广州楼市:这种房产适合投资吗?看完专家深度分析,我明白了

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提问：广叔好！2000万—3000万的预算，投资考虑，目前珠江新城可选择的有：中海观园，颐德公馆，中海花城湾，嘉裕公馆，单价9-12万左右。望推荐哪个更适合？如果自住皆投资考虑，在珠江新城5000万也买不到住着舒服的了（至少4个套房）。这个情况下，保利天悦顶复（550方）是否值得考虑？谢谢了！

回答：你好，我的看法，建议首选颐德公馆，次新，景观强。其次考虑嘉裕公馆。保利天悦在万胜围，这个片区受总价约束，2000以上的房子流动性都不是很好。550方自住可以考虑，投资不如珠江新城。

提问：广叔，增城的广州院子是否值得入手？

回答：你好。增城泰禾的广州院子属于旅游养老地产，周边配套欠缺，自住可以考虑，投资不是很建议。

提问：广叔，你好，这里有几个问题。1.你对广州沙村地铁口房子怎么看，由于它地处黄埔和新塘交界处，感觉两个区政府都不会在边界上增加太多的公共资源，如学院，医院等，因此，两个区或者城市交界处的房子长期都不大看好。2.你说过看好金融城，如边上的美林海岸花园。我看了一下在售户型，几乎清一色的西晒，西晒的房子真的很难受，自住根本受不了，中介的话说是，如果住的舒服，别人也不会卖。你是如果对西晒的房子进行定价。3.你说过看好保利天悦花园，是有单价5万的房子，那是商住两用的。普通住宅要到9万，而且是超大户型。

回答：你好。不同的预算有不同的选择，自住的位置也不同。所以适合别人的房子不一定适合所有人。1、沙村不如新塘。2、买房主要是买的地段，周围环境，对于西晒，不是所有人都特别在乎，广州闷热，即便不是西晒，没有空调也是不行的。至于定价，西晒会有一点点折价，但不大。3、保利天悦花园改善型住宅，商住是不建议，住宅虽然价格高了一点，但对于有一定资金量的改善需求来说还是可以选择的。

提问：非常感谢，第一次提问没想到广叔神回复，谢谢广叔。广州我想买黄埔或番禺，可是我没有全日制大专或本科，怎么破限购？增城区新塘又听说污染很严重不知怎么弄？

回答：黄埔在某宝上补半年社保，中介一般可代做。现在国家和政府都很注重环保这块，有污染的企业会渐渐的停工消失，所以不用太担心。

提问：广叔好，创业二村，宝中学位，98平方4楼不带电梯总价530万，广叔觉得怎么样，因为在宝安区人民医院上班，想买宝安区，首付只有200万，首套房，有更好的房源推荐吗或者创业二村这个还可以，刚需首套自住

回答：你好评，同一个板块，所有的优劣都体现在价格里了，多看几套房多看几个小区心中自然有了答案，自住不用纠结太多，买便利买喜欢买内心所需，各种村虽然老，但是有宝中学位这个尚方宝剑在手，成绩也很稳定，不用担心选错。

提问：你好广叔，首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。 新婚两口，两年内会变成三口之家。 想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。 宝安中心价格偏高够不上。 主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。 望指点迷津。哪里更好

回答：你好，总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。 个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

提问：广叔你好，珠江帝景这样的地段和质量，现在算不算价格被低估呢？未来10-20年。涨幅有望跑赢鱼珠或者天河公园吗？

回答：你好，整个天河跟海珠的中心区都还在加强当中，要构造成珠江新城、金融城、鱼珠、琶洲的四大板块路网加强。其中就有中轴区珠江新城到广州塔的隧道加强。再加上整个岭南广场的地铁加成和周边的第三产业博物馆美术馆科学馆等等的建造，这个一定是一个文化区域。我认为是有很大的提升空间的。因为产品定位也稍微有不同。天河公园刚改到改善，还有部分也是有起步户型盘的，鱼珠的话也是刚需刚改左右的房子。

提问：广叔你好，我的问题是。我和老公现在想在深圳买套房。1.首付问题：我和我老公年目前收入总和到手70w -90w 。但是我们才上一年班，现在只能拿出80w 现金，我老公他们公司可以按照4.35%给他提供50w 的贷款。请问广叔觉得我们是先贷款买个老破小上车还是再等一年，买个稍微更大一点的。2.凑首付是用我老公他们公司贷款划算还是把家里有绵阳一套房抵押了划算，不过那套房市场价只值50w ，还是得贷款20w 。（我每月还有4000的房贷在成都）2.我在南山桃园地铁站附近上班，现在房子看在西乡，灵芝二手房。请问广叔有没有推介的地段。

回答：你好，1.流水还不错，建议直接用公司的低息贷款买套大点的 2.绵阳抵押利率比较高且抵押不出来多少钱，还是直接用公司的低息贷款吧 3.宝安的西乡 碧海 沙井，龙华的上塘板块都还不错。

提问：你好广叔，广州万博一套(108平)，深圳蛇口育才学位房(30平) ，两套都有贷款并放租，我深户、老婆广户，目前南山工作。之前是按职能划分的房子：养老万博(环境、医疗、位置)、学位蛇口(育才二小三中)、工作租房(就近原则)。当前还贷压力还好(租金+公积金》=月供)，有一个100万左右的首付借款需要2年内还掉，年收入80。想请教当下策略： 1、就这么还贷，找舒服的小区租着(工作得不被lock) 2、抵押出来再折腾一套，涉及资金规划(贷款+现金流)

回答：你好，现在的负债率太低了，可以考虑申请银行加按揭，继续加仓。负债率是很多人关心的话题，但是一般资产上到一定的体量才需要关注，个人认为净资产在A7.5之前，或者三套房之前，不用关注这个指标，把关注焦点放在现金流的土上即可。资金利用率太低，容易坐吃山空。A7.5以上的伙伴如果有不懂怎么计算负债率，我就说下：负债率=负债/总资产，总资产=净资产+负债，一般平稳行情下，负债率控制在60%左右就可以了。太低了，你负债抵抗通胀的钱就少了；太高了，月供压力也会比较大，建议停下歇一歇。

提问：你好广叔，目前我在广州上班，我老婆和孩子在深圳，大的孩子在读初一，小的才四年级，我名下有碧水龙庭一套房无贷款，我老婆在惠州有一套房在出租，现在想在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。目前家庭有120万的资金，限售股票80万，家庭年收入50万左右，请问广叔我怎样选择最好？谢谢。

回答：你好，从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。都说广州的教育优于深圳，这个也是事实，但是今年高考，全省前50深圳与广州已经不相上下。建议仓位集中在深圳，未来发展深圳优于广州。总价500，关内好的学位房已经买不到两房了，可以考虑投住分离

提问：你好广叔，我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨得快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨得快？谢谢指点迷津！

回答：你好，你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。

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