东莞楼市:有潜力的板块都有这种特征,看完一目了然!

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提问：你好广叔，首问，现在有二套住房均在东莞常平：常平东田丽园134平方自住，常平东莞东火车站对面卓越蔚蓝城邦76平方在二楼，小高层电梯房纯投资，月租1500，11年买的；大朗碧桂园首座公寓96平方一次性付款，6月份刚收楼，准备办房产证，暂时未出租，也没有配家电;东莞户口，在大朗上班，现在想卖掉蔚蓝城邦投资房价值110w，身边子弹230W，年收入200w左右，另外购买一套东莞房产，请问有什么楼盘可以推荐，适合长线投资，必要时也可以考虑自住，升值潜力大

回答：你好。常平东田丽园自住可保留。卓越蔚蓝城邦，近常平东站，但高铁不是地铁，市内的出行要更重要的多，靠近常平立交，周边多工业厂房，而且还是二楼，视野不是很好，投资价值不大，可出手。碧桂园首座，一楼底商，旁边是新世纪长盛广场，二期全是公寓，公寓涨幅慢，流动性弱，税费高，建议置换成住宅。子弹230，可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，你好，东莞南城区江南第一城的房子和寮步即将开盘的万科金域东方怎么样？如果从升值潜力来说，建议留哪一套？因为目前孩子五岁，换房考虑投资潜力，万科旁边小学中学比较近，感觉周边环境也还不错，但是又觉得南城也还是比较有发展潜力，犹豫不决，还望指点。谢谢

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片区还是没有领涨片区价值高。万科金域东方新盘配套也还可以。江南第一城居住安静，宜居，小区绿化好，景观强，缺点就是离未来的地铁不是很近，在南城CBD附近，未来有潜力的。详见内部分享。

提问：广叔您好，东莞户口，在东莞南城西平金色华庭有一套154平房子（双证），惠州龙门富力养生谷一套118平公寓，均无贷款，但东莞已无购房资格，现手头现金约50万，家庭年收入约80万，有什么好投资建议吗？

回答：你好。双拼的流动性不是很好，不过金色华庭近地铁西平站，区位不错；惠州供应量大，公寓也一直不建议，建议你把公寓换成住宅，或者DY贷出资金来买其他地方。广州新塘可以入，南沙现在也放开条件，也可创造条件入，中长期持有。考虑50的话，4成能买130左右的房子，买不到什么好的产品，看看怎么再多凑点子弹。

提问：你好广叔，请问目前子弹65，目前未婚，深圳沙井东莞黄江两地工作，深圳社保满4年，月收入2W，想考虑投资东莞，后续子弹够了，在资金够的情况下深圳继续买一套带学位的。或者资金不够就3-5年卖掉。是否建议合适？另外塘厦目前楼盘地势不好，临深几个楼盘都是高压线，墓园围绕。直线距离都能看见。偏远楼盘，又离深圳太远，长安房价已经很高，个人看好黄江，2021年开通地铁找地铁附近的上车，求参考！

回答：你好，你的思路大体还是正确的。子弹65，当前无法上车深圳，可以先投资东莞，用资产追资产，实现风险对冲，后期也可以进行置换。黄江位于东莞南部，地处塘厦、松山湖之间。

深圳“北拓”已成为深圳发展的必然趋势，龙华的大热就是最好的证明。再向北，由与深圳地缘性最强的凤岗、塘厦、黄江组成的“深圳北临深一线”占据最有利地位。黄江区位优势突出，处于深圳中部发展轴延长线上，依托这个优势黄江将成会为莞深科技创新走廊桥头堡。

在一线临深中是比较有价值的区域。黄江对接好深圳，有可能实现弯道超车，从东莞的中等生迅速变成优等生。黄江镇二手房热点比较高，主要是因为黄江相对中枢的地理位置以及性价比较高，其距深圳较近 但价格与邻近的塘厦相比差价达到5000元/平，这里也成为了很多深圳客购买二手房的首选之地。子弹65可以选择黄江上车，提前淘地铁盘，等待未来利好兑现，持有几年后再置换深圳。

提问：广叔好，我和女朋友俩人都在罗湖老街地铁站附近工作，俩人加一块月工资稳定收入3w，公积金7k，现在首付有100w，罗湖老街站附近有什么推荐吗？或者罗湖区的合适的也行，谢谢广叔。

回答：你好，罗湖目前300w总价可选择面很广，15年之内的楼龄、塔楼标准两房，避免楼龄过老或者户型奇葩。 一、考虑自住，就近在地王、老街、黄贝附近买即可； 二、考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大； 三、如果眼界或者行动力更强一点的，可以“投住分离”，目前罗湖的房产大概率会跑输大市，投资可以关注更有发展潜力的板块。

提问：你好广叔，现在有子弹60，户口在深圳，现在在苏州工作，最近看了苏州太湖度假区的龙湖大境天成的高层108平（摇号，基本靠抢）。现在纠结是继续攒钱买深圳（后期不会在深圳发展），或者买深圳1室小户型，还是买苏州。想问下广叔我该如何计划？谢谢广叔。

回答：你好，龙湖是站岗盘，投资角度太湖汇景不是更好吗？ 子弹60去深圳也买不到性价比高的产品了，建议深耕苏州。 用优质资产追深圳的涨幅也是不错的思路。

提问：您好广叔，目前在纠结几个区域，主要诉求是：自主且有升值潜力，小区管理和素质相对好些，楼龄不超过20年，最好15年内吧。 预算是不超过500万，两房、三房皆可，不考虑学位。 以下几个小区怎么排序？ 1.市二宫中海名都 两房 2.赤岗北泓景花园 两房 3.新港路江南新苑 两房 4.车陂骏景花园 小三房 谢谢！

回答：自住部分结合通勤和喜好，增值部分参考板块、增量、接盘侠、未来发展增量、产品户型等，综合以上：滨江路、市二宫、新港路海珠西板块大致发展已定格，且是两房产品，骏景临近广州金融城规划，匹配三房，赤岗板块及泓景花园周边规划也不错，不过只能匹配两房，建议考虑骏景三房，三房vs两房，三房也是未来接盘需求持续扩大的点

提问：您好广叔，请问光明乐府花园与龙岗京基御景半山哪个盘更适合投资？打算持有10年以上。还有，为什么西部比东部价格高那么多呀？

回答：你好，乐府花园消费自住可以买，投资性价比一般，还有很多选择。 京基御景半山 去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。

而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。 去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。

去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨得少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。

提问：广叔你好，请问惠州大亚湾龙光城二手房目前适合入手吗？均价多少比较合适呢？另外，龙光城的发展前景怎么样啊？

回答：你好，买惠州真的很可能会住不上，租不出，卖不掉，还占用了你的名额和资金，错失了买深圳的机会。如果你是很有钱的土豪那随意，如果是刚需就要慎重了。如果你是后者，可以和我们聊聊！也许会让你迷途知返。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知！珍惜你的名额和子弹，远离惠州吧！

提问：广叔你好，我在坪山万科缇香已有一套房子了，现在想离市区中心近一点，所以想再买一套来当作投资，请问：万科和风轩自住和投资性价比怎么样啊？谢谢。

回答：你好。这盘价格上看去比二手有些许优势，但是长期看居家和投资角度都不是最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在：首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况这个盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。还有梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。这个盘的小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

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