东莞楼市:南城适合投资吗?看完专家分析才知道真相

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提问：广叔你好，新人关注你有些时间，觉得你很实际，东莞本地人在南城西平有一套自住房，还欠金积金贷款43万，现在想把房子做二押弄出300万左右投资一套小三房，3年先息后本每月还利息大约11000元，家庭一仔18岁一女才2岁，家庭月收入3万左右，开支2万。1．是先息后本好还是先还埋公积金贷款做一押等额本息？2.投资广州好还是投资东莞南城？3.无广州房票，新塘边几个盘可以投资？4.东莞投资那个区域推荐那几个楼盘？

回答：1、所欠金额不多，建议先还公积金贷款做一押。2、有广州房票当然广州要好一些，没有房票可考虑新塘或者黄埔，一些中介能先签合同，后顺交社保再网签。3、新塘可以看下品秀星图、时代风华。4、东莞可考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香，大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。

提问：您好广叔，请问下茶山万润金轨广场和东坑和昌拾里松湖，哪个潜力更大一些？谢谢

回答：你好。和昌拾里松湖所在片区发展成熟，缺少增量，未来的增长的潜力就有所欠缺。茶山这边还多在开发，增量大，增长的空间自然就大一些。

提问：广叔您好！本人东莞户籍，东江之星有套住房，月供6000，另有现金150万，想投资一套房子，1、您觉得黄江有投资价值吗？黄江保利和光尘樾值得入手吗？黄江还有哪些盘值得投资？2、常平的翔龙天地、万科城怎么样？3、150可以在大朗可以关注哪些楼盘？4、这些区域哪个最有潜力？

回答：1、黄江属于临深区域，有一定的投资价值。黄江保利和光尘樾，目前地铁1号线在建，周围配套欠缺，投资需要持有较长时间。还可以看下碧桂园翡翠山、中信红树山。2、常平的翔龙天地配套相对好一些，万科城靠近高速，周围多工业厂房，不是很建议。3、150的话大朗可以看松湖朗悦、万科金域蓝湾、远大城市广场。4、个人建议首选环湖大朗，次选常平

提问：广叔！纯投资的，300万左右，有名额。请问一下黄江富基云山湖境、大朗安华香蜜松湖、寮步的源悦、沙田融创云玺湾、大岭山万科汉邦松湖半岛、虎门华侨城，哪个好。

回答：你好。建议首选岭山万科汉邦松湖半岛，次选虎门华侨城，再次大朗安华香蜜松湖

提问：广叔好。现持有南油百富大厦2房，市值500w左右，70w欠款，手头现金50w。9号线地铁年底开通。考虑小孩明年要上小学，想入手好一点的南山学位。 1.请问现在挂盘出掉，还是等年底地铁开通？ 2.出掉的话，南山好一点学位建议哪个学校 问题很多，麻烦帮忙解答，焦虑的妈妈留。

回答：你好，地铁对交通路网发达的老旧区域房价拉动作用有限，影响远小于一个好学位，至于买哪个学校，得看你们月供能力和具体需求何如，南二外，南外，南实，乃至深圳湾学校，丰俭由人了。

提问：广叔您好！坐标广东湛江，请问现在置业是否合适吗？未来3-5年湛江房价走势您怎么看？波头区和麻章还有调顺岛您觉得哪个区域未来更有潜力还有各自区域的区别？问题有点多，麻烦广叔啦，感谢感恩。

回答：你好，湛江自住可以买，投资不建议。广东主要优质城市太多，广州深圳东莞佛山珠海等，湛江处于被吸血状态，人口大量外流，没有强有力的产业支撑，主要靠旅游。湛江自住尽量买在靠近市中心-点，你说的这几个区位都太偏远，建议优先考虑赤坎，霞山，开发区。

提问：广叔你好，2020年房地产市场有机会没？或者说广州的房地产市场有没有机会，纯投资

回答：你好，2020不止是房产市场、资本市场都有很大的机会，楼市更是如此。一线中除了深圳已经涨过的西部外都有很好的机会，广州在2020年大概率见底。 2020-2021世界经济动荡是投资绝佳机会，对于普通人楼市更是机会中的机会，低估、救市、通胀多频共振，是不可多得的买点。 此时不买房，未来空悲叹！

提问：你好广叔，想在深圳买房（总价500左右)。现有鄂州红莲湖+中北路的房子应该各值200左右，但估计要到明年年中甚至下半年才能卖出去。我的思路是先买定深圳，有余钱再考虑武汉。想请教的问题如下：1.现在手上有60左右现金，要不要先投入武汉楼市？还是集中力量等买完深圳再说？2.担心等到卖房之后，明年深圳楼价又涨了，是否现在应该想办法尽量赶在年前深圳入手？（想过抵押武汉的房子，但对每个月流水也是很大考验，要同时还抵押的钱和买新房的贷款钱。）请广叔多加指点。谢谢！

回答：你好，大单优先 先买深圳，再买武汉 深圳可用拖延流，武汉的房子春节后挂出来，把卖房科技树用上

提问：广叔你好，本人在东莞，政策改变突然没有了购房资格，有个朋友万江有套房子，因为疫情他老公去世了，带俩孩子也没有了还款能力，现在她们提出首先给他们100万，两年后房子再过户给我，请问，我要怎么操作才能保证我的资金安全？是需要签代持协议？

回答：你好，代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？怎么保证你是第一顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

提问：你好广叔，有首付200万，预算总价在400万左右，是纯投资，请问是应该买南山40平之内小两房或一房，还是买龙岗坪山在建地铁口90平三房，哪个更好？

回答：你好，其实400万现在是有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。 这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。 不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

提问：广叔你好，刚需首套，考虑预算750左右，工作在留仙洞总部基地，在考虑是选择坂田的新盘大族云峰，华晖瑞禧，还是选西丽的桃源村三期，哪个地方比较适合我现在的这个情况呢？谢谢！

回答：你好，大族云峰和华晖瑞禧性价比中等，没优点也没啥缺点，不贵也不便宜，考虑自住可以买，想兼顾投资那价值就一般般。深圳的很多村，其实就是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足基本的需求。桃源村就是这样的社区，桃源村分三期非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山门口桃源村站，去福田很方便，成交量也很高，用来南山上车都可以。松坪村三期跑赢大市没问题，如果是想自住兼顾投资，个人建议桃源村。

提问：请问广叔 福田大金沙片区有潜力吗，金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢

回答：金海湾花园 深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用…… 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

提问：你好广叔，手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。

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