东莞楼市:年底买房会站岗吗?看完回答,豁然开朗!

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提问：广叔你好，本人目前手上100w子弹，年收入60w，目前有一套房还在供贷款，想在入手一套首付4成250w左右的房子，本人在东坑与茶山交界处上班，看了茶山金融街金悦府和万润金轨广场，万润的盘比较小，但是离地铁站近，投资加自主，这两个盘如何选择，或者有什么更好的楼盘可以推荐

回答：你好。茶山目前的楼市还是挺火热的，有双TOD加持，离东城也近；两个楼盘区位很近，金融街金悦府景观会好一点，如果选，我建议选择后者，离地铁更近。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好！目前本人在东莞2套三房，南城西平景湖荣郡自住，东城万科中天城市花园出租，有120万贷款未结清，东莞还有新房房票，目前手上首付90万，可考虑总价270万以内的房产做中长期投资

1.近几天看了茶山金融街，寮步保利卓越中环广场，光大松湖云台，都不太满意。2.请广叔推荐一下适合我自身情况的投资板块和楼盘，谢谢您！

回答：你好。西平景湖荣郡区位不错，建议继续持有；东城万科中天城市花园，地铁1号线在建，近同沙公园站，建议继续持有。270w，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好、本人坐标东莞中堂、东莞无房有房票、想问一下自住十投资、总价250W以内小三房、楼盘如何选择？1)看了新塘的臻园和品秀星图丶这二个盘怎样、是否值得入手、帮忙分析一下。2)万江二手房恒大帝景和金地艺境水岸前景如何？3)现在下手、还是观察年底或明年初再入手？这几个楼盘从投资回报率来看、排个序、十分感谢、盼回复！开车30分钟通勤都可以接受

回答：你好。臻园在永和，没有地铁，不建议买。品秀星图近地铁官湖站，可通行黄埔、天河，片区在开发中，性价比高，未来有增长潜力。恒大帝景和金地艺境水岸很近，自住是没问题的，投资的话整个水乡片区较一般。可年底入。具体参见内部分享！

提问：您好广叔，手里现金100万做首付，能不能推荐一下东莞临深合适的楼盘

回答：你好，东莞房价分布极不均匀。东莞是镇区经济，多年来资金分散，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，要看东莞本地的购买力，更要看对外来资金的吸引能力。

可以确定的是，四万一定不是松山湖的顶点。子弹100，建议优先在松山湖淘二手次新东莞最具投资价值的楼盘，详见内部分享

提问：你好广叔，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸观邸单价11万+可以考虑，最新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好广叔，东荟城的学校比新福港鼎峰和奥园香雪公馆的学校好很多吗？就目前价格来看，投资哪个小区的什么户型升值空间最大，效益最高？

回答：你好，东荟城小学成绩全黄埔第一，得溢于近年来科学城一带新广二代的努力，后续这个优势估计会延续，毕竟业主家长们都尝到房价上涨的甜头了。 如果倾向于学位保值的话买东荟城，倾向于楼盘品质的话就选鼎峰，鼎峰大户型还是很受追捧的，香雪公馆算折中吧，对比东荟城近地铁是个优势吧。 目前价格而言的话就要看你入手价了，香雪公馆其实快追上鼎峰了，有点不合适。剩下东荟城跟鼎峰，你看你的预算到哪里吧，如果400左右或者以下，就买东荟城吧，选到面积稍大些，潜力差距不大的情况下，套利空间还大。

提问：你好广叔，由于资金有限，只能买得起总价260万的房子，首付50%，因为人在外地，一直在网上看，之前一直关注布吉，后来看你们说那边潜力不太好，现在看市区一室一厅的，罗湖的柏林花园想听听您的看法，或者有更好的区域推荐一下，万分感谢

回答：你好，你说的是田贝的泊林花园吧，2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你人在外地，明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算260万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：你好广叔，请问福田莲花一二三村的楼梯房有投资价值吗？地段，学位加未来棚改，现在据说已经极少房源在卖。

回答：你好，莲花一村是深圳老牌公务员小区，位置好密度低，棚改十年内不要指望了。莲花中学在福田成绩不差，但是进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介一面之词。这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住是还不错，投资就不是很建议。

提问：您好广叔，请问前海港湾花园这个盘值得继续持有吗？主要感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道比较吵，去年730之前入手的现在基本上是亏的。

回答：你好，前海港湾花园很新，以前海为未来中心看，地段和学区都很好，可以继续持有。去年赶上730严控很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区以及前海港湾这个盘是没问题的。

提问：你好广叔，我爱人名下有一套房在前海，14年的时候买了观澜金地鹭湖一号三房，是在我的名下，因为观澜太远了，现在想把我名下的观澜房子置换一下；因为也只能5成首付，考虑到置换成本较高，所以一直犹豫不决； 感觉碧海的价格太高了，一直下不去手；按我们的首付只能买到阳光海2+1房80平左右；还有同小区金地天悦湾双拼100多平680万左右，我老公很心动，但是感觉短时间内无法入住，至少要再过10多年左右才过去养老住，后面就纯养老住宅； 请问如果置换到前海，阳光棕榈园或附近小区，也是看好前海发展。你觉得呢？

回答：你好。观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨得快地，稳定的。

金地天悦湾投资暂时回避。阳光棕榈园： 南山前海北板块、前海学校、02年老社区、楼电混合社区，刚需两房价格已经上去了，最便宜的还是楼梯。跟星海名城、前海花园的逻辑一样，太平庸了，没亮点。深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 投资可以重点关注前海和碧海。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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