杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏?谁在制造紧张气氛?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-20 10:46

7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定。

深圳是最近一轮楼市上涨的领头羊，调控政策的出台，各方并不意外，但具体内容仍然超出了市场预期，甚至被称为深圳楼市史上最严的调控政策。

调控政策的背后，是一些地区楼市的疯狂上涨。

受疫情冲击，大家普遍对今年的楼市持悲观态度，楼市确实也低迷了一阵。

可是，进入3月，自深圳开始，全国各地楼市渐次复苏；5月，“小阳春”得到明确（中原地产研究中心数据）；6月，全国市场基本已经回到了2019年的最高水平，热点城市市场更是活跃，武汉市场的环比上涨十分明显。

其中，率先复苏的深圳尤为疯狂。证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》显示，今年上半年深圳二手房均价比去年底大涨14.37%！深圳的上涨带动了东莞的疯狂，东莞今年上半年较去年年底上涨12.78%！临深的惠州蠢蠢欲动。

此外，沈阳、西安、长沙等新一线城市的涨幅也不小，甚至连三线城市连云港也大涨14.99%，位列涨幅排行榜第一名，而去年年底，该市二手房均价环比下跌13.44%。

房价上涨的原因何在？是否可持续？存在哪些风险？

下半年房价会怎么走？新一轮的调控加码会到来吗？

文 | 董晴

编辑 | 蒲海燕瞭望智库

1、热点城市房价为何猛涨？

今年上半年，杭州6万人抢900多套房，一次冻结资金超400亿元；深圳光明一新盘开售，8998人抢394套房，中签率为4.37%，另一项目1171人抢5套房，中签率仅0.4%，创下深圳楼市最低中签率；南京一项目开盘，223套房共吸引了11890人摇号，平均53人抢一套房，当天全部卖完……

高楼林立的深圳市福田区。

类似这样的案例不胜枚举。仅杭州一城，2018年4月实施摇号买房以来，就已经出现过30次左右的“万人摇”现象，最低中签率为0.77%。

这些现象背后的原因很简单——限价。新房价格远低于周边二手房价格，存在无风险套利的巨大空间。比如，上面提到的杭州6万人抢900多套房的案例，该项目均价为2.8万/平方米，周边二手房价格普遍在3.5万-4万/平方米。每平米存在1万元左右的价差。在深圳，价差更大。

资本都是逐利的，一、二手房价格倒挂的情况下，买到就是赚到，不仅使得投资客绞尽脑汁抢购，甚至一般的家庭，也要用尽手头的购房资格，甚至为买到新房不惜出百万“喝茶费”。

进入3月，自深圳开始，全国各地楼市渐次复苏。

这也是本文全部采用二手房数据的缘故。因为限价城市，二手房价格更能反映市场的真实情况。

那么，二手房市场量价齐涨的逻辑是什么？

一是流动性宽松和抑制需求释放的双重叠加。

短期看金融，中期看土地，长期看人口。

任泽平对房地产周期的这一逻辑判断，几乎到了人人皆知的程度。现实确实如此，房地产行业本质是金融，只要银根收紧，无论是房地产企业还是购房者马上有反应。

然而，今年以来，疫情引发经济衰退风险，全球央行纷纷放水并维持宽松格局。新冠危机期间，全球流动性的增速比2008年经济衰退期间更快。

根据彭博汇编的美联储数据，今年以来，美国广义货币供应量（M2）已经增加了3万亿美元，达到18.4万亿美元，相比之下，去年全年美国M2货币供应量仅增加1万亿美元。与此同时，3月份，面对疫情冲击，美国两次降息降了150个基点，直接把联邦基金目标利率降低到零附近，重启量化宽松政策（QE）开着直升机撒钱，无限量兜底。

摩根大通预测，今年全球债务将增加16万亿美元，到年底时私人和公共部门的总借贷规模将达到创纪录的200万亿美元，为了支持全球不断增长的债务水平，未来很长一段时间内都将实行极度宽松的货币政策。

相比其他国家，中国快速控制住疫情，没有像其他国家一样开闸大放水。当然，相比之前，流动性还是放松了不少。

首先是增速。

央行数据显示，受疫情影响，一季度住户部门贷款出现减少，但对实体经济的贷款则显著增加，人民币贷款增加7.1万亿元，同比增加1.29万亿元。3月末，广义货币(M2)余额208.09万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点，也是自2017年年中以来M2增速首次破10！随后的4月和5月，M2的同比增速均为11.1%。

其次是利率。

4月20日，LPR（贷款市场报价利率）迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点；5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。至此，房贷基准利率降至20年以来的新低！

在此之前，4月17日的中央政治局会议提出，要继续“运用降准、降息、再贷款等手段，保证流动性合理充裕引导贷款市场利率下行”。

虽然高层一直强调“房住不炒”，严控资金过量流入房地产，但流动性多了房地产必然受惠。

二是各地方政府政策扶持，推动需求的回暖。

新冠肺炎疫情冲击下，各地方政府财政收入大幅缩水。

怎么办？引进人才，大力发展高新技术产业，这确实是条着眼长远的路。可是，远水解不了近渴。新兴产业的培育、发展、成熟，是一个长远的过程。各地抢夺人才，除了着眼地产长远发展，不能说不存在短期刺激经济的私心……

各地抢人的政策基本都会与购房挂钩：

3月27日，广东江门市住房和城乡建设局网站发布的《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》提出，具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭，可购一套新建商品住房。

4月8日下午，江苏省南京市委市政府召开通报《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》相关情况的新闻发布会，符合条件毕业生可优先购房。

4月15日，苏州工业园区发布《园区管委会关于调整完善人才优先购买商品住房政策的通知》，放宽了购房申请人条件。

……

既然入户了，自然要买房。买的人多了，成交量起来了，价格也就跟着涨了。

充裕的流动性、宽松的融资环境、快速恢复的需求，使得房企们积极拿地，今年上半年，上海、广州、南京等城市，土地出让金同比均大幅增长，这是房价上涨的先行指标。

各地商业银行的降息幅度也大于央行。贝壳研究院刚刚发布的《重点32城主流房贷利率简报6月刊》数据显示：今年以来，5年期LPR利率累计下调15个基点，而同期32城房贷首套利率下降了26个基点，二套利率下降了24个基点。

三是刚需、刚改恐慌入市，业主联合高价挂盘。

最近两年，P2P、私募基金、信托等，少则上万多则几十万投资者被收割，使得人们更加将投资买房当成信仰。目前，新冠肺炎疫情还在海外蔓延，投资其他的都不太靠谱，核心城市的房产就成为了很多人的首选。

一些此前开厂办公司做事业的小企业主，生意不好做了，干脆将工厂卖了，所获资金投入到楼市；即便不想卖厂，也可以通过经营贷获取低息资金，投资楼市。

新冠肺炎疫情，使得1、2月份正常的社会和经济活动停止，原本的买房需求被抑制。3月，各地逐步复工复产，此前被抑制的需求突然释放，叠加宽松的货币政策，各地政府的抢人大战和祭出的购房优惠，刚需、刚改和投资、投机混合在一起，对典型城市的上涨推波助澜。

其实，如果将时间稍微拉长一点看的话，市场的成交并没有那么火热。

以深圳为例，上半年二手房成交44000套，比去年上半年上升41%；但与去年下半年45989套的成交相比，则环比下降了4.3%。一手新房成交16727套，比去年上半年下降5.4%；与去年下半年的20203套相比，环比下降17.2%。

换句话说，这些只是被抑制需求的正常释放。但是，就像地底下的岩浆，突然集中喷发，加上部分无良中介摇旗呐喊，将整个市场都搅得人心惶惶。

一、二手房价格倒挂，资本的逐利，不可避免地导致被打击的“喝茶费”依然暗流涌动。那些常年浸淫于市场的投资客，了解的套路、拥有的门路和寻租的通道都秒杀刚需客。真正的刚需客，只能是来陪跑的。这就出现了二手房市场或者需求外溢，或者带动周边城市房价的上涨。

快速回暖的行情，也助长了业主的看涨心态。特别是深圳，不少楼盘业主联合起来“统一”小区挂牌价格，甚至提出“中介带客户看房一次要交1000块费用”。一位预算6000万元的外地购房客，感觉自己既卑微又屈辱。

这种行为让部分中介都有点看不下去了：“真正制造紧张气氛的是业主，抬高房价的是业主，业主的挂盘价都想在上一套成交价的基础上加50万-100万，如果这样击鼓传花下去会涨到崩盘！”

2、继续上涨，会带来什么？

作为国民经济的支柱产业，房地产行业的平稳健康发展，对经济增长具有压舱石作用，如果房价一路疯涨，其负面影响会十分巨大。

有人说，房价并不由市场平均值决定，而是由塔尖的人群、能支付得起对价的人来决定的。可是，树终究不能长到天上去。

因为，房地产是财富的象征，也是经济周期之母、金融危机的策源地。房价与经济基本面背离得太厉害，是一定会出问题的。

2020年，3-5月的CPI分别是同比增长4.3%、3.3%和2.4%；同期，居住CPI（居民居住消费价格指数）同比增速分别为-0.2%、-0.3%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。即使在2008年国际金融危机期间，也没出现全国居住CPI同比负增长的情况。

国际上，合理的租金收益率一般在5%-6%之间。2008年，即便是我国高房价城市，比如北上广深也是比较接近这一水平的。随后，虽然房租也连年上涨，但是房价涨得更快，使得租金收益率连年下滑。

目前，我国租金收益率在2%-3%左右，想要达到国际合理水平，即便房价保持不变，未来一段时间里房租价格也要上涨2倍左右才行。至于北上广深、天津、成都等热点城市的租金收益率在2015年的房价上涨之后，跌破2%，2020年5月，深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%！

如今，房价上涨，房租下跌，租金收益率自然继续探底。

房屋租赁价格指数显示，今年5月，一、二线城市除厦门外，租金均出现下跌。一线城市中，深圳环比下降3.15%，北京环比下降1.41%；二线城市中，武汉、南通、沈阳、苏州、东莞的租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%和2.25%。