东莞楼市:这类房产要谨慎,未来或将继续跑输大盘

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提问：广叔！在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：广叔你好，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，该如何取舍？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好？？ 未来哪个地块会更有价值？？ 投资该如何选择？

回答：你好。既然长期持有的，当然买入真松山湖，虽然短期可能会横，但中长期看肯定是不会差的。

提问：广叔，您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下

1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）

2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）

3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）

三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：你好广叔，目前考虑福田皇亲苑和蛇口那边二手房，总价三四百万有的买吗？小两房，兼顾上学和投资

回答：你好，福田皇御苑吧？三百多万可以买到皇御苑4期的1改2房 蛇口这个价位的两房也是00年前后的老塔楼，育才学区内的两房是独栋复式，投资不建议 总体来说，皇岗和蛇口目前学区都没有太大的投资价值，自住尚可

提问：广叔你好，我在19年6月份在深圳入手了一套罗湖区银座金钻的一室一厅的房子，当时由于手头上资金不充裕，当时入手的单价是4.2万，不知道这个房子的前景如何？目前自我感觉有点一般，深圳三年内限售，还款也没还多久，不知道有没有什么抵押的方法贷出资金来呢？

回答：你好，罗湖选筹，方向是低单价、低总价、好学位，或不会跑输大势。 银座金钻只适合在附近工作的人群自住，优势是租金高。 刚入手暂时还优化不了，继续增加子弹，继续入手西部潜力盘。

提问：你好广叔，请问南山棕榈园有套750万左右的房子，我自己算了下抵了租金后，每年纯利息支出15万，5年就是75万，我的困惑在于，深圳的房价还会有这么大的升幅吗，能跑得过利息吗 谢谢

回答：你好，你不用这样算，现在首套房贷利率是5.05%，也就是你买的房子平均每年涨幅高于5.05%是百分百赚钱的，如果低于5.05%就百分百亏本，前海的房子未来平均每年涨幅10%左右应该是没问题的。如果房子出租，5.05%还没有租金收益。

提问：你好广叔，我这边打算买个房子，是在广州番禺这边这边有个城中村叫里仁洞，目前已经完成收购和赔偿，未来5年内会建成一个商业中心，说是广州的第二个珠江新城，目前投资买房应该会很合适吧？

回答：你好，城中村一般规划和改造周期很长很长，不能靠画饼充饥，很多都在讲故事，我不是很看好投资城中村。广州未来发展方向是向东和南，整个番禺都在这个主要动线上。而且那边也是有一些新房子的， 容易出来高端社区的感觉。长隆和东边的万博都是可以考虑的。

提问：广叔你好，金碧世纪100方三房两卫南向/415，值得入手吗？预算450内，纯投资，有其他楼盘推荐吗

回答：你好，金碧世纪南向100平三房，主要是1、2期，如果单价4.15的话，略贵了一些 总价预算450万，投资的话，可以考虑老黄埔那一带

提问：广叔你好，我的预算只有200多万，您觉得布吉的百合星城和长庆小时代这两个楼盘怎么样？这个区域一直涨幅落后，中短期也没有比较大的利好因素。我主要是觉得这两个小区200多万还能买到标准的2房，还是挺不错的。靠近市区的也想不到其他可以买的盘了！广叔有什么好的建议吗？谢谢！我是付费会员！

回答：你好，近几年，布吉的大部分房子都跑输了大势，未来几年也很难有补涨的希望。这听起来很悲催；但另一方面，何尝又不是给了钱少又想留在深圳的人一条生路。200多万就能买到正规小两房，离中心区也不远，可住也可通勤，还要什么自行车呢？但是，人都是贪心的。想上最便宜的车，还想上完马上就涨，这怎么可能呢？这两个盘要选，我会更推荐长庆小时代。楼龄比百合星城年轻15岁，会活得更久更长远。

提问：广叔您好，因为没在深圳，所以去年匆匆在坪山上车深城投中城花园5号楼95平。一直忐忑感觉东部上涨很慢，是不是应该等14号线开通后置换西部呢？谢谢！

回答：你好，过去大涨让很多东部业主心里很慌，更加确定了龙坪是个大坑，不惜一切代价要置换到西部，哪怕是中部也好。我想说现在东部业主请稳住，西部狂涨了40%都十几万一平了，你卖掉东部拿400多万预算去买个小单间有什么意义？资金如水彼处太高了必然会往低处溢。这几年监测过不少房子的单价变化，得出的结论就是板块轮动，房子轮动，早涨晚不涨，早不涨晚涨。

提问：广叔好，我在花好园有套两房均在我老婆的名下。我在其他城市还有一套房要明年才能套现。请问我要不要把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下？还是继续持有？等明年把老家了再来深圳买一套，有贷款记录，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

回答：你好。改善自住建议首选南山，但是适合总价1000万以上的人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。 产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

提问：你好广叔，我目前在罗湖国贸有一套总价220左右的小两房（有贷款120万，明年九月才能卖，锁三年）。离婚还可以做一套三成首付。我在福田上班，老婆在宝安桃源居广叔（非在编）。现在想换大点的房子，打算以后自住，目前在桃源居租房。考虑两种方案：一是等明年卖掉罗湖的房子，在桃源居买一套450左右的。二是今年年底在大运（乐城或者中海康城）或者坪山（大东城或者京基御景印象）买一套350以内两房。有什么建议，谢谢！

回答：你好，买房不能用静态思维考虑动态问题，中海康城73平小三房成交价已经破350了。 等你明年卖完罗湖，桃源居450大概率买不到三房了； 等你年底出手，350也买不了大运甚至坪山了。 所以，你现在的选择是，或者尽快出手买350的标，或者等明年卖完罗湖后，再重新定位450万还能买到哪里。

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