深圳楼市:未来涨幅最大的板块,看完受益匪浅

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔好，刚需改善住房，有差不多450万现金，首期五成，二胎家庭，两年后要上小学。最近看了碧海片区如泰华阳光海，华丰前海湾，香缇湾等次新盘，单价已不低，学位还一般；其次为了学位也考虑过南头豪方天际，前海东岸，学位占优，预算内只能勉强买个70多平小三房；除此之外，自住可否选择光明玖龙台，不考虑通勤。以上三个方案三叔更推荐那个，我这个预算和情况可选性是不是不多，感谢指点！

回答：900万总价，三房，还要买南山和宝中，还要次新，就不必考虑学位了，反正也不可能兼顾。这三个一定要选，我会建议碧海，玖龙台投资预期远大于自住，你两个娃，真心没必要。豪方天际学位也不占优，片区少点概念，噪音又大，不如去碧海占个坑，碧海的学校会逐渐向好的。

提问：三叔，有没有南山的新盘推荐一下？

回答：

深圳南山新盘最新动态：

1、华润城润玺一期 ，预计最近入市；

2、远洋天著华府，预计最近入市；

3、深铁阅山境，预计最近入市；

4、深业鹤塘岭，已开展示中心；

5、临海揽山，想卖高价，入市遥遥无期；

6、晗山悅海，等入市；

7、中泰印邸，小户型多；

8、香山道，准备出地面了；

9、汇城茗院，已有7、8层了；

10、深铁懿府，已出地面1-2层了；

11、万科瑧山海，地基中；

12、正东名苑，小户型居多；

13、华润城润玺二期，出地面2、3层了；

14、丹华公馆，地基中；

15、玖裕茗院，出地面6、7层了；

16、前海天境花园，地基中；

南山的新盘也挺多的，预算够的，优先南山的新盘！

提问：老师您好，我有一种想法，把南头两房（约900w)置换成核心区的两房（比如前海时代），希望在下一轮行情中增值高一些。但心中久有疑惑，类似前海时代 或太古城等2房挂价1500w，买房者拿1500万买个两房图个什么呢？个人认为居家起码三房舒适一些吧，1500w完全可以买后海不错的三房了，未来太古城高总价的两房会不会“错配”？有钱人看不上，没钱人买不起。

回答：前海时代广场的1500w两房和太古城南1500w两房，跟润府1500w两房、半岛1500w两房，到底区别在哪里？

去看看万象天地和半岛前排深圳湾绿道，看看行走的都是什么样的人，想清楚这一点，你的问题就好回答了。

提问：听说百鸽笼的信义金御半山还有少量尾盘，加价80万左边右，不知户型如何？值得买吗？

回答：单价呢，撇开单价谈价值，都是耍流氓，再有价值，都有一个评判标准。百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。

提问：三叔您妈好！在罗湖大戏院地铁站附近上班，650万左右总价，想在福田买地铁通勤为主，学校一般自住的三房，有什么推荐？

回答：650万在福田能买到的三房，或塔楼独栋，或20+楼龄楼梯房，且不带好学位；福田真正有投资价值的是学位房。若非死磕福田，或者有更好的选择给到你，兼顾投资和居家舒适度；若死磕福田，可以看看保税区和景田一带。

提问：你好，咨询一个关于买房的事情，我们夫妻有深圳的首套房名额（JLH），在广州市区有一套、南沙有一套，但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买一套，老公在华为上班、我在科学馆附近上班，因为我本人不太喜欢坂田的环境（村屋多，规划差，人群杂，学位不好），所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子，但是如果真要买这些地方也不会自住，也只是投资+出租。考虑到自住功能，需要兼顾预算和实用性，我也开始在看坂田的房子，所以想请教一下，500-600万的预算买3房，该如何选择？

回答：因为深圳是一个年轻的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化，所以深圳人买房基本上以就业为原点，通勤范围内买房，这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一；以这个为基础，然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里，必然受辐射的住宅区域会跑赢大势。

500-600万三房，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的，投资是很个性化的，具体参考内部选筹。

提问：三叔好，深圳的在建回迁房，说是可以和开发商及业主签三方买卖合同，几年后下证时直接下成我的产证；现在需要全款，这种可以买么？有没有这用模式？

回答：有这种操作。优点：直接和开发商签约，风险小，无需买房资格，可破限购。缺点：全款。其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。

提问：深户，纯投资，5成按揭。1.深圳前海周边，单价9万多+50平左右+两居=总价450以内

2.深圳西乡固戍周边，单价6万多+75平左右+三居=总价450以内。请问哪个投资更好?星主辛苦!谢谢您!

回答：做投资可不是选择题这么简单。没有明确看到两个房子的位置，品质、楼龄、配套，小区，户型等综合对比因素，随便给出答案是不负责任的。

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