东莞楼市:接下来房价会降吗?真相被揭开,让人不敢相信

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提问：广叔你好，本人东莞户口，只有一套自住房。1，想在樟木头保利生态城买一套别墅改善住房，请问现在出手是否合适？现在的价格比4月份看的时候贵了20%东莞限购政策出来，到目前为止，二手业主都没降价。2，想投资一套房产，请问东莞哪个楼盘潜力最大？能不能推荐几个？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲恺、潼湖、大亚湾买房，请问是否值得投资？4，我看你一直推荐长安花园，我看了一下是个老小区，推荐的理由能分享一下吗？最后问一句，你觉得东莞的楼市还有多少空间？多谢广叔解惑！

回答：你好。1、现在可以买。降价的概率不大，调控只是暂时的限制了购买力。一年后大家都有名额之后还是会继续涨的。2、不知道预算多少呢？可考虑松山湖、南城、临近深圳的长安区域。3、惠州适合有闲钱，做中长期投资的，短期由于供应量大，多是投资客，过了限售期，大家一起抛盘，价格很难起来4、长安花园也不算老，2010年的房子，大花园社区，整体还可以。投资这个盘主要是它临近深圳沙井，随着沙井的发展，未来会有一部分外溢需求流向长安这边。

提问：您好广叔，请问下茶山万润金轨广场和东坑和昌拾里松湖，哪个潜力更大一些？谢谢

回答：你好。和昌拾里松湖所在片区发展成熟，缺少增量，未来的增长的潜力就有所欠缺。茶山这边还多在开发，增量大，增长的空间自然就大一些。

提问：广叔您好，请帮分析如下几盘各优势所在，并帮排下序，这二天开盘急等。万象府，松湖半岛，松湖碧桂园，江南大境

回答：你好。就按你现在的排序，房产投资更多是买地段，地段才是王道。万象府坐拥南城CDB核心地段，其次是松山湖、环松山湖，江南大境临近深圳的区域也不错。

提问：你好广叔，我们夫妻年龄40左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。 因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。 咨询接下来的规划：1. 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3. 保持现状。 还请广叔给予指点。

回答：你好，我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。 西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。 置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。

提问：广叔您好，本人坐标深圳。福田八卦岭鹏盛村有套电梯房，有点小，想卖掉置换个大房，觉得坪山中心区财富城和恒大城那块比较好，能否卖掉置换？

回答：你好，如果是一定要买自己住的房子，可以买龙岗和坪山的，但投资几年内会站岗。平湖不考虑。坪山去年就进入下降通道，目前的形式，完全没有刚性兑付挤压效应的坪山，看不到反转的行情。特别是南山福田上班的买过来还准备过去住的，中介一边在旁边数钱，一边骂客户傻。深圳核心板块刚涨一波，现在还不是卖房时机，预计二线板块今年会补涨。建议继续持有观望。

提问：你好广叔，目前子弹400 1，想在广州黄埔入手一套，没有购房资格，法拍房也限购，还有哪些方法能尽快在广州上车呢？用公司购房值得吗？2，如果广州没有机会，想暂时重庆入手一套，哪些片区值得投资呢？南滨路阳光100的江景房值得入手不？3，武汉外地人，已经在武汉有一套房子了，还能再通过法拍买几套呢？

回答：你好，广州破限购方案，详见知识星球内部分析。城市经济体存在明显的网络效应。网络效应主导的领域，长期看，资源会向头部高度集中。所以还是一线更安全。主力仓位应该放在一线。配置二线城市，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。top10的一二线长线看好，20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的，最理想的是一线三分之二，二线三分之一。子弹400，建议优先入手广州，星球内推荐的板块重点关注。重庆阳光100是著名的风水盘，三大神盘之一。风水上不好，主要是因为煞气的原因，正对着两江交汇，煞气冲。新手不建议买入。

提问：你好广叔，本人重庆万州人，现在广州工作，目前能凑够首付40万左右，请问广叔，回重庆老家万州投资房产，或在重庆市区40万首付买哪些区域？能不能详细推荐楼盘。或者是40万的首付能在广州哪些地方投资吗？本人在广州南沙工作。谢谢！

回答：你好，子弹40买广州有点偏少，建议先买重庆。重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，重庆的市中心，一个是江北嘴，-一个是观音桥，我说的这两个片区都挺靠近那里。建议优先考虑2005年以后的小区。比如珠江太阳城，融景城，紫御江山，和黄御峰等。

提问：广叔好，我近期在关注福田皇岗片区皇御苑四期和罗湖湖贝片区联城美园，总价在450万左右的小两房，主要考虑未来5-10年的升值空间，想问问您是怎么看的？

回答：你好，我个人还是挺喜欢联城美园的，看过那么多的楼盘，美园的采光少有的好，大面积落地窗在十几年前非常少见。 虽然居住我更喜欢联城美园，但还是劝你买皇御苑，罗湖，春风路片区，这两个大概念实在太拖后腿了。

提问：广叔好，18年入手了一套罗湖的聚龙大厦60平，当时是想着用那里小学学位，然后现在又决定不去那边上学了，看了价格也没怎么涨，现在是出租状态以租养贷。作为家庭投资性房产，现在是否要卖掉换到宝安热门片区去呢？罗湖未来的走向会如何呢？谢谢！

回答：你好，聚龙大厦涨得不好原因有两个：一是因为罗湖的大概念，二是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑，说句扎心的话部分片区有沦为贫民窟的趋势，罗湖自住性价比仍然很高，如果是纯投资类则该果断置换了。

提问：广叔您好，我准备把手上福田的一套房卖掉，扣除贷款后大概有700万左右，然后想换到南山买一套学区房，预算在1200-1300左右，准备2023年使用初中学位。目前比较关注南二外的海洋之心和南外文华的科苑学里，但是海洋之心户型比较差，科苑学里那一带又偏老，我又比较纠结。请问这两个您更推荐哪个呢？如果您有更好的推荐也希望您告知，谢谢了！

回答：你好，海洋之心，位于后海地铁2号线距离1000米，周边配套商业成熟，和其他另外四个带北师大附小和南二外海德初中的小区称为五小，跟带海德小初九年的三大对应，他们的学位价值已经体现在房价中，从片区学校规划来看学位的稳定和确定性，是没有问题的。 这2个楼盘对比优先科苑学里。 选对板块后再选择楼盘，户型对房价的影响不算太大。

提问：广叔你好，我现在想买套房子，有深圳户口，请问现在可以入手深圳吗？或者可以去东莞惠州市场买吗？

回答：你好，深圳这个市场，我的建议从来就是有合适的，尤其是自住，资金量小的，我们可能抓不住市场的底部，但是我们可以把握住内心的需求，是选择没买房的焦虑，还是落地后的心安。能在深圳买就不要考虑去东莞惠州了。

提问：广叔你好，我现有南山水木华庭一套三房，总价在850万左右，还有200多万贷款，我们家庭年收入在80w左右。小孩今年4岁，现在准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，但是不知道以后还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，想问一下是继续持有水木华庭过段时间换？还是直接换南山、福田的学位房呢？如果要近期换房，福田、南山三房的学位房有哪些推荐吗？希望能兼顾投资和小孩上学，预算价位1100w左右，非常感谢！

回答：你好。水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。 投资+自住，可以关注诺德国际、鼎太风华、雷圳这些网红盘、多淘淘笋 1000万以上首选南山，福田关注CBD、香蜜湖板块 。

提问：广叔好，现在还适合买房吗，传五一政策要收紧？想请教下，手里一红本(市值1500万)，资金二百万左右，月供可承受15000左右。麻烦帮看下如何配置来让资产增值，买哪里未来投资潜力大，谢谢广叔。另外如何能做到三成首付？

回答：你好，排除政策落实的可能 现在的策略： 500内的刚需尽快上车 800以上的投资客淘笋+观望。 总价500左右，建议考虑第二梯队板块，会有核心热点板块购买力外溢的补涨行情。 可以考虑南山 蛇口，宝安碧海 坪洲，福田的景田 梅林，龙华的上塘 如果操作成首付3成： 1.全款抵押 2.开发老人盘做接力贷 3.做一笔首付贷，或者找渠道5改3。

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