东莞楼市:东莞升级楼市调控后,接下来楼市走向会如何?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好！本来本周末打算出手道滘沿海丽水家园，但本周东莞紧跟深圳调控，现在上车投资这边是不是风险太大？做沿深：常平、大岭山、大朗、黄江，这些是不是更保险一些？您有什么好的建议吗？麻烦了，谢谢！

回答：你好。东莞调控是防止深圳投资客过来给房价带来波动，提前下个紧箍咒，主要还是稳房价。东莞依然可以买。具体看你的资金、预算、月供等情况，优先考虑南城、环松山湖。

提问：广叔！我手有千万子弹！想投资几套房产！我人在东莞塘厦镇！有朋友叫我上别墅，而我却想搞多几套九十几到百四五平的三房或四房！我在东莞一手已经没有名额，只能二手，我塘厦已经有了两套，刚刚在东莞市东城卓越时代广场入手了一套三室二卫95平的，完税费下来近350万了，这个贵不贵？同时在莞城翠龙弯入了一套64平两房公寓，170万了！有点后悔，不知道有没有前景？我还想在主城区物色！富盈东方华府149平业主报520，东城金月湾花园业157平！莞城城市花园200多平380万！这些价位有升值空间吗！怎么样选择较好？谢谢你

回答：你好，别墅流动较弱，投资价值一般，远远不如住宅。卓越时代广场是公寓。公寓一直不建议。公寓涨幅慢，税费高。这几个盘都可以考虑，我的看法是：富盈东方华府>金月湾花园业 >城市花园。另外还可以看下：万科金域华府、中熙弥珍道、中信新天地

提问：你好广叔，请教一下，寮步的万科松湖传奇及黃江班芙春天，短期投资哪个有升值潜力？

回答：你好。首选万科松湖传奇，黃江班芙春天周边配套、交通等欠缺，要持有较长时间。

提问：广叔您好，坐标东莞，目前有一套东莞南城恒大雅苑的小三房自住，另外有一套浙商大厦的小公寓，现打算卖掉公寓凑个首付再另外买套住宅。本人比较纠结的是：1、是先买套小房子投资等过个几年再改善住房条件，还是等钱充裕了直接买套改善型住房？2、如果打算先在松山湖买套投资，是该买真松山湖的二手房（因为真正属于松山湖的地的新房都没有了），还是去买环湖边如大岭山的哪些新盘？

回答：你好。1、公寓可出手。钱在手上是会贬值的，能买房则尽量买房，可抗通胀，使资产保值。2、能买真松山湖则买松山湖，如果买不到再考虑环松湖，不知道预算是多少呢？200左右可参考选筹：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔好，我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢

回答：你好，新政之后，前海南是我们认为要跌的片区，因为居住属性弱，炒家太多，6月之后冲高到不理性的价格，比如佳兆业前海广场89平挂到1300万，泡沫令人无法直视。 大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。 再说你这套，900万三房，应该还能扛过第一波跌幅，不过你现在的最大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。

转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人； 婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下； 代持同样需要卖家配合。总之条条路都难走，做好损失定金的心理准备吧。最后说一句，双11之后你买入第一套已获利35%，在没有资格的前提下，新政前又高价硬上第二套，导致今天的结果，这是人心不足的必然，也是引发严厉调控的因由。

提问：你好，广叔！居住地坐标合肥，老公单位社保在深圳已经交了10年，单位承诺可以办深圳户口，目前在合肥有一处住房，有贷款，目前怀孕3个月，到年终有子弹150，想提问：1.合肥投资学区房在哪里（个人偏向政务区8中附近）未来自用或者投资有升值空间？2.老公想把社保转回合肥，因为公积金在深圳十多年都没有用过，请问留在深圳还是合肥？未来有没有可能在深圳投资买房更利于升值？3.这子弹如何分配？第一次提问，希望得到专家指点？感谢

回答：你好，深圳10年社保不要转回合肥，今年深圳新政，社保是购房资格的关键因素，投资能买深圳，价值比合肥大的多，而且你这个预算刚好达到深圳的上车标准，所以建议你优先考虑买深圳。人生后撤是一件很简单的事情，前进是难得。所以大部分人会想直接在自己生活的二线城市建仓，但是一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。建议去一线城市入手1套优质资产作为底仓长持，不仅是为了资产升值，也为了下一代。一线城市的好房子，注定是用来收藏和传承的。一线城市买完再考虑二线城市合肥。

提问：广叔你好，坐标深圳，刚卖出唯一一套自住房，预计7月左右回笼约370个到手。因目前家庭收入不高（本人目前求职中无收入，主要靠太太月入约6、7000），且暂时也不想背负过多压力，所以准备用370左右全款买房，希望能淘笋入手带中等或中上初中学位的，且可能3-5年后能自住的房子（小孩已在上一年级，准备同片区租房直到小学毕业），兼顾自住加投资。 目前选筹上有两个方向： 方向一：考虑西部本轮涨幅较大，现在入手可能会站岗1-2年，所以准备在东部龙岗淘笋，目前初步看中大运片区370左右带龙岗外国语初中学位的05年后小区电梯三房，自住舒服，单价较同户型次低价房源折价约3%（我看中的房源位于低楼层但使用面积可扩展约15%）。

入手后因距离小孩念书及太太上班地太原，故准备放租，3年后再看情况考虑搬来自住或出手。 方向二：牺牲面积学位换地段，更多考虑上班通勤（南山、福田生活），在关内罗湖福田龙华宝安淘个小两房自住。 请教广叔： 1.本轮是否该轮到龙岗房价补涨了？ 2.上述思路是否可行，哪个更优？还是有其他更合理方向可以建议？ 3.出手时间，要等到3季度么，还是哪个时间段可能更容易淘到笋盘？ 感谢广叔！

回答：你好，总价350万左右可以考虑买罗湖和龙岗的 最近1-2个月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 龙岗的220万-350万的成交也非常活跃 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（罗湖 龙岗 光明） 购买总价低的人毕竟是大部分的人，西部涨得好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高 买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！龙岗也有涨幅很好的板块，比如 坂田，龙中学位盘，大水也会漫过大运的次新盘。 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，龙岗选筹优先学位和标杆次新盘。 最近3个月是比较好的窗口期，淘笋。

提问：你好广叔，我个人的情况是现在在科技园上班，售房首贷月薪税后是3万，平时的开销也比较小，加上租房的话，1万以内就搞定了。第二个就是想看地铁12号线，宝安区沿线的两居室二手房总价是在四百万以内，主要是想居住加上投资。目前，看了这几个小区，凤凰雅居49平的两居室售价是在365万左右，第二个就是中信领航城49平两居室，售价是365万。第三个也是同一个小区，65平两居室售价是460万，第四个是桃源居十六区区66平的两居室售价370万，房子都是商品房隔出来的一半满五，您觉得这几个小区怎么样呢，哪个更有升值空间？

回答：你好，沿着地铁12号线去买的话，肯定是没有问题的，而且未来保安的增长点很大一部分都会在12号沿线上，再过两年之后地铁开通会有一波对线。凤凰雅居是红龙广场主要的竞争对手，到后海的话，开车只需要20分钟，它的优点是低总价的两房次新花园社区。不过小区比较小，附近的配套也很差，单价也不便宜，领航城49平是一房改的。客厅比较暗，65平的话才是正规两方要买还是买65平的两房相对于领航城也是次新盘大社区大花园桃源居的话就是深圳的天通苑超大社区，产品比较丰富。但是小区严重老化属于是没有亮点的那种房子， 我建议您可以选择领航城

提问：你好广叔，请问一下临深的 凤岗盘汉邦雍景居，这边是靠近平湖，离正在商议的深圳十号线。地铁东延线近，近两万值得出手吗？

回答：你好，对东莞微观不是很熟悉，关于各个城市这个可以请教我们的其他同事，其实现在想提醒你的是，东莞部分的十号线不是流产也是难产了，而且惠州的14号路段也是如此。

提问：你好广叔，我们现在有三套房，一套世纪村，诺德国际，前海丹华，世纪村我老公不喜欢想卖掉，但成交比较差，大的孩子面临上初中，小的上幼儿园，我们想换一套有学位，面积在150平方米左右的四房，看了半岛城邦一期，还有南山花园，您帮我看看，手上的房子怎么能置换一套合适居住，又有投资潜力的楼盘，谢谢

回答：你好，2016-2019是深圳分化之年，东西部分化，片区内分化，连楼盘内部都在分化。 半岛就是典型，半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。 这个楼盘相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第四期，每一期都有故事。深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，最高70%，最低却只有20%。 同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。南山花园房龄比较老，缺乏大型商业，环境也一般，只适合自住。 从投资角度看，更倾向入手半岛城邦一期。

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