广州楼市:这个区域的新盘不要碰,买了就被套牢

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-14 23:50

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提问：广叔你好！我想请教一下白云金地仰云复式，单价4万多自住加投资可以入手吗？谢谢！

回答：你好，金地仰云是白云新市的新盘，周边环境糟糕，民房多；复式相对来说也没有平层好，4万的单价偏高，自住可以考虑，投资在新市受总价约束，不建议。不如看下附近的嘉禾望岗：新世界锦云峰、新世界云逸

提问：广叔，您好！感谢感谢！万科欧泊现在涨到4.6万，有些都报价5万了，您觉得这个价位还有升值空间吗？现在入手还是等到年底？

回答：现在多看房多淘笋，万科欧泊还有空间，迟一点就不是这个价格了。

提问：你好广叔，近期我卖了新塘的房子，想在天河或者琶洲置换，预算打算控制在680万。目前家里有老人帮带1个小孩，小孩还有2年读小学；现在看中了几套房子：“琶洲雅郡3房114方680万；会展西岸3房116方655万（毛坯）；天河跑马地花园3房113方636万；美林海岸3房109方655万”，您觉得从投资+自主的角度，哪套房更适合？

回答：你好。你选的房子都还可以，都是在较有潜力的地段。跑马地花园老了点，不建议。美林海岸花园离地铁不是很近。我的看法：雅郡花园>会展西岸>美林海岸花园>跑马地花园

提问：广叔，您好！突然想起另一个问题：品秀星图，星翰，星樾都是地铁车辆段上的住宅，地铁噪音和震动会影响大吗？这类房子目前市场购房者一般会介意吗？

回答：你好。会有一点的，但这是次要的，交通地段是主要的，如果要安静，那郊区是最安静的了。

提问：广叔你好，目前有广州户口买了鱼珠金碧世纪花园，但是后面经常看到您说超过5年就没有升值的空间了，目前有点后悔。请问我这种情况有没有办法破局？

回答：你好，鱼珠区位来看买入问题不大，先持有3-5年看看，后面可以择机再置换。金碧世纪花园有实际的距离地铁缺陷，如果从花园走去地铁站，实在点来说，是有点小远的。加上小区内停车位一位难寻，这点即使是开车也是很痛苦，每天回去单单小区门前就可以排起长龙。胜在金碧世纪的金融属性还算是不错，尽量利用这个杠杆，可以买到适合各位的上车盘，或者是部分还不算大面积的改善盘，起步类的三房两卫，已经是金碧世纪的极限了。失去了太大的杠杆，而越大面积的越贵，那就没意思了。

提问：你好广叔，有套龙岗宝龙振业峦山谷大两房，目前还了10年，房租已经抵月供，想孩子就上宝龙小学，三年后上一年纪后，刚好地铁开通，房子涨了就卖掉。今年下半年计划买300万以内的房子，手上只有100万现金。请问广叔：买福田一房（目前看了保税区三米六，福源花园三期）或罗湖的骏庭名城，还是龙岗中心城老小区天郡花园合适？可以拿五年以上不出手。朋友建议现在卖了峦山谷，买龙岗大房，但还是觉得买两个房子会好一些。

回答：你好，振业峦山谷这几年表现不佳，考虑涨幅需要长持至少5-8年，但这个5-8年，会失去很多机会，你要把握住。我也建议出手峦山谷，入手关内好学位房，或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房。推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座

提问：你好广叔，现在东莞，老公的公司，盈余60左右，东莞虎门一套，15年购，总贷70，武汉北辰蔚蓝一套140，贷款120，想将来养老住。我想一个人孩子（大的5岁，小的3岁）带回武汉读书，老公就在东莞，是为了收房后转老公户口去武汉，到时再买一套江岸区的学区房，又怕现在努力回去武汉，不如再多努力广州深圳？今年我也会开始做生意，做电商，哪里都行就是老公的生意不好挪。想问广叔，哪个方向对呢？有更好建议吗？（我们都38岁了），1，回武汉主要为教育，2，呆东莞，自己努力广深（我亲弟在广州安的家），孩子读一般学校，非常感谢

回答：你好，其实不是你选择城市，而是城市选择你。选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键，而不是你有多么渴望拥有他。深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英。以前在星球内分享过教育主要依赖家学，不要依赖学校。我的建议是再拼一拼，留广深。

提问。您好广叔，新人首问，坐标南京，请问我南京有房票，最近在犹豫，是买南京江北核心区或仙林好，还是粵港湾广州南沙，东莞，惠州，还是珠江航空新城，我主要投资，帮我分析一下呢。另外我在这月才入手了一套惠州大亚湾牧马湖122平米，珠海航空新城华发碧桂园滨海天际，能否帮我分析一下这2个楼盘未来价值，万分感谢

回答：你好，惠州投资一直不看好，珠海被热炒，概念太多，人口不到200w,周边竞争者太多，我更建议你主场作战，买南京江北核心区最好，大湾区真正有价值的也是深圳，广州。

提问：你好广叔，马家龙片区的一室一厅240万左右，无电梯，地铁规划中，带个园丁学位，不过是大学区，预算有限，就业在南山，小孩早晚得上小学，暂时可不考虑出行方式。未来涨幅预期怎么样？还是说另外找找远一点的次新电梯，那样学位也很难选。

回答：你好，钱少就不要考虑学位自住投资兼得了。以后的深圳会分为两类房产，投资型和居住型，钱多和钱少的各取所需。等这两类房产分野完成，普通人在深圳通过买房实现阶层跃升的大门就被关闭了。

提问：您好广叔，我名下有一套2017年买的坪山东城上邸的房子，价值360万。但是坪山学位不好啊，现在很后悔！我小孩4岁，有存款70万，考虑到学位，想去罗湖买学位房。请大东哥帮忙看下是将坪山的房子卖了，去罗湖置换一套能自住带学位的？还是再买一套小户型学位房，坪山的房子等地铁起来再卖？如果买罗湖的学位房，那么应该买哪个盘比较好呢？

回答：你好，坪山的需求少，但供地多。未来持续有新房入市，就算价格涨了，二手市场也很弱；涨幅不看好，可以考虑出手。如果是当下需要学位，可以入手罗湖。罗湖的可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，要避免楼龄过老或者户型奇葩。考虑投资的话，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区；并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，升值的潜力更大。但是大趋势上，大部分人都在逃离罗湖，往西部跑。重点可以看看福田保税区，龙华的学位。

提问：广叔你好，我现在在考虑入手龙岗买一套房子，目前主要考虑自住和孩子上学，新房二手房都可以，我目前的预算在500万-550万左右。去看过仁恒公园世纪2期，广叔觉得这个房子值得购买吗？或者广叔有其他更好的推荐吗？

回答：你好，仁恒公园世纪可以买，还可以考虑颐安都会中央。把它和做个对比：1、仁恒距离爱联站750米、大运站830米，和颐安3期、5期距离地铁距离相当。2、仁恒引进上海外国语附中，颐安是华南师范附中。3、仁恒建面64万方，体量约为颐安的一半。4、仁恒没有做过毛坯房，想必单价会参照颐安3期，但不用额外付装修费。5、仁恒花园比较小，两栋是回迁、人才房，幼儿园也占据了部分花园面积。6、感觉仁恒想做品牌溢价，对装修标准非常自信，但户型普遍不错，和颐安户型得分相当。

提问：你好广叔，再请教一下，中介跟我说惠州最近有首付一成，两成开发商免掉的新房，请问这是真的还是假的？感觉不太靠谱！广叔觉得呢？有什么建议吗？

回答：你好，其实买惠州只适合两种人，一种是真没钱的，一种是真有钱的，不上不下的就不用去看了。你之前问的的问题就是买得起深圳的，管它打骨折也好，大甩卖也罢，不应受其扰。

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