广州楼市:差距越来越大,热门板块被疯抢,冷门板块无人问津

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提问：广叔好，广州买黄埔龙光峰景华庭，金色梦想，还是番禺的彩虹花园，东华花园，哪个好，保值+出租，预算250w以内

回答：你好。黄埔龙光峰景华庭有地铁，但小区显旧；金色梦想楼是挺新的，但配套和交通欠缺。彩虹花园在番禺洛溪，有一定楼龄了，同时片区发展较成熟，缺少增量。东华花园在市桥东，多是低层没有电梯，番禺广场这一带我还是比较看好的，未来多条地铁交汇，特别是18号线，拉动效果不错。如果是保值+出租，首选黄埔龙光峰景华庭，次选东华花园

提问：广叔您好，请问南沙湾怎么样？我看中了一套南沙湾的中交蓝色海湾，靠近南沙客运港，您觉得怎么样？

回答：你好。中交蓝色海湾一线稀缺海景，宜居，地铁南沙客运港站，缺点是配套欠缺，不过未来会逐渐的完善，自住+投资可以考虑。

提问：广叔你好，新人首问，想咨询下 广州白云区金沙洲 保利西海岸， 目前我有一套瀚海花园的大平层自住。现在汇海花园有一套小三房 无贷款 ，现在考虑想在天河去入手一套总价1200W左右的。汇海花园这套应该出手还是继续持有更好，就是汇海花园这套直接卖掉回笼资金还是用来贷款继续持有更划算，另外想咨询下我另外的几套房子是卖掉置换其他地方更好还是现在继续持有更好，一套是重庆江北区保利江天悦，一套是佛山顺德陈村碧桂园印象花城，一套是佛山南海区万科金域中央的公寓。谢谢

回答：你好。瀚海花园位于金沙洲，自住不错，大花园社区，景观强。可保留。汇海花园也就在旁边，12号线在建，还有潜力，建议继续持有。可考虑天河珠江新城。保利江天悦位于江北区比较有投资价值区域鸿恩寺，可在拿一下。陈村碧桂园印象花城，周围工业厂房较多，高速公路环绕，可出手置换。万科金域中央的公寓可出手置换，公寓涨幅较慢，税费高，流动性弱。

提问：你好广叔，就改善四房而言，珠城中的中海各方面都好，但潜力不如珠城东。珠城东的金碧华府、力迅学位好，誉峰产品力强。这三区都各有优劣，综合来看哪个升值会更强？其他区域有无对应产品？保利天悦、珠江帝景算吗？

回答：你好，你若说区域潜力，那要换个角度去考虑了，宁愿选择珠城中的鸡头呢，还是珠城东的凤尾呢？中海临近地铁、商场，各类配套齐备，又不失小区环境和物业管理，能攻能守。至于金碧华府、力迅，户型其实来说，各有诟病；金碧华府大阳台自然是最大的亮点，但房间等其实并非太舒适，有点偏小。而力迅因为梯级的原因，一直不太愿意直面它。誉峰的确产品无敌。景观一流。可以说东区仅存不多的小区里面，这是一梯队的产品。欧式螺旋上梯的园林设计， 184平方户型很棒，可以说是真豪宅盘。如果价格能够到位的话，建议誉峰，再次是中海。金碧华府往后一点。

其他对比的产品，保利天悦鹤立鸡群，这在琶洲目前除了琶洲壹号， 也是没对手了。保利天悦在琶洲未来还没出现第二个豪宅大盘之前，还是值得关注和持有的，北向望江，不算大缺点了。至于珠江帝景，老IP ，至起码在广州没什么人不认识这个了。豪宅仍旧是豪宅，合生早期的房子，地段都是相当强悍。这个强悍程度在于过去了十多年了，依旧是广州的核心轴。豪宅的地位不会弱化。因为物业的原因，珠江帝景可以说是广州各大豪宅中最具备杠杆属性的。论江景观来说，当下我认为还是比保利天悦强，论产品，也不比金碧、力迅差。仍旧是仅次于珠城江景房之外隔岸对望的好楼盘。

提问：你好广叔，请问首付70万，刚需，觉得布吉比较挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上车，可否？布吉一带的会不会比龙岗中心城那边更适合上车？或者有其他区域推荐吗？

回答：你好，布吉+老破小，算是两个小坑，涨幅大概率弱于西部的次新小房子。布吉一带作为深圳的“二环”，是适合上车的，通勤距离不长，价格洼地，性价比看起来很高。只是布吉也缺少城市更新的动能，旧改虽然很多，但拆迁十分艰难，城市面貌目前还相对破旧，整体来说是弱于西部很多，也弱于大运龙城的。 如果不是一定要自住，建议买西部，房子小一点没关系，别老破就行。

提问：广叔你好，我16年毕业，现在工作将近快四年的时间，毕业后户口和公积金都交在广州，老家是湖北的。之前在佛山买了一个小开发商的公寓后因开发商不靠谱办理了退房，现在趁着疫情后觉得可能是个买房的机会，手里子弹60左右，但没想好是在广州还是在武汉买，因为在武汉买能买个地段好些的，把户口迁过来办理公积金贷款应该压力不会那么大，广州优势在于一线城市，工作机会多，保值但60很难在海珠或者荔湾白云买，我之前看中金碧花园三期，但基本总价都要300左右，基于之前投资失败，想听听广叔基于我目前情况的建议，是在武汉还是广州买，广州买的话因为目前也看不了房，怎么去分析判断这个楼盘比较好，哪几个维度？谢谢！

回答：你好，首付60-70万，看你要不要用一点杠杆，金碧世纪、万科城市花园、中鼎君、盈彩和明城都可以。 最好是能加点杠杆或者再凑点子弹，先去广州上车。

提问：你好广叔，新手刚需买家，今年娃读幼儿园，看过很多文章，对于说的有名额应该买限购区域还是没理解透，天河和老黄埔，是不是该优先选天河呀？老黄埔想想办法外地人也可以买的。如果是这样，以下三套房能麻烦您排个序嘛？谢谢！ 1、棠德花园的步梯9层复式朝西三房80平215万， 2、富力新村的一套步梯7楼南北通透三房约80方220万， 3、老黄埔金碧世纪花园的电梯小两房东南向65平225万。

回答：你好，总价200万出头，200-230万之间，在天河几乎没什么选择（楼梯楼除外），小朋友读幼儿园，那就是2-3岁，对学位的需求还不是很紧急，这种情况下，建议首选金碧世纪，次选富力新村，最后是棠德花苑 记住：园林社区、带电梯、品牌开发商、未来地铁增量，这几个维度下的选择，大概率跑赢市场

提问：广叔您好，请问广州南沙还有投资价值的新盘吗？感觉明珠湾，南沙湾已经起过一波了，比周边高很多。但配套仍然不足，尤其是轨交。

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看， 南沙投资价值没有黄埔好。

南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位， 概念满天飞不如隔得近。

提问：你好广叔，我对深圳不熟，有没有具体的片区推荐？价格800-1000万的。我以投资为主。

回答：800万以上的总价，在深圳主流的观点是“高端盘”。首先是选地段，其次选功能，再选学区。深圳各区的一类的地段：福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心。大资金量要慎重，找我来做资产的配置规划。

提问：你好广叔，福田莲花村二村一村房子怎样，考虑自住+投资，二套首付350万，如果是三房带学位，还有更好点的选择吗？谢谢！

回答：你好，莲花一村二村都是91年的房子了，你是想要被拆迁吗？除非是有明确的拆迁信息，不然买了也是会套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有什么学区价值。建议可以考虑全款抵押买个800w的标，在福田就可以买到自住+学区三房。

提问：你好广叔，人在福田会展中心附近上班，个人首房首贷，想买总价600到700的三房，希望小区新一点，配套好一点，您有推荐吗？南山和福田都能接受，但希望上班通勤时间能在半小时内。

提答：你好，对于你的需求和偏好来看，自住属性应该大于投资属性。 基于你的需求，我会更推荐福田，因为同等品质的楼盘，福田的选择会比南山多很多，通勤也更便利。

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