东莞楼市:这类房产潜力需要较长时间,请做好站岗的准备

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提问：广叔你好！想买首套投资，首期50万，月供能承受7千。自己住莞城，工作在南城。看了沙田的海上明悦和厚街的时代天韵。-海上明悦：2.4-2.6万，84平，楼下是商铺。房子后面有高架。小区规划有安居房。-时代天韵，2.6-2.8万。83平，纯住宅。小区配套幼儿园。请问：1. 个人认为：从整个产品来看，感觉时代天韵比海上明悦要更加完整，但同时小区人流也密集很多。你认为呢？海上明悦小区规划有安居房。以后会对潜力有影响吗？

2. 从低段价值来看，沙田（滨海湾）确实比厚街（南城CBD)要更好吗？

3. 从前景看，因为是头一次买房投资，不敢孤注一掷沙田。毕竟那里还没什么人。但是厚街已经很成熟了，时代天韵离南城也近。心里打算要是楼价涨得慢甚至跌了，自住也可以。广叔你觉得呢？

3.投资的话，广叔你是推荐买新房呢还是二手？要是能淘到有租约的二手，还能减轻按揭负担，对吗？对于投资的话（稳健型），广叔帮忙推荐下其他房子？谢谢广叔解惑！

回答：你好。1、海上明悦位于沙田，周围还很荒凉；时代天韵，旁边两三个学校，北向有工业区，水库、墓地；2、沙田和厚街都属于滨海片区，沙田价钱还属于洼地，是因为配套上面欠缺。配套起来还需要较长时间，可作为中长期投资，回报率会高；厚街有一定的发展配套，自然后面的增量也有限，投资收益没这么高，但确定性高。3、建议二手次新为主。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好，寮步嘉荣商场附近500米左右村民宅基地房无证，村委会过户，占地90平方，5层，月租金7000元，售价220万元，本人不是该地村民，如果纯投资可以吗？

回答：你好。小产权自住还可以，投资略微跑输。

提问：广叔：您好、东莞麻涌碧桂园的房子、铜雀台三期，23000元每平米，已经交认筹金，明天放盘，是否值得投资！纯投资！谢谢！此房子到东莞西站开车10分钟路程！谢谢了！

回答：你好。水乡片区目前还算价钱洼地；铜雀台三期周围还是有点荒凉的，需要持有较长时间。

提问：你好广叔，近期想买房，希望老师给点建议。 情况如下，本人名下有一套东莞长安的房子（18年购入，有按揭记录）目前自住。女朋友名下无房无贷，想用她的名义买房。我们工作在南山科技园，以后工作大概率也在南山或前海。目前首期加各种税费接过凑到200w，月收入到手大概4万左右，公积金大约7千。 这次买的是婚房，优先考虑自住，房价潜力只要跑平大势即可。目前有考虑三个盘，一是星航华府的两房满五540万，二是万象新天的两房满五555万，三是宏发世纪二期的三房485万（满二毛坯）。目前开车通勤，三个盘通勤时间差不多，宏发附近的在建的13号线，未来通勤科技园会比较方便。 星航华府和万象新天的区位未来的潜力潜力应该比石岩高，但宏发世纪可以买到3房一步到位，避免后期置换的麻烦。 希望您综合我的情况给个建议，或者觉得有更符合我需求的其他房子也可以推荐一下～感谢

回答：你好，宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边房子形成联动。 万象新天：大花园、近地铁、高赠送、楼龄新，缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等 这几个房子排序： 万象新天>星航华府>星航华府

提问：你好广叔，请问持天河公园华港沁园春一套无贷小三房，现自住番禺长隆珑翠大三房（含贷），大小孩天府路读书，小小孩两年后入学，现因接送辛苦，想卖二买二，换手成天河北一套一房带学位房？东方或附近次新楼一套自住，请问广叔，这样折腾合不合理？近期华港房价稍有点起色，珑翠还没由市区传导过来，但传闻小学备建，附近道路改造中，恒大球场也在建，是现在换手，还是待两年后周边配套改善，小小孩也入读天府路再换，也是一个问题。求大神翻牌…

回答：你好，当下换即可，珑翠这个项目除了新之外，涨幅后续可能有问题，要尽快换到市区来 卖珑翠，然后换天河北或者天河公园附近，甚至直接卖掉珑翠，直接在天河公园西门买一套大三房或者四房完事

提问：您好广叔，我们夫妻年龄三十七岁，想一步到位买一套深圳自住兼投资的房子。外地已有房产，深圳五成首期，现资金有两百六十万，想买520万左右的房子。小区环境要好，有幼儿园，有配套，有不差的小学学位。我们在福田CBD工作，距离不要远，十年内不准备换房，偏向龙华福田宝安，有推荐的房子吗？目前在看(金地梅陇镇，世纪春城四期，春华四季园)，这几个房子怎么样？或者您再推荐更好的，谢谢！

回答：你好，1.金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。

2.世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内交易量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率百分35,容积率3，大户型居多，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。 3.春华四季园： 2007年入伙，容积率1.9，42栋楼1200多户，高增送，面积从61平两室到230平六室，除了两室多边形的户型外，其他户型都不错，有个利好是小区旁新建个小学，整个论坂田绿化率除了万科城就数春华四季园了，居住不错，设计很用心。缺点是对面是个物流园，小区本身体量太大，离地铁又太远 这几个盘比较推荐金地梅陇镇 如果你们月供能力不错，可以操作成首期3成，入手福田 南山和宝安总价800万更有潜力的标的。

提问：你好广叔，我目前在福田上班，是刚需首套。月收入2万多，计划400万以内的2房，目前在看福田的老破旧，学位还可以的。比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘，广叔觉得怎么样？

回答：你好，这都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主。整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当的成熟了。短板还是楼龄、社区环境和学位。近两年的交易记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，没有什么出彩的表现。皇岗板块可以主要关注！更多参考内部分享！

提问：你好广叔，我有300万的总价预算，刚需买房。请问在万博和老黄埔有什么适合的盘可以入手吗？谢谢！

回答：你好，选对了板块，基本上潜力不会低。房子来来去去也就那几个，建议找那种有地铁的，然后带电梯的花园小区，有个学位的商品房！

提问：您好广叔，首期100万，首房首贷，纯自住。由于打算接老人小孩过来一起住，所以想要近地铁或有地铁规划的小三房。但是以我这个预算来看，只能考虑龙岗和坪山。老王你觉得林语轩，怡瑞达乐郡，凤凰公馆，中骏云景府这几个盘哪个更好一些呢？二手房是否值得考虑？有推荐的片区吗？

回答：你好！⑴、正弘林语轩：距离地铁过于遥远，只有单栋楼；⑵、怡瑞达乐郡：距离地铁过于遥远，只有单栋楼；⑶、碧桂园凤凰公馆：距离地铁过于遥远，但价钱够低、不算太坑；⑷、中骏云景府：距离地铁过于遥远，好在还有花园社区，不算坑；拖家带口的，不建议，买这种几乎没有任何配套的期房。可以去龙中、大运淘一淘，也有很多符合你预算的选择，而且地段更好。只能说带你看这些新房的中介很黑，这类新盘返佣都很高。

提问：你好广叔，我目前持有万科金域华府三房自住，近期刚买入红树别院小两房作为给孩子的科华学位。我和先生目前均在南山上班，孩子才两岁，家庭年收入120万左右，综合学位+居住考虑目前持有物业不知是否合理，是否该卖掉金域华府再置换。望不吝赐教！

回答：你好，金域华府蛮好的，住宅好+泛名校学位。 万科金域华府是08年放盘的，当时放盘价是1.8w，可以说是刷新了龙华的价钱天花板，所以万科的盘是ceo盘实至名归，但现在的价钱其实已经相对实惠，个人认为ceo盘已经洗干净，折旧问题不算大问题，跟隔壁的玖龙玺也是新人旧人互相竞争，终会稳定价钱差。 除非南山能淘到性价比高的笋盘，否则不建议现在置换。

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