东莞楼市:担心房子难转手及收益?看完内行人分析后明白了

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提问：新人首次提问，广叔您好，本人在东莞寮步开店，太太去年已入东莞户口，小孩2岁也是东莞户口，以后要东莞上学，手头有子弹120w，能接受每月月供8000以下的按揭，打算投资一套房子，纠结问题是:因开店下班很晚基本上住店里，因生意不稳定，几年后又有可能没在寮步，所以买房也是投资多，最近才考虑东莞买房，因只对寮步熟悉点，最近看了我店附近的万科金域东方，保利中环广场，因寮步房价高，我又有可能几年后没在寮步，担心转手及收益，广叔针对我的现状给点投资建议，谢谢！

回答：你好。寮步临近松山湖，能承接来自松山湖的外溢，但不如大岭山和大朗。400左右的可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，东莞麻涌珠江万科城约2万/平，万江十里溪境3.3万/平，哪个盘更值得投资？十里溪境已付订定3万，但觉得珠江万科城规划和价格很吸引，投资成本低，由于资金问题，只能二选一，哪个更投资价值更高

回答：你好，麻涌珠江万科城所在区块被高架立交、铁路线、高速切割，发展受阻。整个水乡片区交通是一大硬伤。详见内部分享。

提问：广叔，你好。本人东莞户口，在东莞大岭山有一套房，月供中。手中子弹有100发。想投资一套房。收入每月不低于5万，第一，东莞临深片区，有哪些比较有潜力房源推荐。（首付4成〉。第二，深圳可靠亲戚有房票，〈首付3成〉，可在光明，沙井，松岗考虑。哪些房源有潜力。资金可以还清第一套后再贷200万做首付也没问题。

回答：你好。1、可看下临深的板块，具体参见内部分享！2、深圳，200w首付，3成的话能买650左右的房子，建议先尝试打新，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：新人提问，本人在南城有三套房，手上还有1000W，下一步可以投资哪里？长安万科瑧山府和松湖半岛如何？或者是考虑去深圳或者广州取得购房资格，但是这个比较慢，望回答！

回答：你好。在南城有三套了，其他潜力区域也应做相应配置，不要把鸡蛋都放一个篮子里。万科瑧山府所在区域临深，莲花山脚下，自住+投资可以考虑。松湖半岛的潜力相对大一些，属于松山湖产业的较为核心区域。有条件还是建议入深圳或者广州，找个代持或者HP。

提问：你好广叔，东北籍贯，深圳户口，四川成都附近城市工作，年入60，本科，离婚，父母60岁，儿子10岁，深圳盐田港金港盛世套二红本抵押租金3200，大梅沙云顶天海公寓套1红本抵押租金2000，珠海双城汇套2组合贷2700，租金1900.子弹130，xyk额度50，抵押贷款12000每月先息后本，今年7月开始代缴成都五险一金，现在考虑重庆1套沈阳1套（或者重庆全款1变2+沈阳并2套），重庆看了长嘉汇，和黄御峰，中核紫金，白象街，国际社区，长嘉汇挺好价格高出100，和黄170左右，性价比肯定和黄潜力大，国际社区也好。沈阳的话，本来就是东北人，沈阳想买一套，推荐的位置都觉得可以的。另外北京有大学同学可以合作购买北京房子（风险不大但是总是有点小顾虑），另外需不需要找几个强二线或者一线把社保买着，待有机会购入（比如长沙），您看怎么利用资金投资好一些呢？感谢！

回答：你好，在重庆人的观点里，长嘉汇的品质和认可度是毕竟高的，长嘉汇几年前的起始价格就比较贵，给人造成了一种高端品质盘的印象。长嘉汇的软肋是地铁，如果不看江，其实地理位置有点尴尬的。长嘉汇如果不看江的话还不如选择和黄御峰。看江的长嘉汇，它的方差更大（价格波动性高），具体要看他的江景是怎么样的，外景是不是很棒。对于一般人来讲，我建议他买和黄御峰，因为和黄御峰的涨幅是确定的套利空间有且不小。江景房属于专业领域。从火热程度上来讲，和黄御峰也是略高于长嘉汇的。合伙买房暂时不建议，很难把控。

重庆+沈阳是毕竟好的配置。沈阳投资回报率最大的楼盘，详见内部分享。

提问：你好广叔，想请教您一个问题。从投资角度讲，在自己能力范围内，在其他条件都一样的情况下，是否房子价格越高越好？比如同一个小区的四房对三房。因为我理解加了杠杆的投资，只要收益能超过资金成本，也就是房价涨幅超过贷款利率，就是赚了。但是同小区四房和三房涨幅会一样嘛？或者同一板块下，产品差不多的小区涨幅会一样嘛？

回答：你好，你的问题价值500万，好多人蒙查查跟本关心不到这些问题的所在，这才是投资世界里最着迷的地方 1、房产投资赚钱有两类，一类是赚取增长率，比如城郊结合部单价由2万增长到3万，那么增长率50%；一类是赚取绝对值，比如猪心的房子900万买入，涨到1100万赚取200万，但增长率只有22% 2、所以，资金量大的，直接买大货买总价高的是对的，资金量小的，而且房票又有，那么就直接买城郊结合部好了 3、我认为，买同一个小区的四房，一定是好过三房的，因为同小区的二房换三房，三房换四房这条路径是通的，非常顺畅，四房因为稀缺所以才贵 希望对你有启发

提问：你好广叔，我目前名下两套房，一套在万胜围自住还有贷款300多万。另一套在东晓南三房电梯小区无贷，想把东晓南房子置换掉，然后买琶洲或者金融城的房子。从纯投资角度是否合适？东晓南房子卖不起价，琶洲金融城已被哄抢一轮，价格已经涨了不少，是否要等东晓南补涨呢？再买要七成首付，加不了多少杠杆感觉比较折腾。

回答：你好，长期看一定是要置换的，如果手上还有其他名额那就直接买东部片区即可，如果手上没名额，那就忍痛割爱的卖掉东晓南越快越好，然后来买东部片区。

提问：你好广叔，感觉目前一手都在搞促销降价，也已经蔓延到二手，二手买家也在观望，有些甚至被中介拉去买一手了，你预计接下来二手是不是也会逐渐受市场情绪影响啊，能否预测一下明年的二手市场呢？

回答：你好，你的观察是对的，目前二手已经受到非常大的影响，非常大哦。市区的二手如果不回调10-15%是根本卖不出的，这反而是一个买房的好时机。明年大概率横盘和深度调整。

提问：您好广叔，孩子2022年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上，预算2000万左右。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？ 这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？谢谢！

回答：你好，明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。 瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。 学位房的价格=房子价格+学位价格 房价怎么走，需要看这两者走势 房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑平大市。 房子新+学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。

提问：您好广叔，我们是85后屌丝家庭，两个可爱的孩子，12月仓促收了10万定金350万卖出南山大陆庄园小户型52平，暂时没过户没收到款，但1月就已支付了20万定金买罗湖雍翠华府的小三房76平400万，现二人都在南山工作，只能1.5万月供，收到卖房款后手里200万现金，我还有名额可用。现在我纠结的是放弃罗湖雍翠华府的20万定金，然后重新在南山或宝安寻找450万内的房子还是履约去罗湖算了？2022年14号线开通，东边的布心有可能会跑赢西边吗？

回答：你好，罗湖布心的单价看起来很值得。 至于前景大家心里都有数，前景好能这么便宜么？ 不过对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。始终认为对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。如果是考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。更好的方案就是，先用拖延留给自己留出充足的时间淘西边的笋盘，有性价比高的再出手。具体推荐分析参考内部分享！

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