深圳楼市:扬汤止沸,还是釜底抽薪?

（来源：宋丁观点）

深圳楼市的火，在上半年结束前的6月份，在二手房的成交量上算是充分表现出来了：10594套，创了4年以来的新高。房价自然是水涨船高，上半年涨了15%，均价超过北京上海，名列一线城市第一，全国第二。

新冠疫情还没结束呢，深圳楼市就弹出如此高节奏，让人们的心又悬起来了。近期我已经参加了几次有关深圳房地产和楼市的研讨、座谈会，主题几乎一样：如何稳定深圳楼市？

显然，稳地价、稳房价、稳预期，这个“三稳”最符合眼下政策面的综合考量，甚至有观点认为，稳定预期有时候比供需关系更重要，尤其在舆论上要稳住预期，如果舆论都预热看涨，楼市真的就热起来了。

政策引导舆论起到稳定预期的作用，这对于极易动荡的深圳楼市来讲，当然是必要的，但是我始终认为，通过货币性、行政性等手段压制需求来稳定楼市，这只是“扬汤止沸”，是治标手段，是阶段性的策略，而从供给侧入手，深切改善供需失衡的问题，这才是“釜底抽薪”，是治本手段，是长期性的策略。

深圳楼市存在的投资冲动、不稳定性、房价高企等问题，背后的核心原因是严重的供需失衡问题，主要问题出在供给侧，不去认真解决供给侧的问题，深圳楼市的所有问题都无法破解。

从需求侧看，深圳是全国城市中潜在需求最旺盛的城市。其一，人口净增量为全国最多的城市之一，2019年净增常住人口41.22万人，仅次于杭州；其二，深圳小学生数量全国第一，达105万人，这表明年轻家庭数量庞大，潜在住房需求很大；其三，2019年引进人才28万人，名列全国前茅，同样带来巨大的住房需求；其四，深圳常住人口中自有红本住房的占比仅仅30%左右，远远低于北上广的90%，住房需求强烈；其五，深圳“刚需”升“改善”的需求也十分庞大；其六，港澳同胞在深圳享有购房的国民待遇，近年来前来购房者日益增加；其七，内地很多人出于财产保值增值的期待，也通过各种渠道前来深圳购房；其八，深圳楼市中的投资力量非常强大，投资需求长期旺盛，在楼市趋热的时候，一些投机力量也会千方百计冲入楼市。

再看流动性。深圳楼市从来不差钱。

其一，深圳的本外币存款从2014年以4万亿规模超越广州之后，至今以每年平均净增7000亿的幅度实现快速增长，目前已达到8.4万亿的规模，仅次于北京上海，名列全国第三；

其二，每年都有大量内地人携带资金前来深圳买房；

其三，深圳年轻人多，其中不少人采取“六个钱包”（依靠父母、祖父母、外祖父母等财力支持）的办法购房；

其四，每年都有部分港澳等境外人士携带外部资金前来深圳买房；

其五，深圳事实上存在大量的控外资金（地下钱庄资金），其中部分也流入楼市；

其六，深圳是全国住房信贷规模最大的城市，超过北上广，当信贷政策相对宽松的时候，深圳的房贷规模最易做大；

其七，深圳是全国楼市违规违法资金（首付贷、P2P等）最易最多进入楼市的城市。

假如深圳楼市的供给十分充足，那么，任凭需求如何旺盛，任凭流动性多么充盈，只要配合适当的调控，楼市就不会出现暴涨难控，不会出现房价高企，不会出现严重失衡。

问题偏偏出在：深圳楼市的供给侧问题太大，且长期存在，难以解决，甚至连解决问题的希望都难以看到。这话夸张吗？一点都不夸张。我在这里列出深圳楼市供给侧的三大结构性失衡现象：

第一，土地供应失衡。

这个问题在深圳就是一个老生常谈的事情，但的确是制约深圳发展、包括楼市健康发展的核心问题。

40年来，深圳GDP由2亿多暴增到2.7万亿，但市域面积始终是那么大，不到2000平方公里，其中将近1000平方公里生态控制线，剩下1000平方公里用于开发建设，目前已基本开发完毕。

由于土地匮乏，导致每年住宅用地供应极为短缺，庞大的住房需求只能通过外溢东莞、惠州的办法解决。

第二，住宅用地及住房供应失衡。

深圳作为全国经济成长速度最快的城市之一，其产业用地的供应和占比都比较大，例如工业用地，目前仍保留30%的红线范围。

其次，城市更新的大量项目都是高科技研发、金融、物流等大型产业用地或城市综合体项目，深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18%，远远低于全国平均约33%的水平，更低于国际上40%以上的水平。

深圳国土空间规划预期在2035年住宅用地达到建设用地的25%，但仍然明显低于当前国内国际的平均水平。

由于住宅用地严重短缺，导致深圳常住人口人均住房面积按照官方统计只有28平方米，按照全市实际拥有大约250万套红本住房（包括商品住房和保障性住房）统计，实际人均红本住房建筑面积大约只有19平方米，远低于全国城镇人口人均39平方米住房建筑面积的水平。

近年来功能用地失衡的一个特殊表现是，商务写字楼空置率大幅上升，达到将近30%的水平，局部片区甚至高达50%以上，与此同时，住宅供应却一直处于全国一二线城市的最低水平之列。

第三，保障房供应失衡。

自上个世纪末全国住房货币化改革以后，深圳的住房建设基本交给市场解决，商品住房成为绝对主力军，直到十二五时期，保障性住房占比都非常低。

十三五以后，特别是2018年推出二次房改方案，深圳把保障性住房建设的比例提高到60%的空前高度，近两年来保障房供应才开始逐渐加大，但是，由于保障房用地的供应远远跟不上形势的发展，每年的保障房建设任务仍然难以完成，解决保障房供应失衡的问题，任务仍然艰巨。

深圳楼市的问题的确很多，但其脉络是很清楚的，核心问题就是土地供应严重不足，无法满足庞大的居住需求，有限的供应量自然成为投资投机力量实施炒作的题材，进而导致楼市虚火上升，房价高企。

深圳想了很多办法解决土地供应不足的问题，比如填海、增加容积率、开发地下空间、通过城市更新、旧改释放存量土地空间，等等。

尤其是城市更新、旧改，一直以来被寄予了很大的期待。但是现实表明，城市更新、旧改是一块非常硬的骨头，非常难啃，里面涉及到太多的利益纠葛，往往一拖再拖，即便进入开发，也是成本高企，未来必然通过高企的物业销售价格把成本转嫁到市场上去，继续抬升深圳楼市价格。

当然，深圳也一直期待有机会实现市域面积的合理扩容，来解决发展空间包括居住空间的严重不足问题。但是，因为扩容涉及到一系列的利益调整和冲突现象，阻力极大，至今仍然停留在民间口头和坊间议论的层面，难以成为决策性的行动。

最近，都市圈的概念又火了，深圳的土地供应失衡问题又被纳入深圳都市圈来寻求解决。《学习时报》上的一篇文章建议，以“扩权”替代原来构想的“扩容”，期望在深圳都市圈框架内，让深圳获得更大的土地利用的政策协调性权利，从而强化深圳解决土地供应问题的能力。

这种观点试图利用都市圈概念来让深圳动周边城市的“奶酪”，这显然是不现实的，因为原来的深莞惠一体化也好，现在的深圳都市圈也好，关键是如何打破城市间的行政藩篱，如果不打破，都是花招、虚招。

就如深汕特别合作区，早期是齐抓共管，对深圳来讲，算是一种“扩权”，但那是一种名义上的扩权，并没有从根本上解决深圳的权利落地问题，导致深汕合作区工作迟迟不能有效推进。

后来授权由深圳一方全权管理，这种彻底的“扩权”实现了落地，并形成了事实上的“扩容”，现在深圳是把深汕区当做深圳的11区来操作的。

深圳都市圈的合作机制下，能形成深汕特别合作区那样的“名义扩权、实质扩容”的局面吗？看上去做不到。这意味着，试图通过都市圈的运作来解决困扰深圳楼市的土地供应问题，这个事情很可能仍然没有着落，供需失衡现象仍将长期存在。

还有那个关于今年826深圳经济特区成立40周年大庆日有可能收到扩容这样的大礼包的传闻，随着826的日益逼近，感觉越来越像一个美丽的传说了。

回到现实中来，当供给侧的土地供应问题找不到实质性解决的办法时，深圳楼市就无法做到“釜底抽薪”，于是，留在深圳手里的可供操作的楼市策略就只有侧重需求侧的“扬汤止沸”式的“管住预期、以求稳定”了。

说实话，在一个特定的时间窗内，管住深圳楼市的预期，管住地价，甚至管住房价，这个事情并不是做不到，但是不解决供需矛盾，仅仅做这种针对需求侧的管控，长此以往，一定管不住，因为背后的庞大需求是洪流，人不断进来，钱也不断进来，进来的要住房子，原来的刚需要改善，改善的还想买个大户型，中间还夹杂着大量的投资性需求，这些需求是符合人性的，也是符合经济规律的，长期的单纯管控难免走向失控。

我记得，这几年来，深圳一直是强调三稳的，从来没有中断过。然而，求稳声中，今年上半年的房价上涨了15%。所以，“扬汤”是一回事，“止沸”是另外一回事。为什么做不到真正的“止沸”？因为深圳楼市的“釜底”薪火仍然旺盛，没有人去“抽薪”。

而深圳迫切需要做的决不仅仅是“扬汤止沸”，更是基于解决供给侧土地供应问题的“抽薪止沸”。

这个事太难了，所以，深圳楼市会延续热络，困局暂时无解

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