东莞楼市:松山湖还能入手吗?专家深度分析,看完什么都明白了

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提问:广叔好,手头还有160子弹,纯投资,对比了大朗碧桂园,万荟城,寮步保利中惠悦城,感觉最近都涨得很快,不想追高,160也买不到好的房子,也不知道后面还能涨多少,后来了解到广州新塘新开发,楼盘新世界花园万象苑、东方名都、碧桂园凤凰城凤馨苑,亚太新城,亚太新城二期,亚太银座,请问广叔,大朗,寮步,新塘,哪个地区投资前景更好?新塘的几个楼盘怎样,请分析一下,谢谢!

回答:你好,论前景都是有前景的,投资的价值不一样,大朗寮步主要是环松山湖,靠松山湖的辐射和外溢。而广州东进战略中,新塘承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群,因为新塘有良好的交通,新塘TOD,13号地铁,穗莞深城轨,新白广,都是通往市区的核心地段。只能说不通的资金有不同的投资选择。子弹160买新塘也是个不错的选择。这些楼盘中,根据楼龄,品质,地铁和周边环境,综合起来,我的看法是:亚太新城亚太银座二期 > 东方名都 >新塘新世界花园万象苑> 碧桂园凤凰城凤馨苑 > 亚太新城

提问:你好广叔,就是我首套资格 三成现在有一百万多点 买在哪里回报率更高 全款300-400万的样子 可以中长期 东莞 佛山 新塘 您觉得值得买的新盘 可以给我多推荐几个 我去实地看看 多做下了解差不多可以订了 麻烦老师啦

回答:你好,300-400可考虑东莞南城:恒大华府、汇龙湾、东骏朗晴轩 ;新塘:品秀星图、时代风华;这个预算佛山不建议。

提问:广叔你好,请问中惠松湖城值得投资吗?

回答:你好。中惠松湖城景观强,自住相当舒适,可以考虑。

提问:广叔好,松湖传奇,三房70多平的,可否值得投资?

回答:你好,松湖传奇投资可以考虑。

提问:广叔求助。同样250万大岭山东站的万科金域缇香(2018年3室)和大朗站的万科金域蓝湾(2010年2室)哪个好?

回答:你好,首选万科金域蓝湾,万科金域蓝湾是大朗的标杆,大朗CBD地段,配套齐全,长盛商圈,值得考虑。

提问:广叔你好,之前有很多大V推荐松山湖。我亲自去松山湖考察,发现松山湖房价已经大涨过了一波, 2万多点单价,有了风险,华为总部搬迁到松山湖的事情所有人都知道,估计利好已经体现在了房价里面了, 且华为大建设员工房子,是否员工买商品房的人少?我放弃了松山湖,买入了单价低的14200元的嘉善2套。结果今天嘉善房价上涨1500元每平方米。松山湖房价翻倍了。否是嘉善房子太多了, 环上海鬼城,空房子太多投资价值不大?而松山湖房子少稀缺,等华为人真正进入才是大量需求导入,会促进房价大涨呢?我的房地产投资思维里面少考虑了哪些因素呢?谢谢您!

回答:你好,短周期来看,松山湖楼市跟随深圳。深圳19年下半年以来上涨;松山湖随之也较强势。嘉善主要跟随上海,小部分跟随杭州, 2016年四季度至2018年上海楼市量价齐跌,嘉善2018年以来,也跟着表现较弱。区位强弱来看,松山湖属于环深,但距深圳中心区30多公里,距光明新区不足20公里,可以成为部分深圳工作的人的第一居所。嘉善距上海市中心60多公里,距离偏远,很难成为在上海工作人的第一居,因此,松山湖的区位优势大于嘉善。从产业来看,华为部分搬至松山湖,对于当地产业拉动极大,而且多属高新产业,产业优势明显大于嘉善。

提问:广叔你好,想咨询一下莲花一村值得买吗?感觉涨幅不大,有棚改概念,比较喜欢它的地理位置,另中介说莲花中学学位,这种学校算学位房吗?十分感谢

回答:你好,莲花一村是深圳老牌公务员小区,位置好,密度低,棚改十年内不要指望了。 莲花中学在福田成绩不差,但进不了全市前40名,和学位房无缘,带动不了房价,不要听中介一面之词。 这个盘特别适合不看重次新的中老年人群,自住超级棒,投资就远离吧。

提问:广叔好!在广州番禺做外贸生意,买亚运城天韵这个盘怎么样!首付刚只能凑100万以内。

回答:你好,亚运城是一个好的投资小区吗?亚运城其实不是一个好的投资小区,真实的答案如下:1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少,基本上属于“孤岛”区域,这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱,甚至就没有规律;2、未来土地供应和“对手盘”太多,看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地,就可想而已要想把这些却与都填满人,得需要多长时间和时日,未来的变数太多;3、亚运城“飞地”的属性,往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城(思科)这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好,但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来,反而变向利好了番禺广场,因为番禺广场是城区。如果,你注重学位、关心居住环境,其实还不错,生活配套也在慢慢的起来,仅此而已。

提问:如果买房出租的话因为限购,倾向买CBD地铁附近的商住房,估计一个月能收个4000左右的房租?但想起来做房东就头疼,而且听说商住房到处都是坑。或者是买基金,操作上会方便不少,但对投资没有研究。还有其他什么合适的投资渠道?请广叔赐教。

回答:买房出租租金回报率过低,买房的逻辑不在收租金,而是其升值空间有多大,投资楼市的时候要选择那些房价升值空间大的房子,而对于CBD来说,房价已经上涨了了很多,升值空间已经很小了,再入手接盘回报率太低,应该选那些还有大操作的,房价还比较低,升值空间很大的潜力盘来入手。

提问:广叔好,买朝阳公园西门老破小, 1塔楼/矮楼;楼龄;户型;朝向,按重要程度怎么排序? 2.同等条件,90年和85年楼龄,有多大的价格差距合理? 3.次顶层,电梯最高到次顶,该不该选,要求折价合理吗?担心管路和电梯杂音问题。 谢谢

回答:你好,价格最重要,这些因素除了楼龄,其它要看个人的喜好没有标准答案 楼龄差距体现在,85年的是无法抵押,80年就不好做按揭了,影响的是后面的出手,所以一般建议选90后最佳 可以谈,5%以内

提问:你好广叔,我们的情况: 想出大运星河时代三房市价540~560w,再加250w左右换侨香这边,但侨香太高,后想选华侨城锦绣花园,您觉得锦绣值得入手吗? 另去年下半年入手福外学位房(景尚雅尚39平),当时隔壁的青海大厦单价比景尚便宜好多,也值得入手吗? 谢谢

回答:你好,在华侨城板块 锦绣花园的品质并不算突出,业主多是80和90年代来深圳创业的人群,居家气氛比较好。但是整体评分不算高。 同等价位可以关注香山里,环境 居住体验和流动性更好,圈层也更纯粹。 考虑学位可以入手景尚雅苑,小户型挂学位 思路正确,有学校加持,保值能力不错,未来好租好售。

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