东莞楼市现状:二手房被疯抢,冷门板块无人问津

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提问：广叔你好，本人东莞有两套房，前天去看了增城的时代名著（21号线山田地铁站旁），总价200万均价2万，是否值得投资（3-5年）增值空间是否可以？怕到时不好出手，看了报道增城很多房价下调！现在住在金域中央（东莞南城）叠院，有一套百悦尚城的房子出租，是否把百悦尚城房子卖了，加钱买一套海逸豪庭的别墅以后居住？还是拿着现金再去东莞买二手房做投资，哪个小区可以投资？谢谢

回答：你好。时代名著在增城朱村，地铁21号线山田站，周边配套欠缺，适合中长期投资，短期不是很理想。百悦尚城在南城车站，地铁蛤地站，还有潜力的，建议继续持有。别墅自住还可以，投资涨幅较慢。

200左右可参考：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香，

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园，

常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万，那间有投资价值？2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间哪个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的？麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：广叔您好！本人东莞户籍，东江之星有套住房，月供6000，另有现金150万，想投资一套房子，1、您觉得黄江有投资价值吗？黄江保利和光尘樾值得入手吗？黄江还有哪些盘值得投资？2、常平的翔龙天地、万科城怎么样？3、150可以在大朗可以关注哪些楼盘？4、这些区域哪个最有潜力？

回答：1、黄江属于临深区域，有一定的投资价值。黄江保利和光尘樾，目前地铁1号线在建，周围配套欠缺，投资需要持有较长时间。还可以看下碧桂园翡翠山、中信红树山

2、常平的翔龙天地配套相对好一些，万科城靠近高速，周围多工业厂房，不是很建议。

3、150的话大朗可以看松湖朗悦、万科金域蓝湾、远大城市广场

4、个人建议首选环湖大朗，次选常平

提问：你好广叔，我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津:上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，最好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子 初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请广叔帮忙分析指点!

回答：你好，宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。 总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。 涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。

提问：你好广叔，现有一套三房在东莞万江，06年的房子，房龄有些老了，还是楼梯房，只是靠近东莞汽车总站，在建的地铁1号线就在家门口。因家里两个孩子，又有老人，最近想换四房。按现在的房价，大概能卖220万左右，现在大概还有45万贷款。我们两夫妻人均工资七千左右，在市区置换四房，还款压力偏大。而且我跟老公都在石碣上班，去看了广州增城石滩的一个楼盘，觉得户型不错，离石碣很近，均价1.7万，但周边配套不行，而且以后小孩读书有些麻烦。另外，我老公有心回老家河源发展，河源市区的房价现在均价七八千，卖房回去压力小很多。不过，7月底东莞出台了限购令，二手房都不太好卖，一时不好卖出，我们手上的钱也不够交首付。所以，中介给我们出了个主意，第一套房先不卖，把他做二次抵押贷款出来交首付买第二套，等第二套交房后再出售。想请教一下，我们应该怎么选择比较好？您是否有更好的建议？中介说的方法是否可行？有没有什么风险？谢谢。

回答：你好，从买入价值来说，河源远不如东莞，如果你们只是为了减轻压力，不考虑教育和大城市资源优势，现在买入河源容易，以后想再买入东莞，成本就更高更难了。所以人生后撤是容易的，前进就难了。另外河源房价虽低，但是价值也低，买河源等于说你们以后的资产大概率就趴着不动，很难跑赢大盘，没有什么升值潜力了。我是不太建议你选择退路回河源，还是咬咬牙坚持在东莞，毕竟还有临深这颗大树靠着，以后还有上涨空间。预算有限，不一定非要四房，大三房也可以，同时重点也是把资产优化一下，买新一点电梯房，毕竟现在的老房龄+楼梯房以后是硬伤。

中介推荐的这种玩法不适合你们，他们完全没有考虑你们的实际情况，一是这样操作有首付贷嫌疑，除非你换核买入，重新开发房票；二是也是最重要一点 时间成本，你抵押然后再买入，你实际后面要承担2套房贷，非常高了，而且还等第二套交房再买老房子，一来一去时间非常长，加上这么高房贷，压力和成本非常高，所以有风险 不适合你们情况。因为你们手里预算不多，抗风险能力弱，最安全的还是卖1买1。

提问：你好广叔，子弹60，深户，年龄27，打算在东莞买房，自住，首套，考虑到老婆家在深圳沙井，区域选择排序是长安-凤岗-塘厦。 考虑过去看长安二手房，新世纪宜居，中惠新城，均价在2万6左右。 凤岗均价相对低些，考虑过去看翡翠山湖、东江花园、恒大绿洲。 请问广叔，该如何根据自身情况，确定合适的房子？以及深圳公积金在东莞能用吗？贷款费率是多少？购买东莞二手房的过程中，需要注意什么？

回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。

长安紧临宝安的松岗，松岗是宝安远郊区；长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。 所以这几个板块，优先凤岗，凤岗选筹优先大运城邦。东莞二手房可以用深圳公积金，新房有些开发商不行，要提前问清楚，公积金都是统一的利率 二手房注意事项：

1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书); 二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)， 三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。2.最大的雷区就是合同，你先跟中介沟通好，合同全部都改成利好你房。

提问：广叔好，本人在华景新城工作，小孩明年出生，现打算购置首套400万左右的电梯三房，如有合适的两房也可。目前有意向的是东圃旭景家园三房，骏景两房，汇景半山雍景苑三房，华景新城叠翠居三房。以自住为主，同时考虑学位。望您百忙之中抽出时间帮忙分析优劣，感谢您！

回答：你好，400万左右的话，首先要排除的就是叠翠居（龙门阁），产品已经过时，会被淘汰掉；汇景半山雍景苑有一定硬伤，挨着广园路吵到飞，而且产品也略微过时 剩下我觉得可以选择骏景、旭景家园，如果对学位有要求，那就选择学位因素更好的骏景花园，如果对房间数有要求，对居住功能有一定要求，那就选择旭景家园都可以的 如果我是你，我会选择骏景花园

提问：你好广叔，我目前在花好园有套两房都是在我老婆的名下。我在其他城市还有一套房要明年才能套现。请问我要不要把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有啊？等明年把老家的卖了再来深圳买一套，有贷款记录，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。谢谢指导~

回答：你好，改善自住首选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。 刚 豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

提问：广叔你好，我预算在2000万以内投资深圳湾总部；又要考虑跟老人一起住，需要面积大一点。似乎只能买京基御景东方了。看您的推荐中，深圳湾总部一般只推荐红树西岸、中信红树湾。请问一下京基御景东方是不是有什么缺点？在3个房中单价也是最低，似乎这两年的涨幅也不大。烦请您点评一下这三个房子，谢谢！

回答：你好，京基御景东方。空中花园、安静、视野好、很适合老人居住，可以考虑。缺点是建筑显老、户型也比较一般、周围农民房多，比较嘈杂。红树西岸、中信红树湾这两个盘比较活跃。京基御景东方的缺点就是它们的优点，小区环境、建筑品质、户型、景观、周围环境都要好一些。布吉有大量的老房子，小房子；有很多人可能买不起市里，又看不上龙岗，也习惯了布吉。那么，在往上置换的时候；交通方便、住家纯粹、居住密度低、又有公园环绕的石芽岭，自然就成了最好的选择。这个区域的次新房子，大大小小的户型都可以放心持有。

提问：广叔你好，中熙君南山在南油片区，但南油片区整体比较老旧均价也较低，不知道这个盘会不会受到影响，未来会不会跑输大盘。

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但是涨幅也整体弱于南山其他板块，跟它们的整体面貌楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，都不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。南油以老破大、老破小为主，居住体验极差，学位也很一般。继后海和前海后涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。君南山旁边是在建一个深大附小这个学校比较看好。

提问：广叔你好，几年前我买了坪山东城上邸，现在市值大概370万左右。小孩三岁，现在想在罗湖买一套学区房。现在不知道是该卖了坪山去置换，还是等地铁开通后再卖？广叔有什么建议吗？手上只有80万左右的资金。请广叔指点一下~

回答：你好，坪山的学位不怎么好、而且片区的需求量少、供地多、未来持续有新房入市；所以未来的涨幅不看好，建议出手置换。考虑学位的话罗湖的选择还是比较多的，15年之内的楼龄、塔楼，要避免老楼或者奇葩户型。从投资的角度看：可以关注笋岗、水贝、湖贝等旧改。并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，升值的空间更大。但是大趋势上，多数人都在逃离罗湖。重点可以关注福田保税区、龙华的学位。

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