广州楼市:如果你买了这种板块,请做好站岗的准备

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提问：你好广叔，200-250w，考虑：1.科学城科城山庄的小两房，2.知识城八十来方新房，3.车陂1室1厅，类似天朗或翠拥，4.番禺广场的东华花园三房，纯投资的潜力的话？当然投资二手比新房好点可以租抵贷

回答：你好，1、可以考虑的，科城山庄近地铁、黄埔区政府。2、知识城还要很长时间，发展也有一定的不确定性，不如眼下的科学城，蓄势待发，指日可待。3、车陂一房还是算了。4、东华花园可以做个短线投资，18号线的带动效果明显，东华花园也属于刚需上车房，总价低， 很是抢手的，楼梯房是有一点影响。

总结看，方案1较为稳健可靠。建议首选方案1，次选方案4

提问：广叔您好！南沙港中交蓝色海湾的新盘价格目前已到3.6-3.9万一平，两年后交楼，是否处于高位？如果现在入手，还有升值空间吗？谢谢

回答：你好。中交蓝色海湾中长期依然有价值的，短期上涨空间不大。

提问：广叔，万科城光已认筹，朝北的基本都是三房一卫，朝南的三房两卫，朝北的多少钱一平还可以入？朝南的呢？另外，准备200～250纯投资，首付三成的接力贷，只要看升值空间，选哪个区域比较好？番禺广场的东华花园可以吗？

回答：你好。万科城市之光网红盘，非常火热。在房子火热的情况下，朝向的折价不会有太大的差别，只是怕开发商趁机涨价。据说下一期会在4.5-5w，我觉得4.5左右都还是可以考虑的。对于200-250的价位，你眼光还不错，东华花园算是番禺广场较有价值的盘。

提问：广叔你好，刚需投资，请问250万买锦绣半岛还是白江东方名都？ 白江听说要建垃圾焚烧厂对东方名都升值有影响吗？听说22号线在建，地铁离锦绣半岛小区很近，这个利好确认吗？另外，有没有未来在规划地铁沿线有潜力的二手房（预算250万）可以上车的？谢谢！

回答：你好。是要建，不过目前暂缓了，还不确定在哪个位置建。目前看还没有多大影响，未来不确定。22号线是有一定的利好，但是对锦绣半岛不大，因为离地铁站不近。250左右的可看下：广州投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好广叔，坐标深圳，目标800万左右的二手房。主要目的是自住+保值，需要有潜力学区，3-5年持有。目前看中龙华中海锦城三房，观澜合正观澜汇125五房。不知道这两个哪个未来升值能力更强。同时，也想请教，观澜汇三房与和黄懿花园对比，建议选择哪个，主要是学位考虑，一个是观澜二中，一个是龙华外国语。 盼答复，谢谢！

回答：你好，中海锦城 品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服； 西面恒裕项目，背面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型； 价格已经不便宜了，搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。 观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。 观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。 观澜置业，首选观澜汇，但，我更愿意加点预算买到龙胜。 懿花园：和黄开发，小高层和别墅低密度，高赠送，龙华外国语不远，新社区，开发商精装修交付，出门不远是有轨电车高新区站； 缺点是商业配套不完善，人车不分流，所有户型最小的房间非常小，五年内应该没有地铁规划 导航了下，去福田中心区公共交通65分钟，开车走梅观高速约40分钟，算是在主城通勤圈内！ 这几个盘的排序： 中海锦城>观澜汇>懿花园

提问：你好广叔，请教您两个困扰很久的问题。1.以前在深圳工作，16年底买了惠阳九洲玉带湾的房子，离深圳2km，但现在配套一直没上去，也没怎么涨，每月还着几千的月供。还没去收房，因为出租价格也不高还要再装修。我是去收房找机会卖出呢，还是长期持有？这个区域有发展潜力吗？2.现在在郑州工作，租房。在郑州房管局查算首套，但商贷还是算二套，要么用公积金贷款只能贷60，首付4成。预算50万，不知道郑州刚需两房现在要上车吗？还是可以再等等。因为公积金要交到明年3月才能用，怕错过上车时机。提前买的话就要商贷了。买郑州这个价格您建议买二手吗？在金水区工作，有区域推荐吗？您去年发的郑州购房建议今年还适用吗？

也想过买在武汉或者长沙，可能比郑州强点儿。有孩子刚上幼儿园，不知道还要不要折腾？

回答：你好，1.惠州的房等收房后，找机会卖掉。16年到现在，惠州有的位置都涨了好几轮了。你这还没怎么涨，再持有，其实意义也不算太大。2.郑州刚需，现在可以选择上车，没啥问题。关于新房还是二手房，都经常强调，选择哪种，主要看性价比和结合自身的需求。

这个价格，目前还是建议买二手，新房选择不多。详见内部有郑州购房建议，可以看看。孩子快上幼儿园了，先不用折腾了，刚需，有合适的就上车。

提问：您好广叔，有广州户口，广州无房，打算入一套100平米左右，总价在300-400W的房产，以投资为主，5-10年，请问现在哪个区域最有投资价值呢？最近也看了黄埔的合众中央城、龙湖揽景，南沙看了恒大阳光半岛、绿城晓风印月、美的华发天珀、华润瑞府、金科博翠明珠、星河东悦湾、星河山海湾请问以上怎么选择呢？

回答：你好，如果是短期建议考虑黄埔，南沙适合中长期投资。你说的这几个楼盘中，黄埔中央城不是很好，盘大。龙湖揽景位置偏，地铁远没啥配套。南沙比较有潜力的是横沥、灵山二岛，推荐首选华润瑞府，次选星河山海湾。

提问：你好广叔，打算在广州买500万左右房子投资，看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园，不知道如何选择，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。

回答：你好，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园或者第三金碧，保利花园之类的，逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量，买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多，罗马家园这个盘常年跑输大盘，物业不太好，然后看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了，周边环境确实太过一般，然后再加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的，如果有其他选择，尽快舍弃这里！

提问：您好广叔，华润4如果打新中，手头资金2户湊买200平大户型好，还是买100平以后好卖，观点1买越大赚越多，银行杠杆用更多，不过月供压力也大，观点2买小流动性好，请老师指教。近段看香蜜湖翠海花园，中旅国际带学位均价19万，远超福田8万均价，是否泡沫大。碧海富通城，华丰，中信湾上六座均价10万，飞机噪音好大，以后航线有可能变更？感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000总价，是否只适合打新，有什么好介绍？亲戚拉我去投资可优惠的回迁房，西乡宏发前城2期，有投资前景？

回答：你好，如果是改善自住当然是面积大一点好，投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好，有一定的学位溢价，对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说，有风险。碧海片区还有利好空间。飞机噪音对房价的影响不大。这个总价，建议先尝试打新，回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城2期一般。

提问：你好广叔，目前我手上有390万左右的现金，我们夫妻名下均有贷款记录，需要五成首付，现在想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，请问这两套应该怎么选最好呢？这价格入手还合适吗？会不会有跌的风险呢？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大的风险呢？或者你有什么好的建议吗？五年后可能要出手变现，有投资价值吗？期待广叔的指点，感谢。

回答：你好， 皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。

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