东莞楼市:松山湖还能入手吗?专家深度分析,看完什么都明白了

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提问：广叔好，手头还有160子弹，纯投资，对比了大朗碧桂园，万荟城，寮步保利中惠悦城，感觉最近都涨得很快，不想追高，160也买不到好的房子，也不知道后面还能涨多少，后来了解到广州新塘新开发，楼盘新世界花园万象苑、东方名都、碧桂园凤凰城凤馨苑，亚太新城，亚太新城二期，亚太银座，请问广叔，大朗，寮步，新塘，哪个地区投资前景更好？新塘的几个楼盘怎样，请分析一下，谢谢！

回答：你好，论前景都是有前景的，投资的价值不一样，大朗寮步主要是环松山湖，靠松山湖的辐射和外溢。而广州东进战略中，新塘承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。只能说不通的资金有不同的投资选择。子弹160买新塘也是个不错的选择。这些楼盘中，根据楼龄，品质，地铁和周边环境，综合起来，我的看法是：亚太新城亚太银座二期 > 东方名都 >新塘新世界花园万象苑> 碧桂园凤凰城凤馨苑 > 亚太新城

提问：你好广叔，就是我首套资格 三成现在有一百万多点 买在哪里回报率更高 全款300-400万的样子 可以中长期 东莞 佛山 新塘 您觉得值得买的新盘 可以给我多推荐几个 我去实地看看 多做下了解差不多可以订了 麻烦老师啦

回答：你好，300-400可考虑东莞南城：恒大华府、汇龙湾、东骏朗晴轩 ；新塘：品秀星图、时代风华；这个预算佛山不建议。

提问：广叔你好，请问中惠松湖城值得投资吗？

回答：你好。中惠松湖城景观强，自住相当舒适，可以考虑。

提问：广叔好，松湖传奇，三房70多平的，可否值得投资？

回答：你好，松湖传奇投资可以考虑。

提问：广叔求助。同样250万大岭山东站的万科金域缇香（2018年3室）和大朗站的万科金域蓝湾（2010年2室）哪个好？

回答：你好，首选万科金域蓝湾，万科金域蓝湾是大朗的标杆，大朗CBD地段，配套齐全，长盛商圈，值得考虑。

提问：广叔你好，之前有很多大V推荐松山湖。我亲自去松山湖考察，发现松山湖房价已经大涨过了一波， 2万多点单价，有了风险，华为总部搬迁到松山湖的事情所有人都知道，估计利好已经体现在了房价里面了， 且华为大建设员工房子，是否员工买商品房的人少？我放弃了松山湖，买入了单价低的14200元的嘉善2套。结果今天嘉善房价上涨1500元每平方米。松山湖房价翻倍了。否是嘉善房子太多了， 环上海鬼城，空房子太多投资价值不大？而松山湖房子少稀缺，等华为人真正进入才是大量需求导入，会促进房价大涨呢？我的房地产投资思维里面少考虑了哪些因素呢？谢谢您！

回答：你好，短周期来看，松山湖楼市跟随深圳。深圳19年下半年以来上涨；松山湖随之也较强势。嘉善主要跟随上海，小部分跟随杭州， 2016年四季度至2018年上海楼市量价齐跌，嘉善2018年以来，也跟着表现较弱。区位强弱来看，松山湖属于环深，但距深圳中心区30多公里，距光明新区不足20公里，可以成为部分深圳工作的人的第一居所。嘉善距上海市中心60多公里，距离偏远，很难成为在上海工作人的第一居，因此，松山湖的区位优势大于嘉善。从产业来看，华为部分搬至松山湖，对于当地产业拉动极大，而且多属高新产业，产业优势明显大于嘉善。

提问：广叔你好，想咨询一下莲花一村值得买吗？感觉涨幅不大，有棚改概念，比较喜欢它的地理位置，另中介说莲花中学学位，这种学校算学位房吗？十分感谢

回答：你好，莲花一村是深圳老牌公务员小区，位置好，密度低，棚改十年内不要指望了。 莲花中学在福田成绩不差，但进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介一面之词。 这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住超级棒，投资就远离吧。

提问：广叔好！在广州番禺做外贸生意，买亚运城天韵这个盘怎么样！首付刚只能凑100万以内。

回答：你好，亚运城是一个好的投资小区吗？亚运城其实不是一个好的投资小区，真实的答案如下：1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律；2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多；3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城（思科）这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。如果，你注重学位、关心居住环境，其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。

提问：如果买房出租的话因为限购，倾向买CBD地铁附近的商住房，估计一个月能收个4000左右的房租？但想起来做房东就头疼，而且听说商住房到处都是坑。或者是买基金，操作上会方便不少，但对投资没有研究。还有其他什么合适的投资渠道？请广叔赐教。

回答：买房出租租金回报率过低，买房的逻辑不在收租金，而是其升值空间有多大，投资楼市的时候要选择那些房价升值空间大的房子，而对于CBD来说，房价已经上涨了了很多，升值空间已经很小了，再入手接盘回报率太低，应该选那些还有大操作的，房价还比较低，升值空间很大的潜力盘来入手。

提问：广叔好，买朝阳公园西门老破小， 1塔楼/矮楼；楼龄；户型；朝向，按重要程度怎么排序？ 2.同等条件，90年和85年楼龄，有多大的价格差距合理？ 3.次顶层，电梯最高到次顶，该不该选，要求折价合理吗？担心管路和电梯杂音问题。 谢谢

回答：你好，价格最重要，这些因素除了楼龄，其它要看个人的喜好没有标准答案 楼龄差距体现在，85年的是无法抵押，80年就不好做按揭了，影响的是后面的出手，所以一般建议选90后最佳 可以谈，5%以内

提问：你好广叔，我们的情况： 想出大运星河时代三房市价540～560w，再加250w左右换侨香这边，但侨香太高，后想选华侨城锦绣花园，您觉得锦绣值得入手吗？ 另去年下半年入手福外学位房（景尚雅尚39平），当时隔壁的青海大厦单价比景尚便宜好多，也值得入手吗？ 谢谢

回答：你好，在华侨城板块 锦绣花园的品质并不算突出，业主多是80和90年代来深圳创业的人群，居家气氛比较好。但是整体评分不算高。 同等价位可以关注香山里，环境 居住体验和流动性更好，圈层也更纯粹。 考虑学位可以入手景尚雅苑，小户型挂学位 思路正确，有学校加持，保值能力不错，未来好租好售。

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