东莞楼市:这类房产涨幅垫底,千万不要随便买!

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提问：广叔你好，本人现在大朗工作生活，有一套130的学区房，另在碧桂园万象松湖有公寓一套，东莞户口，还有一套新房名额，目前手上有现金200W左右，打算再入手一套四房投资加自住。最近在看到有松湖碧桂园三期，但是上次没有抢到房，后又看了松湖碧桂园天钻，以及常平的玖龙湾，天钻与三期可能等下次开盘，玖龙湾也可等，请问按目前的资金与以后的趋势，我应该入手哪一套？然后也有考虑万科松湖半岛，但是朋友说很难抢，请广叔帮忙参考下，这几套应该偏向哪个？或者广叔也可帮忙推荐一下其他的盘，万分感谢！

回答：你好。公寓产品不是很好。天钻一般，玖龙湾还可以，松湖半岛也不错。我的看法松湖半岛>玖龙湾>天钻。还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，本人东莞有一套房，东莞的万象府第二期销售说估计在4.5万左右，是否值得入；对比臻山府，这两个盘如何看？如果计划有500万首付入楼市，如何配置？有深圳、东莞买房资格，惠州北站是否值得考虑？

回答：你好，万象府不错的，可以入。臻山府的价值在于临深。你的资金量看，两者如果选，当然首先考虑南城，剩余有资金在考虑长安这种片区。有深圳房票，建议入深圳，深圳投资回报率高的板块，详见内部！惠州北站这种需要长期持有，短期投资不建议买。

提问：广叔，您好。坐标东莞，目前手上有子弹约70（可以凑一凑到90），希望投资300左右的房子。1. 对于这个价位，有什么板块推荐？2. 松湖碧桂园三期，85方的房子怎样？谢谢！

回答：你好。1、具体板块及楼盘详见内部分享。2、松湖碧桂园三期，临近松山湖，有地铁松山湖站和大岭山东，不过不是很近，综合看是可以考虑的

提问：你好广叔，首问，已落户深圳且在深圳上班半年。妻女（2岁）还在老家，犹豫要不要去深圳，包括我最终会不会在深圳留下来。目前我的工资只有1万，加上老家老婆工资、公司利润今年预计100万。在深圳无房，在老家省会有套贷款房。岳父母已经准备好并愿意借300万以内让我们先购买一套学位还好、500万以内的住房。请教一下美丽睿智、宝安桃源居的广叔：1、在深圳什么时机入手更好？2、学位有必要放在首位考虑吗？3、目前看了福田保税区，南山鼎盛山邻居、松坪村和宝安西乡、桃源居，大运四大神盘、龙岗麓园等，到底哪个投资价值更高？4、满意点的房子基本千万以上。到底是这次咬咬牙拼尽全力砸个千万级别的还是先上车，以后再买二套呢？谢谢

回答：你好，桃源居的中澳实验成绩比较好 松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块 19底西部领涨，今年如果没有大规模利好刺激，可能会暂时歇一段时间。也不排除部分虚高的楼盘价格会小幅回调。 中部和东部属于补涨区域，反应比西部慢了一些，所以大部分被西部涨幅吓到的刚需会考虑没有过分上涨的东部楼盘。 被疫情推迟的小阳春，会利好深圳投资第二梯队。 所以折几个楼盘，首选区位，次选楼盘。 南山>宝安=福田>龙岗 建议先上车后换座，注意淘笋，月供控制在合理范围内。

提问：广叔你好，我在深圳工作，在深圳买不起房，去过三次大理，很喜欢大理，真的想在大理买房。今后想在深圳好好工作，然后一两个月就去大理呆几天，在大理生活是真生活，身心可以真的放松下来，深圳的快节奏和浮躁我觉得自己需要定期抽离几天。我知道您可能不推荐大理，就我的情况，深户不满三年，深圳买不起，其他地方买不了，不算太喜欢重庆。喜欢山清水秀，空气好，气候好的地方。如果真的要在大理买，龙悦华府和拾叁月，您推荐哪个，还有一个备选是九宸府，谢谢

回答：你好，首先我想说一句：别冲动，想好再买！自住、投资、喜好有时候的确都是矛盾的，甚至很能鱼与熊掌兼得，就像你工作在深圳，买在大理，如果工作不在大理，一年下来，大理的房子住得了几次，大部分时间都在空置，先不谈大理的升值性如何，就房子空置浪费率已经很高，实则是你的资金在那里趴着不动。所以真想买大理，除非你准备工作也在大理，然后长期定居，才有买的必要。

再谈谈喜好问题，诗和远方都是每个人所向往的，但却又受限于生活。所以有喜好不是错，但没必要用真金白银去买这种旅游性城市房子，想去的时候可以去，当地这么多民宿，住的不是更好，为什么非要买一套房放那里呢？以后想出手，接盘侠都是问题，升值更不谈。

所以为什么开头就说"别冲动"，有时候冷静下来，才不会犯错，毕竟一套房都是上百万的资产。最后不知道你的具体首付预算多少，如果是后期打算等深圳房票买深圳，有个3年时间房票等待期，为了防止资金在手里贬值，当下投资最值得买的是广州，没有房票可以考虑新塘不限购板块，地铁沿线淘二手次新，后期再置换到深圳。至于大理想去的时候 可以直接住民宿，毕竟一年去的次数有限，没必要用真金白银去砸一套房！

提问：广叔你好，首套自住，首付50万，月供不高于1万，天河上班，首先考虑通勤及小朋友读幼儿园的便利性，应该从什么地方着手呢？

回答：你好，首付50万，首套房，那么总价倒推150万，考虑天河的通勤，建议几个地方： 1、沿着5号线或者13号线老黄埔的小区，看看小两房，总价150-200万之间，估计是楼梯楼居多 2、沿着3号线去到番禺的市桥或者番禺广场，150-200万的，尤其是想怡乐园、北丽园那些2-3房的楼梯楼，带北城小学还不错，幼儿园也有的 3、或者像员村、科韵路一带的楼梯楼，读员村小学，以及幼儿园，比如程介村、员村四横路一带 但是，上面3个方向，都是要用一定的杠杆的，所以可选的标的物还真的不多，希望有用

提问：广叔你好，深圳首套房，刚需深户，之前在福田看房子，看上了碧海红树园的两房，请问对于这个小区广叔觉得怎么样？

回答：你好，碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。

附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。

提问：你好广叔，我的深圳房票已经没有了，现在在考虑全款买个回迁房，广叔觉得怎么样？

回答：你好，没有什么可不可行，只有你手里有富裕的资金，虽然没有房票，但耐心足够，又不追求杠杠的患者，完全可以去买已纳入拆迁规划的回迁房，但要记住不管买哪里的回迁房，一定要和开发商签约！

提问：你好广叔，想了解下前海南和前海北的楼市有什么主要差异，后续的发展趋势会有什么不同呢？前海北有哪些值得关注的楼盘？

回答：你好，从投资来看前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说是可以跑赢大盘的，但是也不能无脑入手。前海北一直比较冷相对，学位、楼龄、户型套内面积、片区环境是主要因素，投资的话我更倾向于前海南。具体推荐分析参考内部分享！

提问：您好广叔，碧海作为主要投资关注对象，在网上找了几个房源富通城三期、圣拿威目前两房和小三房的单价都不低了，请问将来还有升值空间吗？这一块短板主要是学校很一般，而且飞机声音大。

回答：你好，这富通城单价6-7万才考虑入手，不要看溢价盘，现在有部分降价房源抛售可以捡漏，圣拿威8W已经属于高位，但这个价格就不建议入手了，如果能淘到单价7万的可以入手。现在觉得贵的楼盘未来只会更贵，前海宝中碧海都有飞机噪音，没有因为噪音折价，逆势增长领涨板块。

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