广州楼市:这类板块涨幅最大,可是刚需却瞧不起!

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提问：你好广叔，现有在广州自住一套两房有贷款。准备卖了置换3-4房物业自住，置换核心关注学位教育。如果卖掉可以有300w左右预算资金，请问广州天河区新楼盘保利天汇、新楼盘珠江花城和天河牛奶厂的二手楼盘龙湖天宸原著要怎么选？能否分析下三个楼盘的学校教育资源情况？谢谢。

回答：你好，保利天汇，天河刚需网红盘，45班九年一贯制公立学校，虽然还没定是哪里，但省一级公立名校应该也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌优势，执信中小学。龙湖天宸原著，牛奶厂的知名大盘，交通、配套方面不是很好，但环境和景观强，有灵秀、执信。看个人偏好吧，如果对交通方面配套方面不是很在意，选龙湖天宸原著，后期会逐渐完善的。其次考虑珠江花城，再次保利天汇

提问：广叔，您好，准备投资一套房1.请问目前投资东莞还是广州好呢？2.广州黄埔的品秀星樾和中央城这两个盘哪个盘更适合投资呢？3.新塘的品秀星图 和黄埔的品秀星樾或者中央城 ，哪个升值空间更大呢？4.东莞临深的黄江的保利和尘樾升值空间大吗？适合投资吗？和广州的黄埔中央城或者品秀星樾比，黄江的保利适合投资呢？还是黄埔的楼盘更值得投资呢？

回答：你好。1、目前投资广州正当时。2、品秀星樾更好，中央城盘太大太大了。3、能买黄埔当然首选黄埔品秀星樾。4、黄江的保利和光尘樾有一定的潜力，地铁1号线也在建，近黄江中心站，整体比较看好。5、综合看，我的看法：品秀星樾>保利和光尘樾

提问：广叔您好，在白云区岭南新世界有两套房，一套大的自住，小的出租。小的目前值350左右无贷款，大的有100左右的贷款，目前手上有300左右的流动资金，想再投资一套房，该看哪个板块？是否要将小的那套卖掉去换一套更大的？考虑两套房再买一套会被限购，谢谢

回答：你好。岭南新世界的盘非常大，小的应该是2房，目前卖的话还不划算，行情刚来，可以晚一点，年底再看看。子弹300，不知道有几成名额？如果是缺名额，可以卖掉，再还掉大的100贷款，剩250+300，拿400五成付可以买到800左右的房子，手上留点资金备用。可以看下天河：美林湖畔花园、骏景花园、保利心语花园、华景新城信华花园

提问：你好广叔，想买个1500万左右的学位加自住房三房(或3+1),目前重点关注福田香蜜湖和南外高新及南二外，请问推荐哪些楼盘，如果考虑未来增值的话推荐更福田香蜜湖还是南山高新？另外手上还有一套世纪春城四期的四房，不知是否需要出手，如果出手的话建议何时出手合适？

回答：你好，非常有眼光！ 把南山区学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。 你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。 香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。 追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。 世纪春城考虑置换可以出手，如果单纯变现，没必要了。

提问：你好广叔，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢？原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟第一 胎可能就在周边读书，离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？

回答：你好，你只需要知道一个绝对的真理 ，市区四房从产品非常稀缺，除了珠江新城动辄1500-2000w大部分不可期盼之外，附近剩下的四房基本分布在汇景、牛奶厂、天河公园、华景、骏景。真的是没选择之下的无奈变通。因此换四房基本小孩升初中之后的事了，可以让小孩自己上下课。这个日子其实都是比较将就，或者三房，或者再租一个房勉勉强强了。到了真改善时刻，天河公园、琶洲板块的，除了原地置换，基本只有两个去处，广州塔-带诸如珠江帝景，或者近期纳入规划的大学城一带。即使是公交车上下课，也不能太远了。再远一点去到星河湾也是不太现实了。

提问：广叔好，本人户口深圳，名下南宁一套房（有贷款），爱人户口西安，名下两套房（都在西高新买，1套有贷），目前准现金子弹300W，家庭年收入100W以上。目前有3个计划，一是在西安西高新买一套大户型，改善自住（目前三室，考虑二胎有点挤，中介称还掉一套贷款可操作）；二是在西安沣东新开盘的沣东管委会旁的天地源澜樾坊（预计高层1.5～1.6万左右、叠拼2.5万左右）买一套，不限购；三是在深圳南山华润润府四期打新（看运气）或上车一套其它标地，把房票用起来。针对上述选择请问有何建议？另外我看你的回答中关于西安的推荐很少，是不看好西安吗？另外针对我的情况，还有什么其它房产投资建议？谢谢

回答：你好，西安的发展，近期（五年内）看东部，浐灞、港务区、纺织城，以后看西咸，沣东、秦汉、沣西等。西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波，目前价格稍微有点抬头。但是不建议把更多子弹用在二线城市上，子弹200以上，还是建议去深圳打新。二线城市总体房价涨幅会高于一线城市，但二线城市内部分化会加剧，中国只需要10个核心城市就可以了，留给二线城市房价高涨的门票并不多。而且越往上，高校医疗产业的资源都是有限的，不可能平均分。所以二线城市的问题是，有的城市涨幅会跑过一线，有的城市会弱于一线城市。投资的收益是是确定性+涨幅的。如果单看涨幅可能性的话，弱二线城市一定大于所有城市，但是你把确定性的期望收益放进去就不见得。

我个人的倾向性，是先考虑确定性，然后叠加杠杆。所以我一贯的选筹思路是先一线、再强二线、最后弱二线。我是很求稳的，如果要博暴击，也不会选择弱二线，会选择风险更大的项目。考虑到城市竞争未来的马太效应会加剧，我建议优先考虑高能级城市。

提问：你好广叔，我的佳兆业前海3房（装修楼层朝向都非常好，户型一般，实用面积67）值不值得加400万杠杆置换铭筑4房（实用差不多100-105，除了没有佳兆业新，小区花园一般其他都非常好），加完杠杆压力比较大，感觉佳兆业最近上了风口买家非常热情，舍不得卖，但感觉铭筑确实很高，是不是舍不得孩子套不着狼果断出手。

回答：你好，追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，一直比较看好铭筑荔苑。 优势： 1.82-84三房两卫，87四房房两卫，超高赠送； 2.2011年次新； 3.南山实验双学位(荔林小学、南海中学)； 4.九号线延长线通车。 5.高层看大南山、视野效果很好； 劣势： 1.外立面显旧，品质显得不高； 2.学校比较远，周边商业配套略缺(在建商业)； 3.花园不大。 总结：次新双学位，铭筑高赠送次新盘，户型很赞，在整个南山来说，都是比较稀缺的。但是现在性价比已经不高了，如果能遇到性价比高的可以考虑入手。

提问：你好广叔，请问广州哪个区买房升值潜力大？我的情况是：广州房票一张，名下无房有贷无欠贷款，目前手中持有550颗子弹，可以支撑月供2万一月左右！供5年，我们一家四口，目前暂住黄埔。大宝已经上怡园三年级，二宝才刚刚出生，(工作可在家可以完成) ；为将来打算想要一套好的学位+自住+升值，中介推荐保利罗兰国际172平方630万的全新未住，(缺点是不能贷款一次性)。有推荐天河的南国花园、保利心语、方圆月岛、嘉裕公馆、(还有推荐琶洲电商版块说未来升值空间大)海珠区的珠江帝景，越秀区的老破旧学位房等等。本人喜欢拎包自住的那种高大上的新房，请尊敬的广叔帮我厘清思路应该怎么选呢？

回答：你好，保利罗兰国际这套自住还不错，这个价格并不笋，全款买入不值得。广州学位关注：1、越秀：淘金家园、锦城花园、东风广场，

2、天河：芳草园、保利天字、瑞安创逸、保利心语、中海花城湾、嘉裕公馆，国家放水之后，从市中心开始涨，从猪心+天河北开始爆发，其中保利心语中海花城湾芳草园属于广州的领涨盘，自住学位可以重点关注。另外从投资角度考虑，建议入手一套学位房自住， 再入手一套黄埔刚需盘作为投资。留足3-5年月供就没有太大问题。

提问：你好广叔，请问福田的新天石厦花园现在还值得买吗？86平的三房，户型方正，而且赠送还大，套内面积有80平左右。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。广叔给点意见。

回答：你好，新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。 考虑买学区房，还需要谨慎入手。

提问：您好广叔，河南郑州的，夫妻双方都有过贷款记录，深圳只能5成首付，预算300～400，置业选择时不知道该不该考虑教育因素，因为孩子已经小学，转学是个问题，而且河南跟广东都没有什么优势？具体标的还没选择好，区域上纠结选宝安，龙岗，还是坪山？抛开教育因素，投资的成分占主要。垦请拨雾见云，??。

回答：你好，1、深圳金融宽松，全款抵押可以做到首付3成，只要你月供OK，是可以放大杠杆来选择 2、带中上学位的房在横盘期表现会更好，至于标的会综合考虑你的投资时长，是否考虑其他因素 3、投资是个性化的，区位推荐还得看自己情况，建议可以找我们做进一步咨询 我对教育的理解可能和你会略微有点差异，城市会大于所谓的升学率

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