地近日拍卖。深圳市前海开发投资控股份有限公司以近2.5万元/平方米单价拿下，刷新了该片区最高限价、最高配建。而片区的新房楼面价当前也仅录得2.3万元/平方米左右。  

此外，与上一轮东莞楼市上涨不同，这一轮上涨还有受近一两年东莞新增实施“三旧”改造项目的影响。  

东莞南城、凤岗、塘厦等热点区域周边几乎都环绕了大面积的旧改项目，卓越、星河、鸿荣源、佳兆业（01638.HK）、龙湖集团（00960.HK）、华润置地(01109.HK)等均参与了这些旧改项目，不少当前还未动工的旧改项目楼面价已站上2字头。  

政策方面，东莞今年整体处于持续松绑状态。3月，东莞的新房价格不再需要向市发展和改革局备案申报，限价政策放松。不少当地人士告诉第一财经记者，城区的不少楼盘随即上调备案价数千元。  

5月7日，东莞住建局深夜发文称，在2017年4月11日前完成网签的新建商品住房和二手住房，均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制。这相当于突破了两年限售红线，把大批房源推入了二手市场。  

东莞市统计局公布最新数据显示：2020年5月，全市新建商品住宅网上签约销售4437套，销售面积52.10万平方米。成交量比4月份的3869套，3月份的2661套，都有明显增加。  

五一黄金周未迎来的火爆成交局面也在六月底集中爆发。端午节期间，东莞市场新增供应和成交集体上涨，均创下年内周最高值。乐有家数据显示，东莞住宅成交持续数周上行，刚需购房意愿强烈。  

今年截至目前，仅商住地，东莞共成功出让超20宗，成交金额超300亿元，已逼近去年全年土拍成交金额。近十个镇街刷新地王记录，这已属于近年少见局面。最新的6月29日，东莞市虎门2020WR025地块被保利旗下子公司东莞国铁保利实业发展有限公司以底价66.01亿元竞得，刷新了东莞土拍占地面积和起拍总价双历史记录。

来源：第一财经  

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