广州楼市:如果你买了这个区域的盘,请做好资产缩水的准备

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提问：广叔，你好。广州，有房票。但资金是要卖掉广西北海的房子，才有米的。可是最近北海房价跌了一千元每平方，舍不得割肉，怎么办？等到明年回暖才卖掉了，然后再去广州买吗？北海跌价了，少了十几万了，还卖吗？

回答：你好。北海的房子在哪个位置？北海作为旅游城市，是一个外地人的市场，特别是东北三省的“候鸟”，疫情使得旅游业衰退，北海的楼市也受到较大冲击，夏日炎炎无人看房，要到秋冬季节候鸟过来了，房价才有可能起来。可以再等等，只是怕那时广州的房价也上去了。不知道北海的房子是不是全款的，如果是可以抵押贷出米来。再入广州。

提问：广叔你好，我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积，二套投资房，现在价值170，有租约。另有200计划做房产投资。方案一，用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二，保留英豪花园，用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适？两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢！

回答：你好，英豪花园在南洲，配套齐全，交通方便，但是片区发展成熟，缺少增量，且小户型一般家庭居住起来不是很舒适，自然失去了购房主力军的支撑，如不出租，建议出手置换。4成首付，考虑入个三房，可以看看金融城骏景，老黄埔的黄埔花园、金碧领秀，科学城的万科东荟城，海珠光大花园

提问：广叔您好！想请教您两个问题，谢谢！1、广州珠江新城的星汇国际住宅大单间45方左右的值得投资吗？2、如果自住，广州荔湾区的金域华府好吗？或者荔湾长寿路附近自住的话推荐买哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星汇国际，珠江新城西，2003年的房子，近地铁，自住+投资可以考虑，纯投资并非最优选。2、金域华府，龙津，近地铁长寿路站，靠近康王中路可能会有点噪音，自住可以考虑。荔湾应开发较早，整体次新房子比较少。还可以看看誉领轩。

提问：广叔：新塘“景新豪苑电梯房”“新康花园楼梯房”“亚太新城富丽园楼梯房”“富雅都市华庭”“水电二局美居中心楼上电梯房”这几个小区都有适合我的房子！但是新旧相差有点大！学区和地段又都各有千秋！这咋选？您给个建议，一直听您说新塘短期会有爆发的可能！请问爆发的点是什么？

回答：你好。要专注一两个点，不要面面俱到，比如是自住就考虑小区环境，上班就考虑通勤，注重教育就靠考虑学区，如果想要各方面都好，又要楼新，又要近地铁，又要学区好，那价格都不便宜，这也是纠结的原因。如果自住，就考虑工作近，楼新一点的电梯房，老的楼梯房，除非有顶级学位加持，不然还是不要考虑。新塘价位最低价，已经低无可低的时候，自然是上涨的时候。

提问：广叔你好，又来麻烦你了，广州的常春藤和新塘品秀星图，哪个的潜力会大些呢。星图很远但是地铁学校都有，就是互相感觉不太好。常春藤户型感觉好些，也有学校，就是交通不好，唯一就是属于黄埔。目前常春藤需要够现在开始交半年社保再网签，星图应该可以直接买。谢谢

回答：你好，两个盘都可以考虑，常春藤就是交通不方便，属于黄埔科学城，这边未来潜力也比较大。

提问：广叔你好，总价500万以内，想买南山南头南油或中心区的三房自住，独栋的电梯房和楼梯房哪个好点？目前有点意向独栋，没有花园小区的。还是去宝安选带花园小区的电梯房？小孩5岁，要考虑上学问题。宝安德豪宅税也是一个大问题。该怎么选？麻烦广叔指点。

回答：你好，如果兼顾投资和居住，我的建议是买一个学位更好，增值快的总价低的电梯花园两房，将来你置换更好的房子时也更有筹码，而不是想着一步到位买个老房子，结果长期套牢。 自住可以租住在同小区的三房，学位也好、车位也好，都可以享受同样的配套

提问：你好广叔，基本情况：南通市区老小区自住房90平，有学区和地铁。新购苏通园区125平，商业贷款，公积金抵扣。另有公寓60平方出租。问题手头现有资金130左右，想买广东阳江滨海新区的门面房，以后出租出去补贴家用，请问是否合适？

回答：你好，子弹130，买广东阳江太可惜了……阳江城市能级太低，没有什么太大发展，人口外流，缺少高新产业，投资不建议买。人口决定需求。三四线城市门面需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。毕竟一个城市的门面回报，受产业、商务人口、涌入的人口影响。这些都是三四线的弱项。加上现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，门面的投资回报率很低。子弹130，江苏本省投资建议买南京、广东投资，现在最适合的是买广州，深圳+东莞限购升级，利好广州。

提问：广叔您好，深户无房，但在武汉有贷款，有购房资格，首付预算250左右，结合小孩上学和投资属性，您推荐入手哪个片区？坂田万科城或中海日辉台是否值得入手？

回答：你好，坂田中长线看好。三大利好因素：1）地铁10号线 ，2）坂银通道通车， 3）龙华上涨后，倒逼坂田上涨。中海日辉台带万科实验学校，万科城带万科实验学校。万科城大型社区，10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。中海日辉台是龙华坂田大多数楼盘的代表，2016年初到2019年底之间动静不大，今年上半年跟着涨了一波，可能还有业主挂着更高的价位，不过已接近尾声。这2个盘优先万科城。

提问：广叔你好，我是刚需，我比较喜欢西丽，但是我老婆喜欢西乡，现在很纠结，不知道怎么到底该选哪里？主要是为了升值潜力，可以持有10内左右。广叔您觉得从10年来看，西丽和西乡，哪个更有升值潜力一些呢？感谢分析。我是付费会员~

回答：你好，西丽的想象空间较大一些，过去的西丽默默无闻，有美丽的山水资源，非常宜居。后来的各种规划和概念把原本还是洼地的西丽给填平了。虽有高铁概念，但我更看重的是地铁13号线，这条几乎直线的地铁无疑把西丽和科技园南北区、后海湾、蛇口自贸区无缝衔接，参照目前西丽与科技南后海湾的房价对比，以及南山区一百多上市企业及科技园片区强大的购买力支撑，西丽的未来，就如同一幅徐徐展开的图画，可以尽情的想象。

提问：你好广叔，请问深圳新政出来后，公寓会不会变得有投资价值呢？现在建议买公寓吗？

回答：你好，公寓不限购，但税费高，产权40年，居住人员杂，上学也有风险，涨幅又慢。新政让很多人失去了购房资格，很多人以为公寓开始值得投资了，其实一样不值得投资。3年后大家也都有资格了，还是一样会买住宅。三年后公寓一样难卖。

提问：你好广叔，我在蛇口有个小两居室，现在和父母在一起住，小孩刚上幼儿园，未来需要考虑分开住，但是小孩需要用蛇口的学位，现在首付有180W左右，首套，目前有两个想法；1、在南山买个小两房自住，预算内选择有新街口花园或四海公寓。2、投住分离，投资南山双学府的学位房、宝安或福田小两房，租金再在蛇口租一个。 以上选择请报哥帮忙指点一下，谢谢！

回答：你好，四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学，蛇口中学，就没有小区花园，房子也有点旧。这种类型的冷门楼盘要等到所有楼盘涨过之后才能有行情，涨幅比较滞后。 投资的话，不建议，虽然能涨，但估计不如大市。 独栋的房子由于人口密度大，租客多，所以房子老化比较快，新的时候大家还喜欢，老旧之后，需求量会大幅减少。 南油以老破大、老破小为主，居住环境差，学位一般。 继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 但是桃苑公寓这类老破小长远看依然是跑输大势。 南山双学府挺好的，支持投住分离。

提问：你好广叔，想咨询下这样操作对不对：家有两娃，卖掉福田中心区益田路皇庭世纪3房（市场价800万）和罗湖深圳小学学位房1房（市场价300万），买香蜜湖侨香外国语+深高级学位房香格丽苑（2006年的房，1500万左右），可以兼顾学位和居住环境，这样操作对不对？有没有更优选？ 大宝在深圳小学读一年级，二宝2岁半

回答：你好，大方向没问题，皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑，可以考虑置换掉。 罗湖同理。 不过要谈到香蜜湖学区怎么买，还是大有学问的，侨香外国语小学不差，不过一方面比起隔壁的荔园还是略有逊色，另一方面是香格丽苑单价并不高，同样113的三房另外还有其他几套，你们看中的1500w，总价是偏高的，这样的总价在香蜜湖片区买个学区更好的三房也是可以的。 因此具体选哪个盘、哪一套，还是有可以优化的空间。 另外，深高级今年dianzhao取消了，也许会影响它未来的成绩表现。你们需要更加系统的教育和学区规划，这一点我可以帮到你们。

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