东莞楼市:未来涨幅最大的板块,看完受益匪浅

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提问：广叔您好，请教一下，我想在东莞买房投资，请问投资哪个盘比较好？新盘和旧盘都可以,想买两套500万左右的

回答：你好，500左右的，考虑松山湖，南城CBD，参考：万科金域松湖花园、保利红珊瑚、星城翠珑湾、百悦尚城三期恒大御湖、金地格林小城

提问：广叔您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔，今天下定了，东莞，龙光江南大境。万象府也去登记了。江南大境，投资三房还是四房好。三房3.8万到4万，四房去到4万到4.2万。黄埔想等社保买，全日制本科，8月才可以买社保。等不等？感谢指教！

回答：江南大境条件允许的话买四房。黄埔可以先签协议，顺交完社保后再网签。黄埔科学城已经涨了一点了，如果要买的话需要尽快。中长期持有价值比较大。当然万象府打到也不错。先黄埔想办法，然后万象府打新，江南大境4房作为最后方案。

提问：广叔您好，新人首问。东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：广叔你好，想要入手宝安的房子，首付大概120万左右，总价380万以内，小两房买福永可以嘛，福永花苑时代景苑这种

回答：你好，福永是一个配套非常弱的片区，但是有距离优势，去福田，科技园，前海都很近。在弱片区里，围绕住宅群买，比如华强城附近，其他都是跟着大势且跑输的，自住的话，也会非常不方便，若非福永上班的话，宁可西乡小点破点，但是配套会全点，同价位还有选择。

提问：你好广叔，坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。 子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：广叔好，现有一套三房在东莞万江，06年的房子，房龄有些老了，还是楼梯房，只是靠近东莞汽车总站，在建的地铁1号线就在家门口。因家里两个孩子，又有老人，最近想换四房。按现在的房价，大概能卖220万左右，现在大概还有45万贷款。我们两夫妻人均工资七千左右，在市区置换四房，还款压力偏大。而且我跟老公都在石碣上班，去看了广州增城石滩的一个楼盘，觉得户型不错，离石碣很近，均价1.7万，但周边配套不行，而且以后小孩读书有些麻烦。另外，我老公有心回老家河源发展，河源市区的房价现在均价七八千，卖房回去压力小很多。不过，7月底东莞出台了限购令，二手房都不太好卖，一时不好卖出，我们手上的钱也不够交首付。所以，中介给我们出了个主意，第一套房先不卖，把他做二次抵押贷款出来交首付买第二套，等第二套交房后再出售。想请教一下，我们应该怎么选择比较好？您是否有更好的建议？中介说的方法是否可行？有没有什么风险？谢谢。

回答：你好，从买入价值来说，河源远不如东莞，如果你们只是为了减轻压力，不考虑教育和大城市资源优势，现在买入河源容易，以后想再买入东莞，成本就更高更难了。所以人生后撤是容易的，前进就难了。另外河源房价虽低，但是价值也低，买河源等于说你们以后的资产大概率就趴着不动，很难跑赢大盘，没有什么升值潜力了。我是不太建议你选择退路回河源，还是咬咬牙坚持在东莞，毕竟还有临深这颗大树靠着，以后还有上涨空间。预算有限，不一定非要四房，大三房也可以，同时重点也是把资产优化一下，买新一点电梯房，毕竟现在的老房龄+楼梯房以后是硬伤。

东莞投资回报率高的板块及楼盘，详见知识星球分享！中介推荐的这种玩法不适合你们，他们完全没有考虑你们的实际情况，一是这样操作有首付贷嫌疑，除非你换核买入，重新开发房票；二是也是最重要一点 时间成本，你抵押然后再买入，你实际后面要承担2套房贷，非常高了，而且还等第二套交房再买老房子，一来一去时间非常长，加上这么高房贷，压力和成本非常高，所以有风险 不适合你们情况。因为你们手里预算不多，抗风险能力弱，最安全的还是卖1买1。

提问：你好广叔，坐标广州，请问广州目前刚需可以上车吗？还是再等等？目前首付资金200-250w,总价500万左右的房子，您觉得哪个板块可以推荐？另外西安碑林区有一套学区房，目前价位2万出头，房龄8年,请问现在是否适合出手？谢谢!

回答：你好，广州现在是低谷，当前市场正在筑底之中，目前可以买到一个非常好的抄底价格，刚需现在可考虑入手， 现在上车是，较好时机，预计广州后面会有新的行情。广州楼盘你重点就放在越秀东山口以东，天河珠城、金融城、天河北、奥体，海珠西、滨江东、南洲沥深以东，还有就是老黄埔一带，具体还要再结合你的生活工作半径选筹。西安已获利，可以套现离场，把仓位都可以建在一线城市或环一线如东莞 佛山。

提问：广叔你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下广叔有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

回答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

提问：广叔你好，在外地有一笔贷款记录， 手头现金350w，有京户但是在深圳坂田工作，南方人不喜欢北京的气候，特别钟爱深圳，我老婆是深户，家庭年收入大概80w，我们是先在深圳买，还是北京买呢？如果是在深圳买，考虑到上学问题想买个小三居，有没有比较合适我们的小区推荐呢？谢谢！

回答：你好，既然是在深圳工作生活，建议优先买深圳，解决自住和小孩上学的问题，另外深圳相比北京更市场化、对房价的容忍度也更高，加上近几年大量人口用脚投票，后期深圳的房产的投资属性会比帝都更好。外地有贷款记录是你个人有，还是你太太也有呢？如果她也有过记录，在坂田也好，或者南山也好买个学区的小三居选择还是有很多的。在坂田的话深实验坂田最近刚刚划了大学区，房价有所回调正是刚需自用入手的时机。

提问：你好广叔，我看现在市场有好多小区学位一般，但是一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，如果一个小区学位好，单间价格也会很高。如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。大师兄能说一下为什么吗？感激不尽~

回答：你好。如果一个小区带优质学位，那么单间的单价会明显高于一房一厅，如带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。原因：学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小，自然单价越高。 普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。

目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右，27平的单间单价11万左右，37平的一房一厅单价12万左右，这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅了，可以预见的是单间的价格肯定会反超一房一厅的，而这个现象可能在近一两年就会实现。

提问：你好广叔，一直有关注你的文章和视频，有买房的疑惑希望等得到你的解答分析，我目前有一套星航华府自住，学位不是很好，离上班也远(在福田莲花山上班)，打算卖了星航华府这套，大概卖出450万，想买一个3房的房子，学位中上，预算700万，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗？最近有朋友介绍龙华的新盘 〈龙湖.春江天玺〉，麻烦点评一下，这个盘值得入手吗？谢谢

回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。 周边民房多，居住环境相对较差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。买这里可能会面临无人接盘，不推荐。你的这个情况：推荐关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山可关注，然后实地踩盘。

提问：广叔你好，请问中熙君南山在南油片区怎么样啊？感觉南油片区整体好像比较老旧，均价较低。不知道这个盘会不会受到影响，请问未来会不会跑输大盘。谢谢回复。

回答：你好。从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但是涨幅也整体弱于南山其他板块，跟它们的整体面貌、楼盘品质还是有很大关系的，新移民宁愿选择更远更新居住环境更好的楼盘，都不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。南油以老破大和老破小为主，居住体验较差，学位一般。 继后海，前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。君南山旁边是在建一个深大附小，这个学校还是挺看好的。

提问：你好广叔，妹家有一套漾日湾畔140平，一套宝安中粮天悦壹号80多平小三房，有少量贷款，收入用于日常开支了，忽略不计。 最近也考虑优化下房子，想改善居住和增值，目前一个方案是卖掉现有两套，购入中介推荐的翡翠海岸南向170平，对翡翠海岸能否跑赢深圳湾，甚至能否跑过漾日湾畔有些担心，对两套换一套这种方案也拿不准，从增值角度一套大户型好呢，还是两套好呢？ 从增值角度考虑，现有的两套房是全部保留不置换好呢，还是卖一套置换，还是全部需要置换？ 谢谢广叔！

回答：你好， 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 从居住兼顾保值能力上看，翡翠海岸是不错的选择。但是不建议出手漾日。 用中粮换翡翠海岸是更好的选择。

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