东莞楼市:受调控影响这类房产会横,请做好站岗准备

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提问：广叔你好，1.请问厚街万科金域世家的位置如何，升值空间如何，大概要持有多久，2.厚街金域世家现在要求首付五成，而且不能使用住房公积金，我的住房公积金里面也有五万块钱，如果不能使用公金积，我首付也是有点紧张，能不能取出来抵二套首付，3.还有建虎门高铁旁的保利楼盘看他的规划是很好，但是也担心价格太高买不起，广叔比较专业，想问下保利开盘大概要卖到多少了，这里升值空间应该也比较大

4.还有虎门国际公馆属于二手房，年限也有几年了，是金域世家升值空间大一点还是虎门国际公馆升值大一点？，5.我是二押买二套房是纯投资的，压力也有点大，房价应该不会降价吧，6.我朋友还准备买龙眼的佳兆业楼盘，这个楼盘又怎么样？以上想请广叔指点。

回答：你好。1、万科金域世家未来有地铁，但不是很近；现在周围环境一般，未来会有所改善，需要持有最少3-5年。2、公积金可以取现。3、大概3.2w左右吧，旁边的虎门公馆均价都3w左右了。4、虎门国际公馆大一点。5、降价的概率不大，但受调控，可能会横，建议适度杠杆。6、龙眼佳兆业周围民房多，交通也不是很好，总体一般吧。

提问：您好广叔，请教如果投资，横沥中央名巨和石排利丰花园，首选哪里？除此之外，东莞生态园周边应怎么选？谢谢

回答：你好。建议考虑石排利丰花园，环境要稍微好一些；具体参见内部分享！

提问：您好广叔，看您文章很久了～我在东莞，请教几个问题：1、工作在寮步，现有寮步宏远御庭山小三房一套，卖掉全款换生态园周边镇区大三房或四房可否？2、DY御庭山，可得现金90W左右，按掲买茶山幸福派107平或茶山美丽湾畔90平，可否？或者是有其他更好方案？3、生态园松山湖功能区重点应放在哪里？拜托！！

回答：你好。1、寮步宏远御庭山斜对面是光华医院，东边是珠三角环线高速，小区环境还可以，绿化好，自住改善可以出手置换。2、茶山幸福派周围环境一般；茶山美丽湾畔环境要好很多，建议做主要考虑。3、放在靠近地铁口的位置，如锦绣山河。其他可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问得有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住第一。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：你好，坐标东莞：目前工作在南城住万江，工作生活通勤便利！子弹不多20W,能借10W左右，月收入2W。家有二个小孩，大的过一年准备上小学了。想找一个工作生活通勤便利价格又合适又上涨空间的房子！我们考虑入手厚街或万江的房子！问题：1.家人看中道滘上河居的房子你建议入手么 ？2.是不是应淘次新的二手房 3.二手房次新房你觉哪几个楼盘有升值空间价格又合适4.你觉得未来东莞哪一个板块的上涨空间大，现价格又处于低洼地带！麻涌的有发展空间5佛山三水恒大云东海的房子值得入手么

回答：你好，1.道滘上河居的房子自住可以考虑，比较满足你的条件，生活自住比较宜居，四面环水，景观好，稍微缺乏大型商业配套。2.二手房需要买房龄新一点，一般建议房龄10年以内，自住体验更好，投资利于长持。3.二手次新还可以关注沿海丽水佳园，君汇半岛，金地城南艺境。4.东莞麻涌这个地方三不靠，深圳和广州都不接近，但是房价足够便宜，投资的话高风险高收益，我个人是不喜欢博这种远郊的。5.佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。

提问：你好广叔，新人首问，想请教，广州已有一套，二套想投资的，请教哪个板块好？有什么盘推荐吗？广地和华南新城的大户型您怎么看？

回答：你好，你说一下你的预算吧。因为不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。所以还是建议你说一下你的首付月供等基本情况。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错

提问：你好广叔，目前松山湖普遍3万+部分楼盘4.5万左右了!!而龙岗才4万+坪山甚至还有很多2-3万的房源。请问老师是0769的松山湖高估了？还是0755的龙岗，坪山低估了？ 东部难道连东莞都不如了！?

回答：你好，松山湖没有被高估，龙岗坪山也没有被低估。 东莞经济并不弱，2019年东莞GDP9482亿，深圳26927亿，经济总量相当于深圳的三分之一强。 深圳龙头深圳湾单价超20万了，松山湖是东莞的龙头，优质资源聚集地，4万+并不离谱，以后还会涨。 还是那句话，一类片区的下等马未必跑得过三类片区的上等马。

提问：您好广叔，香蜜湖板块比较大，请问投资和传承还有哪些小区有购买价值，90-150平米以内

回答：你好，关注深高覆盖的小区 翠海花园、香格丽苑、香域中央花园、中旅国际公馆等

提问：广叔你好，我近期要入手一套三成首付200万内的房子，目前看了星河丹提90平的三房，幸福枫景，世纪春城，万科城，万科悦峰，主要自住！这几个楼盘麻烦您推荐下哪个比较有优势！急

回答：你好，自住优先龙华，次选坂田 这几个盘属于矮子拔高子，都不算很推荐的盘 龙华重点关注金地上塘道

提问：你好广叔，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢

回答：你好，新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。

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