东莞楼市:这类房子还有潜力,看完内行人分析 一目了然

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提问：您好广叔，东莞南城区江南第一城的房子和寮步即将开盘的万科金域东方怎么样？如果从升值潜力来说，建议留哪一套？因为目前孩子五岁，换房考虑投资潜力，万科旁边小学中学比较近，感觉周边环境也还不错，但是又觉得南城也还是比较有发展潜力，犹豫不决，还望指点。谢谢

回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片区还是没有领涨片区价值高。万科金域东方新盘配套也还可以。江南第一城居住安静，宜居，小区绿化好，景观强，缺点就是离未来的地铁不是很近，在南城CBD附近，未来有潜力的。详见知识内部分享。

提问：你好广叔，终于找到能提问的地方了，12年在东莞虎门能源华庄二手房87万买入，现在也才市值220万不欠款，15年购买虎门万达146平，19年头卖掉了现在非常可惜，19年底买了沙田念州滨海明珠是打算自住改善型4房，有房贷150万，月供9100，现手上子弹200，可以考虑100的首付，有点不太会规划资金，收入近两年不稳定，期间投资其他方面失误也亏了钱，现在就想再投资一套房，想着二手房出手时间快是想考虑二手房，比如虎门万达万科还是南部湾万科城？但又想等虎门高铁站旁的保利新楼盘，周期又会长，因为对其他远地方的楼盘我不熟悉都是看的近的，东莞已没有房票，亲人有一个名额，不知道我这个情况还适合投资吗？还请广叔给个建议看哪个楼盘比较适合，东莞市内我想要周期短的，佛山惠州我觉得周期长也有朋友推荐过就没去看过。谢谢！

回答：你好。能源华庄，2004年建，向着虎门大道的AB栋有点噪音。虎门万达卖掉确实可惜了，卖早了。滨海明珠所在的沙田临近虎门，东莞运河边上，周边环境一般，多民房、厂房，这边房子比较少，主要承接来自虎门的外溢。万达万科在万达旁边，可以考虑；南部湾万科城周围还有蛮多空地的，就是被高速、立交隔断，片区的发展可能会慢一点，但现在还是价格洼地，有发展空间，需要长期持有。

首付100，能买个350左右的房子，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔好，你好我现在手上300左右子弹做首付，想在东莞投资买小别墅，哪里的比较好？万科汉邦松湖半岛的双拼比较贵，900～1000，有点困难，还有沙田碧桂园狮子洋的小别墅，还有什么更好的建议吗

回答：你好。万科汉邦松湖半岛可以考虑的，就是双拼占用名额，未来流动性会减弱。碧桂园狮子洋景观好，也可以考虑。详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，坐标东莞。本人今年40，家有2个儿子，一个读3年级，1个1岁多。目前在东莞下面的镇上住，自住房商品房一套2房，2011年买的，银行贷款还有十几万，月供。现有子弹180W。考虑到莞城的小学和初中的优质教育资源，计划在东莞莞城买个280W左右的二手房（最好小4房），当然也要考虑居住性能，贷款100万。把户口从镇上迁过去。您觉得我的想法如何？ 另外贷款您觉得贷多少合适？贷款年限呢？ 因为我目前的工作性质不稳定，比较自由的职业，好的年度收成40W，差的年份15W，老婆目前也没上班，2两个孩子要要养，计划把老人也来一起住，压力还是比较大。您觉得我怎么安排资金合理？ 莞城的房子如何？

回答：你好，考虑教育可以入手莞城或者南城 贷款建议越长越好，越多越好，月供压力小，剩余子弹足够你还月供和生活 另外目前的自住房其实可以考虑出手，裂变1套二线城市的住宅作为投资。

提问：您好广叔，我在广州科学城上班，老婆和俩个孩子在深圳，老大读初一，老二都小四，名下碧水龙庭一套房无贷款，老婆在惠州一套房出租，想将惠州房卖掉，在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万，限售股票80万，家庭年收入50万，请问怎样选择。谢谢。

回答：你好，从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。 建议仓位集中在深圳，未来发展深圳优于广州。 总价500，关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。

提问：广叔好，您建议以投资优先买潮州市中心二手次小户型新房，配合出租长持。我也很认同，以后还可以考虑把房子卖出换大房，是吗？另外可以请您帮我看下房源挑选吗，或者有什么进一步的挑选标准吗？

回答：你好，资金有限，买房可以先上车以后再置换。 因为房产上涨的“速度”太快，即使只是涨价5%，普通人靠工作也很难追赶得上。如果先买房上车，用资产追资产，没准还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔。

买房选筹原则：1、距离市中心距离相等，选价格低的。距离市中心差不多直线距离的板块，或者地铁至城市核心通勤时间相等的地段，即使目前存在差价，长期来看差价会收窄。

2、售价相等，选距离更靠近市中心的。两个售价相等的楼盘，距离中心更近的楼盘未来涨幅会超越偏远的楼盘。

提问：你好广叔，想向您请教一下，大沙东的那几个盘，黄埔花园，怡港花园，金逸雅居，惊涛雅苑，价格都差不多，那各有什么优缺点呢？

回答：你好，悦涛看起来老一点，金逸的话户型怪了点 如果有能力的，能选黄埔花园就选黄埔花园。 结合你自己的预算综合考虑选哪一个

提问：你好广叔，我想买一个200左右的婚房，希望能是两房实用一点，我们都在珠江新城工作，希望上班方便，房子可以接受旧一些，有广州户口。

回答：你好，200万左右有几个选择，第一沿着地铁5号线的员村二横路程介村的两房楼梯房或者是东圃车陂附近的紧邻商业中心的楼梯两房，第二老黄埔腹地的带学位的小两房楼梯楼或者是紧凑型电梯花园社区的小两房230-250万，需要用一点杠杆。

提问：您好广叔，我想买800-900之间的。看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。880万您觉得可以出手吗？想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要800万左右。您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69的。谢谢。也想知道您怎么看汉京确悦这个盘。

回答：你好，前海南荔湾片区其实中海是标杆盘，原理就在于各方面无短板，其次就是前海港湾和佳兆业前海广场、香格名苑，这几个是最有居住氛围的楼盘，能够牺牲居住体验，来这里买无花园的塔楼紧凑三房的客群，可能还是相对少了一些；但瑕不掩瑜，800w这个价格是很好的，对标宝中的话，可以参考佳华名苑和西城雅筑，当然学区和周边配套方面也会比后两者要弱；如果是汉京和中海两盘对比，选汉京这套是没有问题的。

提问：你好广叔，总价200万左右投资，8号线盐田路站附近和14号线坪山沙湖或坪山围周边哪个会更好，金港盛世华庭和京基御景印象二期的一房一厅哪个更会好，同价位或稍微再加一点换周边地铁远一点的二房一厅会不会更好呢，谢谢您！

回答：你好，盐田港我个人认为值得投资的价位是刚需上车盘，总价低，性价比高于罗湖，可以产生地铁拉通之后的外溢效应。 坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域更大。 所以单纯短期涨幅，两者相差不大，中长期来看京基略优。

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