广州楼市:黄埔适合投资吗?看完内行人透漏才知道真相

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提问：广叔您好，最近在关注品秀星樾，各方面条件都比较满意，但对此项目下面的车辆段这个因素还是有点担心，不知道在夜深人静的时候会否感受到震感 ，另外，所选楼栋的小区花园范围内会有车辆段的排烟口，不知道排放会否有异味释出，对小区环境有所影响。另也有在关注文冲站附近的万科城市之光，请问此项目离中石化大概有多远呢？这个项目与星樾比，您觉得哪个盘的增值空间和宜居度更大一点呢？本人买房目的为令资产稳健增值，后期(10年后)有可能用于自住

回答：你好。品秀星樾各方面都不错的，你说的车辆段的震感因素可能会有点，但在车库层之下，而且现在技术也会充分考虑噪音和震动问题，我觉得问题不大，另外通风口的影响不大。万科城市之光与中石化有五六百米，问题不大，但黄埔东路边上，也会有点噪音。品秀星樾靠近公园，自住会更舒适一些。

提问：广叔你好，黄埔区科学城那么多旧改项目，房子的供应量增加会影响房价涨幅吗？同样纯投资300左右3至5年，科学城和知识城怎么选呢？麻烦又帮分析分析，两个区有什么楼盘推荐一下，谢谢

回答：你好。黄埔科学城是大势所趋啊，旧改也是轰轰烈烈的，旧改项目房子是多了，但是那些旧改拆迁补偿拿到钱的人也会同样将资金流入楼市。好的房子是越来越少的了。建议考虑科学城，离广州中心天河珠江新城更近，有来自天河的外溢，同时也是最先发展的区域。知识城稍远一些，开发周期更长，有一句话叫做君生我未生，我生君已老。就是怕你买了知识城的房子，知识城发展起来了，你的房子却老了，跟新建的房子比，失去竞争力。看看万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，我在南沙买了首套，那我在从化增城再买一套不限购，那限贷吗？首付比例多少？

回答：你好。贷款政策是包含限购区域和不限购区域的，广州有房有贷，第二套需要7成

提问：你好广叔，广州首套子弹90。1、增城区新塘镇沙村站，离地铁近。新塘新世界花园万象苑，尚东阳光雅苑。2、黄埔区开发区东区，南岗站离地铁就较远，东城雅苑，宏康东筑。3、番禺区地铁2号线南浦站丽江花园，番禺区地铁3号线番禺广场站东方白云花园，东华花园楼梯计划加装电梯，近地铁。4、南沙区地铁4号线蕉门站龙光棕榈水岸自住为主，不知道这几个地方如何选择？

回答：你好，增城位置太偏远，如果想要和广州跟东莞市区连起来，还是需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来那就是个环一线新城，不属于A类优质稳健资产。南沙回避广州集中力量向东发展，子弹90车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔这几个区会更好，这也是广州最有价值的区域，350万总价上车的盘不少，黄埔开发区可以淘到单价2万以下的。

提问：你好广叔，坐标广州，预算900万，首付4成，不知道该选择广州哪个片区？珠江新城 琶洲 和天河北，投资自住兼顾，可以接受投住分离

回答：你好，建议在天河公园找，毕竟学位，环境，交通，地段综合能力强。 珠城这个预算的标输天河公园 天河北的话其实有衰退的趋势 琶洲的话货太少了，去万胜围一带看看

提问：你好广叔，鱼珠地铁口的鱼木小区，如果旧改拆了以后建的回迁房会跟开发商的商品房小区有区别吗？以后会不会一直比同地段的纯商品房小区价格便宜呢？鱼木小区目前已经确定了在旧改范围，你预计多少年能出证和交易呢？

回答：你好，会的，回迁房一般大家都不感冒，另外回迁房如果你是开发商，你会按照商品房的标准来盖回迁房吗？可以参考一下琶洲新村的回迁房，琶洲够牛的吧，整个琶洲岛楼盘够稀缺的。但是你会发现很少人会关注到琶洲回迁房，投资最好不选。 选择正正规规的商品房才是王道。

提问：你好广叔，我自己的家庭不在深圳，想给深圳长居的父母买套两居或者小三居的房子。预算在800-1000万。希望买次新房，生活便利、近地铁，升值空间大一点。因为对深圳房产非常不熟悉，您能给一些具体建议吗？比如买哪个区域？哪几个小区？

回答：你好，说说我个人实操的逻辑（不一定适合所有人）： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：你好广叔，我有一个问题，本人现在深圳工作，深圳户口，未来可能去东莞或者武汉，目前子弹50，想问一下广叔这两地如何抉择？

回答：你好，当然是武汉了，能级更高，价格更低，房产升值潜力更大。 50在东莞已经挑不到性价比高的项目了，松山湖和南城这些优质板块已经大涨一轮之后已经不适合进场，除非能挑到笋盘。

提问：你好广叔，请问一下香山美墅云邸，15年，189平2300万。 新天鹅堡3期，新房，123平1650万，这两个买哪个好？我主要考虑这两个盘应该是2000万深圳居住环境最好的，请问哪个盘升值潜力高些？ 或者有其他更好的推荐吗？

回答：你好，香山美墅和新天鹅堡都是old money钟爱的板块。这两个盘同样面临的问题地段老化，缺乏增长潜力。 如果是自住角度看，1000万-2000万的总价，香蜜湖和深圳湾的产品自住更舒服。 如果是总价4000万以上，华侨城是更好的选择，圈层当然也更纯粹！

提问：你好广叔，孩子现在中班，我们有一套房子在岸芷汀兰，在孩子奶奶名下，南山外国语小学科苑部，那边靠马路吵杂。看到你说在光明实验小学也不差，我想在这边读安静些，不知在那附近买房，以后学业和投资如何？

回答：你好，南外高新是南山区的第一梯队四大名校之一，传统路线，也是名校中不多见的宜居之地。岸芷汀兰略微有点吵，非大碍。核心地段，名校+宜居，高端产业集聚区，这样无明显硬伤的区域，中长线看好。光明实验学校不错，初中不一定考得进去，毕竟前15%才有机会。建议有个保底的初中更好。光明的学位价值已经被掰碎撒胡椒面了，对房产的学位溢价很低，纯看学位，没有太大投资价值。看片区规划和发展，光明的未来一片光明，但还需要走不短的路，近期站岗的可能性较大。

提问：你好广叔，我们目前在龙华丰泽湖有一套三房，是唯一的一套房子，目前估价子在750万左右。我们家庭年收入税后40万左右。有两个孩子，现在主要考虑学位和房子升值， 请问一下龙华那套房子适合继续持有吗？办租赁上莲花中小学？还是换福外的小三房？七街公馆适合买吗？还是换两套小的呢，光明加旭飞花园，鹏基公寓旧改小住宅适合投资吗？

回答：你好，龙华的房子建议直接出手，七街公馆是公寓！首先，这个积分有一定的风险。 其次，未来你再卖出，公寓满分都上不了学的可能性越来越大，接手人群越来越少，卖出周期长、卖出价格打折，这些都有可能发生。 再次，随着初中学生的剧增，学位越来越紧张，公寓有可能被限制报名。 学位房选择，确定性是最关键的考虑点，宁愿买小，不要买有缺陷或隐患的。站在主流群体里，安全系数最高。

兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。关注会员群内推荐的双学位。不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多，涨幅50%以上。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。

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