商住房能买吗？专家深度分析，看完什么都明白了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-09 10:44

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在双井望京朝阳公园如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京租出100选东三东四老破小，选筹范围团结湖北工大劲松

提问：房姐，房子出售问题。朝阳区华严里中科院小区两居南北通透，64平米，一层，阳台有个自建10平米的小房。1998年的六层板楼。小区是个院中院。一个楼独立大门。咨询问题，房子在哪个平台出售好?挂多少钱?目前现在的疫情期出售，还是再等等？谢谢

回答：挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验，价格参照平台价向上微调。照片也很重要，建议布局和角度设计一下房子先挂上不用等

提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？望指导，谢谢

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

提问：谢谢房姐。我的问题再延展一下，还请解答。因为接下来孩子要上学—到初中，所以房产持有的时间是长的。慧忠里目前房子91-93年的，感觉后面不好出手。故在考虑卧龙，or枫林绿洲。如果我用老人首套来购买一套小两居，or一居，既能占坑，后面也因为小区稍微好一点，便于出手。请房姐看看，以上思路是否合理？或者如果有其他思路，还请房姐指导上一个问题链接

回答：总价高意味风险也会变高，如果次新总价在能接受范围内也可选择，另外90后的房子流动性还是充足的无需担心

提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元/平米）、有24小时热水（30元/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。

回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响；如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。

提问：房姐你好！宋家庄顶秀金石房子怎么样？13年两居91平，回迁安置房，不满两年。报价420万左右（不含税、土地出让金），中介说大约其他税费30多万。您觉得此房位置是否可以？是否适合投资，如果全款多少价格可入？谢谢！

回答：你这个就是市场价，全款再压低10-20，再算税费能省多少，算上税费420内可以考虑这一片也可以淘一下红狮子家园

提问：准备投资，二套，全款500-600，不准备贷款，请帮忙推荐一下位置以及小区。

回答：十里堡，四惠，石佛营一带02后小区，可买三居例如十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。另一个就是天通苑单价3W内的大面积

提问：房姐您好，想问下，您对于soho现代城南区和北区房子的看法？自住加投资需求，谢谢

回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的

提问：1.目前有一套两居室在育慧里二区60平，打算卖掉在别处买一套，有中介来问价格觉得给的价格太低不知到以多少价格才合适 2.目前等房子卖掉后一部分付首付看了tty的挺大的就是觉得地铁交通以后上班太头疼。目前也想看看北苑家园常营东坝的希望推荐家里两个老人本人单身没小孩。老人希望找个有电梯方便上下楼的

回答：多挂中介，使用不同的价格区间做测试，根据市场反应再决定常营，东坝可看楼盘还是比较多的，例如沿海赛洛城、后现代城等

提问：房姐您好。目前一套自住，无贷款，价值650，手里600。想在德胜或者金融街买学区，最好能自住。是否有必要，如果买哪个位置更保值。小孩二岁多。

回答：我的建议是学区+自住品质盘的配置，一套学区溢价非常高，还享受不到应有品质自住兼投资就选广安门，莲花桥，天宁寺一带

提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！

回答：海淀首先不考虑，溢价太高可以考虑朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资目前未溢价区域也都集中在朝阳

提问：请教房姐，手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，唯一不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k

回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。什么是另外还有二套房抵押贷？双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。老人具体信息没有。从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划，建议找工作人员约选筹的咨询。

提问：房姐你好，本人有清河老小区闲置，70平，市场价有给到450，想卖，孩子明年马甸附近上学，想在亚运村到德外附近置换，接送孩子方便，目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局，总价在800万左右的三居，目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区，是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐，我们主要考虑一下几方面：（1）是房子日后好出手，（2）3居，老人和孩子分开（3、）离马甸桥近一些，方便接送孩子

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资可以看看惠新西街附近例如罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败以鬼城收场》

《一分钟小白变大神炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

商住房能买吗？专家深度分析，看完什么都明白了

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在双井望京朝阳公园如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京租出100选东三东四老破小，选筹范围团结湖北工大劲松

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

回答：总价高意味风险也会变高，如果次新总价在能接受范围内也可选择，另外90后的房子流动性还是充足的无需担心

回答：你这个就是市场价，全款再压低10-20，再算税费能省多少，算上税费420内可以考虑这一片也可以淘一下红狮子家园

回答：十里堡，四惠，石佛营一带02后小区，可买三居例如十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。另一个就是天通苑单价3W内的大面积

回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的

回答：多挂中介，使用不同的价格区间做测试，根据市场反应再决定常营，东坝可看楼盘还是比较多的，例如沿海赛洛城、后现代城等

回答：我的建议是学区+自住品质盘的配置，一套学区溢价非常高，还享受不到应有品质自住兼投资就选广安门，莲花桥，天宁寺一带

回答：海淀首先不考虑，溢价太高可以考虑朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资目前未溢价区域也都集中在朝阳

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资可以看看惠新西街附近例如罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

推荐资讯

男生戴戒指的含义图解女生戒指的戴法图解

穷人装修3万硬装怎么样，硬装与软装区别

商住房能买吗？专家深度分析，看完什么都明白了

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在 双井 望京 朝阳公园 如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京 租出100选东三东四老破小，选筹范围 团结湖 北工大 劲松

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

回答：总价高意味风险也会变高，如果次新总价在能接受范围内也可选择，另外90后的房子流动性还是充足的无需担心

回答：你这个就是市场价，全款再压低10-20，再算税费能省多少，算上税费420内可以考虑 这一片也可以淘一下红狮子家园

回答：十里堡，四惠，石佛营一带02后小区， 可买三居 例如 十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。 另一个就是天通苑单价3W内的大面积

回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型 为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。 这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的

回答：多挂中介，使用不同的价格区间做测试，根据市场反应再决定 常营 ，东坝可看楼盘还是比较多的，例如 沿海赛洛城、后现代城等

回答：我的建议是学区+自住品质盘的配置，一套学区溢价非常高，还享受不到应有品质 自住兼投资就选广安门，莲花桥，天宁寺一带

回答：海淀首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资 目前未溢价区域也都集中在朝阳

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资 可以看看惠新西街附近 例如 罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

推荐资讯

男生戴戒指的含义图解 女生戒指的戴法图解

穷人装修3万硬装怎么样，硬装与软装区别

回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在双井望京朝阳公园如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京租出100选东三东四老破小，选筹范围团结湖北工大劲松

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

回答：你这个就是市场价，全款再压低10-20，再算税费能省多少，算上税费420内可以考虑这一片也可以淘一下红狮子家园

回答：十里堡，四惠，石佛营一带02后小区，可买三居例如十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。另一个就是天通苑单价3W内的大面积

回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的

回答：多挂中介，使用不同的价格区间做测试，根据市场反应再决定常营，东坝可看楼盘还是比较多的，例如沿海赛洛城、后现代城等

回答：我的建议是学区+自住品质盘的配置，一套学区溢价非常高，还享受不到应有品质自住兼投资就选广安门，莲花桥，天宁寺一带

回答：海淀首先不考虑，溢价太高可以考虑朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资目前未溢价区域也都集中在朝阳

回答：马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资可以看看惠新西街附近例如罗马家园、千鹤家园这几个同类型物业可以淘

男生戴戒指的含义图解女生戒指的戴法图解