东莞楼市:什么样的位置适合投资?听完专家分析才知道真相

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好，我们是东莞户口想在黄埔和新塘投资一套房产，最近看了黄埔知识城的保利拾光年、幸福誉五期，还有新塘金泽惠百氏，请问就未来发展来说知识城和新塘哪个回报率会更高？预期多少年可以出手，谢谢您

回答：你好。知识城以教育研究、生物科研、医药研究、知识产权的产业，短时间内难以形成气候，虽然ZF也重金投入规划和开通了14#、14#支线，但也是为了画饼，短期看知识城会成为一个睡城，持有需要较长的时间。如果买的话，保利拾光年、幸福誉五期都可以考虑，两个区位很近，个人喜欢保利拾光年多一点，景观和建筑风格都不错。金泽惠百氏也可考虑，其近地铁，生活配套齐全。如果自住的话，建议考虑金泽惠百氏，纯投资的话考虑保利拾光年。

提问：广叔您好，今天去南城看了一下，汇一城三期朝西两房去到270了，中介推荐一房的大概170，请问广叔这个一房的还有上车的必要吗，到时候出手的时候好出吗？还有就是南城的景湖那些老小区市中心繁华一些，大岭山金地格林上院挨着那几个盘周围都是厂房，地理位置反差太大了，广叔建议哪个？麻烦啦

回答：你好，现在你手上有多少资金呢？预算多少？一房如果资金有限可以考虑，不然还是买2房好一些，因为区位好，未来出租出手都不是问题。能买南城当然首选南城。

提问：广叔您好，目前想投资一套东莞房子，不自住，但是子弹有限只能考虑200的，想问下广叔，长安，大岭山，大朗，长安，常平，哪个具有投资前景，又或者市区能不能考虑？看广叔推荐广州黄埔多一些，请问东莞社保能否购入？这方面小白一个，我近期就要落实，最好是希望广叔能给推荐个好一点的方案，我的广叔，我可全靠您啦！

回答：你好，购入黄埔需要补缴广州社保半年，某宝就有。预算200可考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府；广州黄埔保利拾光年、万科幸福誉；可参考潜力顺序：黄埔 > 大岭山>=大朗 >长安 >常平。

提问：您好广叔，目前深圳工作，子弹40，想投资临深板块 想向广叔请教：1.买哪里-城市及区域：目前觉得东莞性价比比较高，之前有看过东莞主要有凤岗/塘厦/黄江，但凤岗现在已经很高了。塘厦/黄江这两个区域，哪个区域比较适合现有资金条件，性价比对比如何 2.买新房还是二手房 3.如何衡量买哪个楼盘：楼盘商、交通、学区、面积、小区环境、车位等？不同因素的重要性 4.首付资金筹措和贷款策略，目前首付可能存在不够的情况 5.广叔是否有具体的楼盘推荐

回答：你好，1.子弹40，坐标深圳，可以优先考虑临深城市东莞，东莞更适合作为深圳的后花园，优先买塘厦。塘厦，在临深第一层面。是东莞东南临深片区核心区域，毗邻深圳龙华区，能共享深圳城市城市教育医疗配套资源。塘厦中心区规划较好，镇中心区经济、交通、医疗配套设施好，是临深比较看好的价值投资之地。买临深也不能只看临深的距离，还是要看城市发展、规划来分析，作为东莞未来发展潜力最大的TOD区域，塘厦的环境和发展相对要比黄江好。

2.投资建议二手次新带精装更好，买入即可出租，避免新房2年资金空置期，如果是自住，可以买新房。3.你说的那些因素，从投资角度看，首先选对地段，其次临深最重要是交通，地铁沿线，最后才是楼盘，至于其他因素作为辅助，不是核心。4.首付预算不够，买二手房可以适当gpgd，降低首付款，贷款时间贷足，优先选择30年等额本息。5.二手笋具体需要自己实地去淘，重点还是沿着地铁线淘二手次新，房龄控制10年以内。

提问：你好广叔，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知广叔如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

回答：你好，云朗哪个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

提问：您好广叔，可以帮忙分析一下龙岸花园这个盘吗？现在可以上车吗？

回答：你好，龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。小区基本都是别墅和大户型的双拼，毕竟名额限制严重，加上周边缺乏商业，自住一般般。板块内有更适合投资的楼盘！

提问：广叔你好，我在西乡上班，有预算600万，想买一套房做投资，请问广叔宏发前城可以入手吗？怕买错，请广叔简单指点一下！谢谢！

回答：你好，可以入手的，宏发前城的优势是增值税较少，但被极高密度的坪洲城中村环绕，这边居住人口密度算得上深圳最高的地区之一了，村子短期内不会拆迁，这个盘离地铁比较近，所以在宝安大盘涨幅还是可以的！

提问：你好广叔，请问一下润府四期大概是什么样的一个价位，听说很多新房都有价格限制，买到就是赚到，到底要不要去抢一下呢？

回答：你好，深业中城之前的话是有192套，总共有2700多个人在抢。而且这就好比抽大奖一样，中签的几率很小，不过参与的总是有机会的，毕竟买到就是赚到，而且这样的学位房一直都是最大的一个卖点，根本不缺买家。

提问：你好广叔，罗湖文景路闲置多年的德弘天下华府年初开盘，五1+推，小孩现在的话是四年级，主要考虑投资或者是学位，您看可以吗？周边的二手旧楼也看了一下，好像都是七八万了，而且现在还在找。感觉这边的样板房和小区环境都还不错，9万多的一个单价，而且还有精装，你觉得怎么样？

回答：你好，德宏这边的话，自住加上学位是没有任何问题的投资，借着深中学位跑平大市投资学位房的话，有一个理念就是尽可能刚去用户，比如说一房或者是小两房。

提问：你好广叔，请问现持有南山钰龙园一室一厅，目前出租不自住，是否值得长期持有？

回答：你好，英达钰龙园，一房一厅目前挂盘价在320w以上，在南山来说这个总价的一房一厅，没有名校学位支撑，价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变更好的房子了。

提问：您好广叔好，请问您对木头龙旧改项目怎么看？未来有潜力吗？

回答：你好，潜力没看到。 罗湖的旧改项目，中海天钻已经做到极致了，一手买家都在赔钱，有天钻的前车之鉴，谁还敢高价买木头龙？ 另外，木头龙的旧改太出名，偏负面，都知道木头龙的回迁户难缠，新盘更难卖上好价钱，这个盘大概率益田会做成平价盘，不亏就不错了。

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