深圳楼市供求紧张仍将长期存在

被指楼市炒作、房价暴涨、违规经营贷流入楼市之后，4月22日，中国人民银行深圳市中心支行（以下简称“央行深圳中心支行”）公布消息称：辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

从报送自查情况到完成初步排查，这场为期两天的超高效率自查引发了业内对深圳自查经营贷方式和结果担忧。有观点指出，这只是阶段性结果并非最终结果。这也使得今后加强信贷管理、金融服务实体经济的监督检查尤为重要，此举可有效应对银行自查未能发现或发现但未及时报告的违规问题。围绕着深圳楼市的争议一直未曾停息，在这些楼市违规行为背后，业内普遍将其与深圳长期存在的紧张供求关系挂钩。

同样是在4月22日，深圳市住建局表态称，今年一季度深圳房价大幅上涨的传言与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。同时，该局还释放了今年将加大加快新供居住用地出让的信号，要在上半年实现年度目标50%居住用地出让。

在刚刚过去的一季度，虽然部分区域和项目市场较为火爆，但深圳楼市整体供应和成交数据均出现大幅下滑。业内预计，深圳楼市有望在二季度迎来全面回暖，之前因疫情影响的“小阳春”行情也将在二季度得到体现，但供给不足状态会长期存在。

━━━━ 火速自查

短短两天时间深圳就完成了经营贷流入楼市的初步排查工作。4月22日，央行深圳中心支行公布消息称：辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷情况，但规模占比很小。此前的4月20日，央行深圳中心支行才刚刚向辖内银行下发自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况的通知。

这份通知对各个商业银行报送自查情况的截止时间做出明确要求，为通知下发当天的14点30分。除了报送时间紧急，报送内容也非常详尽，主要涉及三个方面：

一是查找3月末银行房抵经营贷余额，还要对比去年同期和去年年末数据；

二是自查贷前准入情况，包括名下经营实体真实性和企业成立时间等；

三是查处借款人持有被抵押房产时间情况、借款人新购房产情况、新购房产作抵押贷款情况、借款人贷后新增房产监测情况等。

站在舆论风口的深圳排查效率之快，令人目不暇接。依据商业银行截至4月20日14点30分报送的自查情况统计，央行深圳中支行于4月22日公布了初步排查情况：未发现刚注册企业即申请经营贷情况；未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

深圳贝壳研究院院长肖小平认为，深圳对信贷资金是否违规流入房地产开展全面排查不仅对资金违规流向起到提前预警的作用，还保障了信贷资金有效服务中小企业发展，支持实体经济。即便如此，超高效率的自查还是引发了业内对深圳自查经营贷方式和结果的担忧。

北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣在接受中国房地产报记者采访时表示：“深圳的自查情况还算比较理想，但是现阶段排查结果只是阶段性的，并非最终结果。因为，如果存在经营贷流入楼市，其本身往往可能会有商业银行内部参与，即经营贷流入楼市可能和商业银行利益相关。要知道，银行主要营收依靠贷款，其中主要以房产这种优质资产做抵押经营贷，对银行而言风险相对较小。所以，自查过程中，这些银行上报数据是否真实客观呢？”

他表示，现实中经常会出现利用伪造经营合同等方式把银行发放的贷款转手，转了几手后再想追踪就非常困难了。这种骗贷行为在方式方法上有不少的套路和隐蔽性。这使得今后加强信贷管理，进行服务实体经济的监督检查显得尤为重要，因为此举可有效应对银行自查未能发现或发现但未及时报告的违规问题。对此，深圳银保监局也于4月22日表示，为防止信贷资金违规流入房地产领域制定针对性地监管措施。包括：加强借款主体资质审查，不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款，对实际经营企业成立或受让时间较短的借款人要进一步严格审查；加强抵押物管理，重点审查房产交易完成后短期内申请抵押经营贷业务的融资需求合理性；加强贷款资金用途管理，严禁信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房地产市场，加强对借款人贷后房产新增情况监测；加强贷款中介与员工行为管理，严防内外勾结；科学设置考核指标，严防构造虚假小微企业贷款、骗取财税优惠补贴等违背政策意图的行为。

“落实‘房住不炒’定位，防止违规资金流入房地产一直是中央调控反复重申重点。深圳银保监局此举说明当前对违规资金进入房地产市场的关注。”中指研究院分析称，后续相当长时间各类违规进入房地产领域资金依然会被拦截，这种投机投资行为将会被进一步遏制。

━━━━经营贷“利诱”与现实担忧

作为纾困中小微企业或个体工商户资金窘状“及时雨”的经营贷款，原本是为了扶持中小企业的发展，甚至有时候还会有一些贴息，是一种惠民融资产品，也是被明令禁止流入楼市的。

要知道，银行贷款都有着明确用途设定，借款人必须按照用途去使用，不得挪做它用。不是钱到手了，想怎么花就怎么花。但现实问题是，经过部分中介和企业主腾挪操作后，经营贷款最终往往变成了违规向楼市“输血”暗道。

因为，经营贷和房贷经常会存在利息差额，甚至贴息等情况，对购房人而言用经营贷套取贷款比房贷更划算。在这种蕴藏利益面前，资金压力大或者有投机心理的购房人，在一些中介机构甚至银行的诱导下，就会利用新设公司或者购买公司骗取经营贷，用于支付首付款或者先多方筹集资金付全款，然后再用房子抵押贷款偿还之前过桥借贷。以深圳为例，今年2月29日深圳市出台了应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目的实施办法，明确了2月1日至4月30日期间获得深圳辖区内银行业金融机构新增贷款（展期视同新增）的企业或个体工商户，可享受实际支付利息的50％，最长6个月最高100万元贴息政策。

新政实施之后随即有消息传出，该类贷款只要名下有一套红本在手的房子以及注册公司就可以尝试申请，至于政策所要求的“必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司”“购销合同”等条件，则可以通过中介花钱购买。在经过银行随机抽取的评估公司衡量后，一般可贷到评估价7成。更有甚者，投资客可以先向银行或第三方拆借一笔资金，加上自有资金全款买房；接着利用作假方式（如购买购销合同等），使得自己名下小微企业具备申请低息贷款资质；再把刚买的房抵押给银行，套出贴息后低廉经营性贷款；最后用这笔贴息贷款把之前的欠款还掉，名下还多了一套房。

“这涉及个人骗贷，但又往往不是个人单独所为，而是一条灰色的利益产业链。例如，在这一过程中有房屋销售人员的推介、银行或其他金融部门的配合等等，甚至是从中获取利益。”对于这种违规行为会带来什么样的后果王玉臣表示，对于个人而言往往会面临停贷；对于公司和金融机构往往会给予罚款，有的高达数百万甚至更高。但巨大利益面前现实就是屡禁不止，死灰不断复燃。针对后续处置问题以及是否会影响中小企业正常信贷业务，深圳银保监局称，“房抵经营贷”不会采取一刀切全部抽贷政策，但对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。银行要继续按照银保监会要求加强小微企业金融服务，不要因业务规范而影响对小微企业和个体工商户正常生产经营的信贷支持。另据深圳市中小企业服务局消息，市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在贷款贴息资金进入楼市的情形。

━━━━楼市供给不足仍将长期存在

虽然深圳违规经营贷流入楼市局面尚可控制，但一直以来市场普遍认知是骗取经营贷扰乱了金融业调控和管理，因为骗贷现象增多很可能会影响和侵犯到其他真正需要这方面资源的中小企业。另一个更为尖锐的问题是，大多数骗贷就是为了投机炒房，这不仅哄抬了房价还扰乱了房地产市场。

有业内人士称，今年商业银行贷款额度非常充足，但外部经营环境却不是很好，加之近期频繁出现“抢房”现象，一定程度上促使购房人违规使用贷款购房。例如深圳，业界多数的观点是企业主全款买房后利用抵押低息贷款来套利的情况，直接助推了近期深圳房价大涨，这使得各界对深圳楼市关注度达到了峰值。针对舆论关注的深圳房价上涨幅度较大、部分小区炒作房价等消息，在央行深圳中支行4月22日表态同一天，深圳市住建局也进行了回应，该局称：“今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房上涨2.8%，房价总体平稳、略有上升。一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。”

在这场通气会上，上述负责人亦释放了今年将加大市场供应的信号。按照深圳市住房和建设局同日印发的关于《深圳市住房发展2020年度实施计划》（简称“计划”）的通知，计划2020年商品住房计划安排用地125公顷，包括新供应用地50公顷，更新整备用地75公顷。同时，计划共计拟建设拟建设商品住房6.3万套、建筑面积563万平方米。其中新供应用地拟建设2.5万套、建筑面积约225万平方米；更新整备用地拟建设3.8万套、建筑面积约338万平方米。

计划还安排供应公共住房用地168.2公顷；计划建设筹集安居工程项目8.1万套；计划基本建成（含竣工）安居工程项目约2.28万套；计划供应安居工程项目4万套。人口基数大、密度高、增长快，供求关系长期紧张是深圳楼市面临的一个不争事实。对此，计划指出2020年仍需进一步加大加快新供居住用地出让，并在上半年实现年度目标50%的居住用地出让，力争实现年内供应年内开工，加快达到预售入市条件，以有效及时增加商品住房的供应，确保房地产市场平稳健康发展。这份计划还提及了2019年土地供应情况。去年，深圳市计划安排供应商品住房用地103公顷、建筑面积495万平方米。其中新供应用地17公顷（含深汕合作区8公顷），城市更新用地65公顷，土地整备等用地21公顷。2019年商品住房用地实际供应133.2公顷，完成年度供地任务的129%。其中完成新供应用地43公顷；城市更新用地54公顷；通过土地整备利益统筹供应用地36.2公顷。

肖小平分析说，深圳明确了今年住房供应总量，可以有效化解一些购房者认为“住房紧缺的疑虑”，起到稳定市场预期作用。在加快供应方面，深圳住建部门在4月16日就已经发布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，旨在减轻房地产开发企业压力，适当放宽新房预售条件，尽快形成有效市场供应。

中指研究院表达了同样的观点：“深圳近年来大幅增加市场供应，包括土地和住房，符合深圳市政府提出的‘稳地价、稳房价、稳预期’调控目标，能够有效缓解长期紧张的供求关系，对进一步落实深圳房地产市场健康发展长效机制，确保市场平稳健康发展起着长期积极的作用。”保障供应，稳定楼市是深圳目前必须面对的一个问题，因为深圳楼市的供求矛盾在今年一季度体现得更为明显。按照中指研究院的数据，2020年一季度，受春节假期及疫情蔓延的叠加影响，深圳楼市较去年四季度明显降温。一季度全市新房供应28.44万平方米、3066套，供应面积同比减少52.53%，二月份市场更是出现断供。

成交方面，一季度全市新房成交65.91万平方米、6397套，环比减少近四成，其中2月份受影响最为严重，当月全市成交8.52万平方米、830套，成交面积环比减少2/3，同比减少1/3。新房成交均价则保持平稳小幅增长。二手住宅方面，一季度全市二手住宅成交17174套、146.62万平方米，成交套数及成交面积环比下滑明显，同比去年同期则呈现大幅度增长。市场成交在二月份陷入低谷后在三月迅速迎来反弹，成交均价则持续保持坚挺。中指研究院预测，随着疫情得到明显有效控制，市场预期持续好转，深圳楼市有望在二季度迎来全面回暖，之前因疫情影响的“小阳春”行情也将在二季度得到体现。深圳楼市的变化也引起了企业关注。不久前招商蛇口副总经理聂黎明表示，春节后深圳很受市场关注，目前还是持续健康发展状态，深圳也出台了一些政策，但供给不足的状态还会长期存在，相信政府会加大土地供应，对价格进行严格管控。

来源：中国房地产报

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