东莞楼市:这类房产涨幅垫底,真庆幸当时没买到

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提问：广叔你好，我是东莞本土居民，坐标茶山，手上现金60W，月收入1.3W新盘在售的金融街悦府，万润和尚峰只剩两三套顶楼的。附近的二手盘就是宇丰名苑，伟隆国际，纳帕溪谷，美国湾畔和丽江豪园.我是想投资加自住！但现在二手房价有点偏高了，新盘又不多，两难选择。我是再看看，还是可以出手。综合那个盘会比较适合？

回答：你好。如果需要自住，首先考虑通勤距离，顶楼虽然有折价，但不建议买，主要是风吹日晒，容易漏水。综合看广源纳帕溪谷要好一些，楼龄新，安静。次选伟隆国际，和纳帕溪谷挨着。

提问：广叔，现在虎门镇区几十万一套的二十年楼龄的老房子可以买吗？

回答：你好。这些老破小和老破大未来要失去流动性的，而且银行贷款还不批。所以自住可以考虑，投资不建议。

提问：新人提问，我和老公在东莞松山湖上班，麻涌有套143平的房子贷款已付清，现在有子弹250万，想入手一套松山湖的房子自住加投资，看了松山湖的翠珑湾一期和二期，费用加起来要6万一平了，翠珑湾三期和四期4-4.5万，但是寮步的，请问我现在是买哪个更有价值呢？还是等着明天松山湖的新盘？松山湖新盘会过6万吗？

回答：你好。能买松湖建议买松湖，寮步属于外溢片区，价值没有松湖大，新盘估计5.4w左右，具体还要看新盘的价格，性价比高的话选新盘。

提问：广叔，我刚刚卖了东莞塘厦三正半山的房子，现在有200多资金，请问要马上入手买回吗？还是静待一段时间？是否会出现回调的可能性？

回答：大概率横盘，现在不急，可年底看看，淘淘笋。

提问：您好广叔，现有房产两套，一套东莞东城房贷已还清；一套深圳龙华观澜房贷在供。现有存款约250万，全家户籍在东莞，在东莞还有一套购房名额，在深圳已无购房名额，但深圳入户资格达标，为了小女上学，正在等待入户因大的孩子在东莞读初一，为了中考户籍优势，东莞户籍仍需有房产挂靠，原计划两年孩子高中后卖掉东莞的房子，加钱换成深圳的，可又担心两年时间深圳房价上涨太多，而手里的钱已经贬值了。

想问一下，我们这种情况，是拿手里的钱在东莞再买一套？还是在武汉买一套？两年后出售置换深圳的。（我们没有武汉的购房资格，父母户口在武汉，可以用他们的名额购买，但是贷不了款，东莞可以按二套贷款）盼复，谢谢！

回答：你好，首先你手里的资产，还算比较优质，这2套房子可以选择长持，未来还有很大上升空间，暂时没必要出手。子弹250，不建议再在东莞或武汉继续加仓，还是应该想办法开发房票继续买深圳，将来才能价值最大化。一个家庭其实有6张房票，如果你已经满足深圳入户标准，后期可以把户口随迁过去，jlh腾出一个房票或者利用父母老人票做接力贷买入。如果子弹250偏少，东莞房子因为没有贷款，还可以做一笔抵押，扩大资金流。

总之：2年时间，深圳买房机会成本很大，所以尽早开发深圳房票，越早买入越好，才是王道！

提问：您好广叔，现在佛山千灯湖两个保利都刷出新高，但其他区域，特别是非限购区还是降价为主，有点看不懂了。请问往后是越拉越大吗，如果投资现在是不是好时机，目标桂城的二手。请教请教。

回答：你好，是的，各大城市都出现了分化行情。好的地方坚挺，而弱的地方一手还在撑，但二手早已跌到很惨烈。在这样的环境中，只能坚守每个城市的核心板块，我们不是超人，不要去考虑这个时候买什么喷泉末端的产品，那是走投无路孤注一掷才去做的事。

提问：你好广叔，我有一套深圳南山蛇口高山花园的129平的房子，想着能够资产重组，把资产最优化。目前欠银行300万的银行贷款，希望卖掉房子清账和留一百万自用，余下的钱在深圳继续买房子，深圳户口，卖掉高山的话名下有两个买房名额。因为退休回老家的原因不用考虑自主，如果可以，也希望能在蛇口买个小二手房，蛇口不考虑也可以。您觉得高山花园的房子卖价多少比较合适？然后再买哪里的房子比较有升值空间？ 谢谢！

回答：你好，高山花园成交价在10-12之间，具体卖多少，还要结合您的楼层 装修 户型等详细情况再做判断。 蛇口可以考虑山语海和山海韵。 山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

提问：你好广叔，坐标深圳，前面几个网红盘全部陪跑合正观澜汇即将开盘，首付五成，资金有限只能接受总价550左右的房，纯投资是否值得打？1栋朝东北和西北的户型价格最低，靠近加油站，是否影响后续转手？还是等后面掏笋？是否有其他推荐楼盘？求指导，不胜感激。

回答：你好，观澜汇的优势：1.龙华80%的旧改在观澜，观澜是龙华的未来，万科、卓越都有恢宏体量，改造难度远小于民治和大浪；2.小区为片区价值标杆，且价格没有和周边拉开差距，新盘供应充足，学校加持，该盘注定十年内都是片区红盘；3地铁即将开通，交通短板消失；4.户型好，赠送多。4号线延长线通车后，价格还会小幅上扬！好的产品还是更能受到市场的欢迎和接受。观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。

观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。观澜置业，首选观澜汇，未来观澜也会不错的，但是观澜是普涨区域，这个时候可以考虑买长远看我更愿意加点预算买到龙胜。

提问：广叔你好，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你好，你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子第一就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子

提问：你好广叔，今年打算卖掉一套房，再加自己的现金，大概有250万左右，请问如果是250万3成首付的话，老黄埔有哪些楼可以买呢？

回答：你好，建议你不要把250万首付放在老黄埔，因为老黄埔普遍价位在250--450万之间，还是比较符合广州大部分刚需的价位要求，这个区间的成交是很大的，如果你把250万首付放过去是有资产错配。250万首付应该去琶洲金融城一带看看，会比较合适。

提问：您好广叔，请点评一下侨城馨苑62平一房一厅420w和金地上塘道的65平两房430w。想长期持有，投资加自住。

回答：你好， 侨城馨苑和深湾，假日湾形成一个铁三角，把白石改包围起来。上车一流，未来保底刚需至中产。 小区居住主要群体为白领以上高素质上班族，租住比例较高达到了7比3。小区为独栋，没有地面花园。作为住家盘 并非好的选择。 投资优先侨城馨苑，自住优先金地上塘道。

提问：你好广叔，我在宝安中心区的凯旋城有一套4房，贷款7成，当时主要是想自住、孩子读书还比较方便。但是现在觉得房子的品质很一般，十几年的房龄，如果再住些年以后会不会问题更多？但如果换房，我就要五成首付了，就算涨了一些，算了一下也只能买得起同等价位的房子。请问下大东，我有没有必要卖掉置换别的区域？如果换，买哪里比较好呢？谢谢！

回答：你好，凯旋城过去涨得挺猛的，暂时没有必要换。再说宝中自住挺好的，还有小孩子读书，搬去别处你未必会习惯。不如等三年后，甲岸路两侧的新盘变成二手入市了，再着手置换吧！提醒一点，置换要趁早，宝中新盘和老盘的价差会越拉越大。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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