广州楼市:这类房产不要碰,不要买了后才后悔

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提问：你好广叔，请问目前想在广州投资房产，看了白鹅潭的珠光御景壹号，珠江新城越秀星汇御府，天河北的广州峻林，滨江东的海珠半岛三期，这几个盘哪个盘适合投资+住

回答：你好。白鹅潭CBD已经开发了很多年，周边的变化也是挺大的，但旧改还需要时间，有一定的不确定性。珠光御景壹号在黄沙，小区环境还不错，但均价6万多，不如看看天河。越秀星汇御府可以考虑；广州峻林次新，靠近广州东站，人员会较为嘈杂；海珠半岛三期有10号线利好；你挑的盘都还不错。我的看法：海珠半岛三期>越秀星汇御府>广州峻林>珠光御景壹号

提问：你好广叔，老黄埔的万科城市之光（双地铁）和科学城香雪板块的品秀星樾，投资+自住，哪个的增值空间会大一点？

回答：你好，自住万科城市之光配套要好一点，但是片区成熟，增量也有限。投资的话品秀星樾增量要大。如考虑自住+投资，万科城市之光可能会好一点，考虑通勤距离可能会短很多，节省下时间用来提升自己。

提问：广叔你好，家庭年收入税前230左右，目前在深圳宝中有一套小三房，月供三万，贷款500。刚卖掉松山湖一套房，手头可凑出300左右现金。现在居住广州，小孩不到半岁，老婆户口转广州了，马上下来了就有广州房票了，想再投资一套房。现在纠结是继续买深圳还是买广州，都得付七成，但在深圳选择面就太小了，看了一些广州的二手房，越看越迷茫，求指点：1、买深圳还是买广州？2、买新房还是买二手？3、最好能有些具体楼盘推荐。多谢。对了，明年深圳房子交房后，举家搬回深圳定居。

回答：你好。1、深圳有一套了，剩余资金在深圳也买不到好的产品，不如考虑当下较有潜力的广州。做个短线没问题的。2、建议二手淘笋。3、450左右建议考虑黄埔：黄埔花园、金碧领秀国际，黄埔科学城：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，本人手头现金只30来万，无资格，广州是一线城市，如果找人代持一线城市的市中心，要处理老家的一套学区房，而且也只够买老破小的首付。 你建议是买老破小，还是不限购的新塘白江地铁房呢，另外，你为什么对新塘白江地铁房的潜力这么有信心？ 谢谢！

回答：你好，带强学位的老婆小不比新塘差，新塘是没房票才考虑去的。你当下也没房票，郊区今年我也不建议大家去买，所以还是先把老家房子卖了看看先，然后钱够了再来看广州限购区。30万买个好点的老破小都能真的 另外因为广州中心的东移，未来老黄埔，鱼珠，琶洲一带白领很多，跟新塘的距离很近了，不少白领会考虑到新塘置业。而且那条13号线直接把新塘的人拉到珠城多方便

提问：你好广叔，老黄埔的万科城市之光，双地铁和科学城香雪板块的品秀星樾，这两个如果是投资+自住，哪个的增值空间大一点呢？

回答：你好，自住万科城市之光配套要好一点，但是片区成熟，增量也是有限的。投资的话品秀星樾增量要大，如果是考虑自住+投资，万科城市之光可能会好一点，考虑到通勤距离可能会短很多，省下时间用来提升自己。

提问：广叔您好，在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请广叔帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

回答：你好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 万科第五园今天也刚分析过，可以翻翻之前的前面几条回复。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

提问：您好广叔，我在19年6月份在深圳入手了一套罗湖区银座金钻的一室一厅的房子，当时由于手头上资金不充裕，当时入手的单价是4.2万，不知道这个房子的前景如何？目前自我感觉有点一般，深圳三年内限售，还款也没还多久，不知道有没有什么抵押的方法贷出资金来呢？

回答：你好，罗湖选筹，方向是低单价、低总价、好学位，或不会跑输大势。 银座金钻只适合在附近工作的人群自住，优势是租金高。 刚入手暂时还优化不了，继续增加子弹，继续入手西部潜力盘。

提问：广叔好，我是深二代，无房，然后我同学愿意和我一起合买一套深圳的房子，一起供，主要是用来投资，因为我也不急着用房，我爸妈有房，所以主要是想投资赚钱。那么请问您，现在买深圳的房子持有几年可以赚到钱吗？我的预算大概总价在五百多万，也就是首付一百多万，我想买新房，您可以直接提供楼盘名给我参考吗？

回答：你好，深圳的房子持有5年差不多能获得不错的回报，但是你的问题是和同学合买一套房，这种未来利益怎么分，处理不好，可能双方会出现各种问题。深圳市场目前两极分化，稍微位置好点的不愁卖，能上车有时候靠运气，因为新房买到就赚到。宝安，光明的新房你都可以关注下，本来就不多。

提问：目前状态：名下无房，有个一次房贷记录，首付五成。准备首付在300左右。现在有两个标的，1.罗湖帝景台88新房520万，三房改四房得房率95%（开发商包更名），罗外分校的学区。旁边有京基旧改，预计开盘价8万+ 会带动周边房产增值吗？2.南油金晖大厦84的两房，总价610万，学府中学的学区（断供房，有机构操作） 帝景台新房居住舒适，但罗湖的涨幅实在不敢抱太大希望。金晖大厦2003年左右的房子，居住环境停车很差。这两个从逻辑上给梳理一下，孩子马上上小学，又不想委屈自己住太差。又想拥抱涨幅。这两个标的都不建议的情况下，可否推荐价值板块，福田CBD还是宝安中心城，可否这么操作，投资一套价值房产，出租用。自己去龙华九龙玺租一套房子拿来自住，租一个书香小学的学位？还请广叔点播

回答：罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入； 金辉大厦如不是在南山，这类独栋物业几乎万年不涨，学府学位略加分而已，还是勿入，小坑。

提问：我和老婆都是深户，年收入50万左右。目前在深圳坪山万科已有一套四房，但购置首套房时操作不当，使用了两人的买房资格且共同按揭。多处询问，目前是7成首期买房。我们手头上有250万左右（未借信用贷等），想购置第二套房作为投资，预计可以买400万左右的房子。选来选去，看中了大运边缘的--中海康城国际48平2房，学位差，地铁两年后开通；或是--乐城the town，48平2房，近地铁，学位好，但噪音大。也有人推荐，咬牙上一套坪山万科金域东郡的小3房。麻烦大东哥看下买哪里相对较好？或者东哥还有什么更好的建议？谢谢！我是付费会员！

回答：只有一套深房的话，你们应该还有个3成或者5成名额的。上车房噪音学位都不是问题，地铁很是关键，能够买中心区就不要买边缘的位置。万科>乐城>康城，不过400万这个总价买3房怕是买不到了。坪山实验涨了不少，二期75平的3房成交到430万了。

提问：你好广叔，我在深圳南山有两套小房，孩子2021年上小学。我准备把两套卖掉换套4房的稍微大点的好学位房兼投资需求。我在南山科技园工作，考虑南山，宝安，福田范围。总预算2200万左右。请推荐几个多谢!!!

回答：你好，科技园北涨得太多。 科技园南房子一般，主要靠南外高新支撑。 2000万的前海，只有前海时代CEO。 宝中只有壹方中心、熙龙湾比较适合。 熙龙湾、壹方中心、前海时代CEO是那一代可以对比、各有利弊的三个盘。 但是同价格更推荐深圳湾。

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