深圳楼市:扬汤止沸,还是釜底抽薪?

(来源:宋丁观点)

深圳楼市的火,在上半年结束前的6月份,在二手房的成交量上算是充分表现出来了:10594套,创了4年以来的新高。房价自然是水涨船高,上半年涨了15%,均价超过北京上海,名列一线城市第一,全国第二。

新冠疫情还没结束呢,深圳楼市就弹出如此高节奏,让人们的心又悬起来了。近期我已经参加了几次有关深圳房地产和楼市的研讨、座谈会,主题几乎一样:如何稳定深圳楼市?

显然,稳地价、稳房价、稳预期,这个“三稳”最符合眼下政策面的综合考量,甚至有观点认为,稳定预期有时候比供需关系更重要,尤其在舆论上要稳住预期,如果舆论都预热看涨,楼市真的就热起来了。

政策引导舆论起到稳定预期的作用,这对于极易动荡的深圳楼市来讲,当然是必要的,但是我始终认为,通过货币性、行政性等手段压制需求来稳定楼市,这只是“扬汤止沸”,是治标手段,是阶段性的策略,而从供给侧入手,深切改善供需失衡的问题,这才是“釜底抽薪”,是治本手段,是长期性的策略。

深圳楼市存在的投资冲动、不稳定性、房价高企等问题,背后的核心原因是严重的供需失衡问题,主要问题出在供给侧,不去认真解决供给侧的问题,深圳楼市的所有问题都无法破解。

从需求侧看,深圳是全国城市中潜在需求最旺盛的城市。其一,人口净增量为全国最多的城市之一,2019年净增常住人口41.22万人,仅次于杭州;其二,深圳小学生数量全国第一,达105万人,这表明年轻家庭数量庞大,潜在住房需求很大;其三,2019年引进人才28万人,名列全国前茅,同样带来巨大的住房需求;其四,深圳常住人口中自有红本住房的占比仅仅30%左右,远远低于北上广的90%,住房需求强烈;其五,深圳“刚需”升“改善”的需求也十分庞大;其六,港澳同胞在深圳享有购房的国民待遇,近年来前来购房者日益增加;其七,内地很多人出于财产保值增值的期待,也通过各种渠道前来深圳购房;其八,深圳楼市中的投资力量非常强大,投资需求长期旺盛,在楼市趋热的时候,一些投机力量也会千方百计冲入楼市。

再看流动性。深圳楼市从来不差钱。

其一,深圳的本外币存款从2014年以4万亿规模超越广州之后,至今以每年平均净增7000亿的幅度实现快速增长,目前已达到8.4万亿的规模,仅次于北京上海,名列全国第三;

其二,每年都有大量内地人携带资金前来深圳买房;

其三,深圳年轻人多,其中不少人采取“六个钱包”(依靠父母、祖父母、外祖父母等财力支持)的办法购房;

其四,每年都有部分港澳等境外人士携带外部资金前来深圳买房;

其五,深圳事实上存在大量的控外资金(地下钱庄资金),其中部分也流入楼市;

其六,深圳是全国住房信贷规模最大的城市,超过北上广,当信贷政策相对宽松的时候,深圳的房贷规模最易做大;

其七,深圳是全国楼市违规违法资金(首付贷、P2P等)最易最多进入楼市的城市。

假如深圳楼市的供给十分充足,那么,任凭需求如何旺盛,任凭流动性多么充盈,只要配合适当的调控,楼市就不会出现暴涨难控,不会出现房价高企,不会出现严重失衡。

问题偏偏出在:深圳楼市的供给侧问题太大,且长期存在,难以解决,甚至连解决问题的希望都难以看到。这话夸张吗?一点都不夸张。我在这里列出深圳楼市供给侧的三大结构性失衡现象:

第一,土地供应失衡。

这个问题在深圳就是一个老生常谈的事情,但的确是制约深圳发展、包括楼市健康发展的核心问题。

40年来,深圳GDP由2亿多暴增到2.7万亿,但市域面积始终是那么大,不到2000平方公里,其中将近1000平方公里生态控制线,剩下1000平方公里用于开发建设,目前已基本开发完毕。

由于土地匮乏,导致每年住宅用地供应极为短缺,庞大的住房需求只能通过外溢东莞、惠州的办法解决。

第二,住宅用地及住房供应失衡。

深圳作为全国经济成长速度最快的城市之一,其产业用地的供应和占比都比较大,例如工业用地,目前仍保留30%的红线范围。

其次,城市更新的大量项目都是高科技研发、金融、物流等大型产业用地或城市综合体项目,深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18%,远远低于全国平均约33%的水平,更低于国际上40%以上的水平。

深圳国土空间规划预期在2035年住宅用地达到建设用地的25%,但仍然明显低于当前国内国际的平均水平。

由于住宅用地严重短缺,导致深圳常住人口人均住房面积按照官方统计只有28平方米,按照全市实际拥有大约250万套红本住房(包括商品住房和保障性住房)统计,实际人均红本住房建筑面积大约只有19平方米,远低于全国城镇人口人均39平方米住房建筑面积的水平。

近年来功能用地失衡的一个特殊表现是,商务写字楼空置率大幅上升,达到将近30%的水平,局部片区甚至高达50%以上,与此同时,住宅供应却一直处于全国一二线城市的最低水平之列。

第三,保障房供应失衡。

自上个世纪末全国住房货币化改革以后,深圳的住房建设基本交给市场解决,商品住房成为绝对主力军,直到十二五时期,保障性住房占比都非常低。

十三五以后,特别是2018年推出二次房改方案,深圳把保障性住房建设的比例提高到60%的空前高度,近两年来保障房供应才开始逐渐加大,但是,由于保障房用地的供应远远跟不上形势的发展,每年的保障房建设任务仍然难以完成,解决保障房供应失衡的问题,任务仍然艰巨。

深圳楼市的问题的确很多,但其脉络是很清楚的,核心问题就是土地供应严重不足,无法满足庞大的居住需求,有限的供应量自然成为投资投机力量实施炒作的题材,进而导致楼市虚火上升,房价高企。

深圳想了很多办法解决土地供应不足的问题,比如填海、增加容积率、开发地下空间、通过城市更新、旧改释放存量土地空间,等等。

尤其是城市更新、旧改,一直以来被寄予了很大的期待。但是现实表明,城市更新、旧改是一块非常硬的骨头,非常难啃,里面涉及到太多的利益纠葛,往往一拖再拖,即便进入开发,也是成本高企,未来必然通过高企的物业销售价格把成本转嫁到市场上去,继续抬升深圳楼市价格。

当然,深圳也一直期待有机会实现市域面积的合理扩容,来解决发展空间包括居住空间的严重不足问题。但是,因为扩容涉及到一系列的利益调整和冲突现象,阻力极大,至今仍然停留在民间口头和坊间议论的层面,难以成为决策性的行动。

最近,都市圈的概念又火了,深圳的土地供应失衡问题又被纳入深圳都市圈来寻求解决。《学习时报》上的一篇文章建议,以“扩权”替代原来构想的“扩容”,期望在深圳都市圈框架内,让深圳获得更大的土地利用的政策协调性权利,从而强化深圳解决土地供应问题的能力。

这种观点试图利用都市圈概念来让深圳动周边城市的“奶酪”,这显然是不现实的,因为原来的深莞惠一体化也好,现在的深圳都市圈也好,关键是如何打破城市间的行政藩篱,如果不打破,都是花招、虚招。

就如深汕特别合作区,早期是齐抓共管,对深圳来讲,算是一种“扩权”,但那是一种名义上的扩权,并没有从根本上解决深圳的权利落地问题,导致深汕合作区工作迟迟不能有效推进。

后来授权由深圳一方全权管理,这种彻底的“扩权”实现了落地,并形成了事实上的“扩容”,现在深圳是把深汕区当做深圳的11区来操作的。

深圳都市圈的合作机制下,能形成深汕特别合作区那样的“名义扩权、实质扩容”的局面吗?看上去做不到。这意味着,试图通过都市圈的运作来解决困扰深圳楼市的土地供应问题,这个事情很可能仍然没有着落,供需失衡现象仍将长期存在。

还有那个关于今年826深圳经济特区成立40周年大庆日有可能收到扩容这样的大礼包的传闻,随着826的日益逼近,感觉越来越像一个美丽的传说了。

回到现实中来,当供给侧的土地供应问题找不到实质性解决的办法时,深圳楼市就无法做到“釜底抽薪”,于是,留在深圳手里的可供操作的楼市策略就只有侧重需求侧的“扬汤止沸”式的“管住预期、以求稳定”了。

说实话,在一个特定的时间窗内,管住深圳楼市的预期,管住地价,甚至管住房价,这个事情并不是做不到,但是不解决供需矛盾,仅仅做这种针对需求侧的管控,长此以往,一定管不住,因为背后的庞大需求是洪流,人不断进来,钱也不断进来,进来的要住房子,原来的刚需要改善,改善的还想买个大户型,中间还夹杂着大量的投资性需求,这些需求是符合人性的,也是符合经济规律的,长期的单纯管控难免走向失控。

我记得,这几年来,深圳一直是强调三稳的,从来没有中断过。然而,求稳声中,今年上半年的房价上涨了15%。所以,“扬汤”是一回事,“止沸”是另外一回事。为什么做不到真正的“止沸”?因为深圳楼市的“釜底”薪火仍然旺盛,没有人去“抽薪”。

而深圳迫切需要做的决不仅仅是“扬汤止沸”,更是基于解决供给侧土地供应问题的“抽薪止沸”。

这个事太难了,所以,深圳楼市会延续热络,困局暂时无解

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