广州楼市:这类板块不要碰,买过的人都后悔

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提问：你好广叔，想听听你的专业意见，现状：目前有天河东大三房自住，三代同堂，还有一套荔湾房改2房已加装电梯（在出租），一套增城翡翠绿洲2房（通过DY天河的来全款支付）（也在出租），本来是想投资的，但是在17年高位买入证未过两年，现在觉得每月还款较多现金流太差，因为还要考虑俩娃教育，该如何盘活房产增加现金流？现在自住的楼盘小区大小合适，旺中带静上学上班交通方便，但是楼龄长（超过20年），户型不太好，如果买天河东路或者天河北路新一点的小区，但是看上的都要过千万，还要考虑学位，综合起来都不如现在的房子好，我自己有几个方案：

1、三套全卖掉，还清DY贷，估计剩下1100万，那么500万五成首付买天河小区楼龄新大三房，300万七成首付买天河的老破小学位房，200万做教育资金或者理财，100万做供楼的备用。

2、三套全卖掉，还清DY贷，估计剩下1100万，那么500万五成首付买天河小区楼龄新大三房，300万七成首付买黄埔或者海珠的楼龄新的小区2房，200万做教育资金或者理财，100万做供楼的备用。

3、保留目前自住的大三房，卖掉荔湾和增城小房还掉DY贷，五成买海珠区700万左右的新一点的小区，比如富力银禧、珠江帝景苑，然后出租，希望买3房。

哪个方案更利于我？目前手头没有什么资金，须靠卖房所得，家庭年收入约50~60万，因为还要考虑俩娃上学，喜欢天河东路的学位，上班也方便，或者房叔有没有更好的方案？月供在刨除租金后1万3到1万5左右为宜，增城翡翠绿洲是不是已经没有上涨空间？另外，假如想和老人分开住的话，又该如何安排？老人户口在广州等于有两套房子的房票，但是快到70，还能接力贷么？想自住和投资都能兼顾，希望广叔给予解答，谢谢！

回答：你好。荔湾的老房子潜力不大；翡翠绿洲，凤凰城供应量极大，翡翠绿洲也是个大盘，经常有人抛盘，价格不容易起来，没配套没交通，刚需也不愿来。因此这两套都可以出手置换。天河东大三房自住可保留，天河这边价格还很坚挺的。

1、如果注重教育该方案可考虑。

2、该方案我认为属于偏重投资的。

3、该方案可以考虑，属于自主和投资结合。两个盘都不错，富力银禧的10号线开通还有利好。

你的情况我建议选择方案3，自住房子亏不了钱，孩子上学方便。老人住房直接租房住好了。做不了接力贷了。

提问：广叔您好，我是小白，今天第一次提问，现在手上有150W存投资，住在广州海珠区，请问中山的坦洲，广州的南沙和增城哪个更有升值空间？或者您有什么好的建议？感谢您百忙之中回答问题

回答：你好。中山的机会不大。建议考虑黄埔科学城或者新塘，中长期可考虑南沙。

提问：广叔晚上好！看到了您的指点。东风东小学您推荐万科金色家园，对锦城花园、东风广场和君汇您的看法又怎样呢？谢谢！

回答：你好。锦城花园有点老了，不是很建议。东风广场可以考虑，小区环境不错。君汇世家就隔着一条马路，也可以考虑，家门口就是学校。建议以次新小区为主，太老旧的不要考虑。

提问：你好广叔，预算800-900左右（极限预算），需要三房；孩子1.5岁。需要自住加投资： 1. 蛇口片区带育才学位的老小区还值不值得买？比如招商桃花园、花园城一期、海月花园等。看评论，育才学位处于一个贬值的状态，桃花园、花园城又都是2001-2002年的老校区，存在老旧、停车位不足等问题。目前的情形下，这些小区的房价价位会存在虚高的情况吗？在建的12号线对这个片区的小区房价还会不会有拉动作用？ 2. 与上面的小区比，550-580万左右（舒服预算）可以买到龙华的新盘中森公园华府的四房，还带龙华外国语的学位，这个盘是否是更好的选择？

回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩几年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式，生源也很好 育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。 中森公园华府不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 投资买涨得快地，稳定的。

提问：你好广叔，目前定居在海南的沈阳人，金融人，月入15000，无子弹，海口市现有126平房产，沈阳2套，海南东方市1套，孩子上学问题，海南待着不爽，考虑移民深圳或打道回府沈阳，问题1:如不回继续坚持南漂，是否将海口1套卖了换海口2套小户型？有投资必要？问题2:到深圳发展，房价较高，工作需重新谋划，先租再买？或考虑学区地铁房小户型？问题3:将海口房卖换沈阳五里河或沈北房产？ 请给些意见，从孩子教育上学未来长远发展打算？

回答：你好，深圳的发展空间、教育资源、机会、医疗等等，都是远远好于海口和沈阳，因此在3个城市中选，不用考虑就是选深圳。其次深圳的金融业也是一线城市中最开放的，相比沈阳和海口前景更好。 建议海口2套直接出手，子弹凑到100以上入手一套深圳的上车盘。 未来有子弹继续加仓沈阳低价潜力盘。

提问：您好广叔，想请教下：2016年我男朋友在广东工作，当时给我在广东中山买了套房，写了我一个人的名字（婚前购入），房子在民众镇，当时看中深中通道会开通，房贷大概3000左右一个月。目前和先生都在长沙工作，长沙目前住的房子是公公婆婆买的，地段有点偏写的公公婆婆的名字。现在想再购入一套，一方面是靠近地铁方便我自己父母养老，第二点是配套好点的学区房，方便孩子就学（目前孩子2岁），总价100万以内，你觉得买新房还是二手房合适？怎么选择地段和楼盘？目前手上也只有50w左右的积蓄，年收入大概20w。是留着现金给父母们养老，还是长沙买房做投资更稳妥？麻烦给点建议，盼回复。

回答：你好，1.首先中山投资来说，潜力比较弱，建议切换赛道，置换到临深城市东莞。中山的人口在珠三角一直都是垫底的，产业机构很单薄，存量房市场还没形成，恐怕后面二手放售时候也会成为惠州第二。2.你们生活工作都在长沙，完全可以再投资建仓一套，资金留手里跑不赢通货膨胀，只有自身不断通过房产裂变 资产强大起来，才能更好地给父母养老，过更好的生活。

年轻的时候，赚钱+投资的方式资产才能不断正循环。长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。

提问：广叔你好，200-250万，没有贷款额度了，也撑不起更多的月供了。有广州深圳的购房资格。由于资金有限，最多能再加50，是在广州深圳倒腾，还是去重庆或者哪里买？如果选广深，有哪里推荐？

回答：你好，建议买深圳，深圳是个多山，以点发展成面积的多中心城市龙华，龙岗，光明，坪山都属于次中心其中龙华位置最好，不但有内在需求。还有福田的外益龙华中心围绕北站而建设，红山单价太高，老城区工业厂房，城中村又太多唯有上塘片区，单价适中，同时又兼顾了，地铁，学区，地王，等各种要素300左右可以买到次新2房，大部分刚需或则刚改都能上车今年这个片区价格会稳步上涨。

提问：广叔好，刚落户广州，想买套300—400万二手房（首房）投资，主要是租出去收租还贷款，以后也不打算住，学位什么的也无所谓（老婆是某学校广叔）。想选个发展前景好离市区也比较近的，自己住在越秀，厚着脸皮来听听广叔的意见

回答：你好，不要用“厚着脸皮”这样的话，呵呵，就当作多多交流 纯投资的话，有几个点：尽量契合城市发展主方向、尽量买3房起、尽量买地铁上盖或者沿线、尽量二手次新（12-15年以内）、适当的用一些杠杆 300-400万总价的标的物，目前来看符合条件也只能是老黄埔、番禺这两个大区域： 1、老黄埔：沿着“裕丰围+大沙东”双地铁展开，黄埔雅苑、万科城市、君和名城、黄埔花园 2、番禺：沿着地铁7号线的万博商务板块，雅居乐、华南新城、剑桥郡、锦绣香江 初步这样回答

提问：你好广叔，请问现持有南山钰龙园一室一厅，目前出租不自住，是否值得长期持有？

回答：你好，英达钰龙园，一房一厅目前挂盘价在320w以上，在南山来说这个总价的一房一厅，没有名校学位支撑，价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变更好的房子了。

提问：你好广叔，我是外省的，暂时没有名额。手里的首付不多，之前有看坪山的回迁房和惠州，但实地考察后买了惠阳的保利阳光城。想买惠州过渡一下以后再买深圳，付80万贷80万，利率6.3左右。最近看了你的分析，感觉是个大坑啊，很后悔了！请问我现在应该如何操作？若房子交付后是装修还是不装呢？如果需要的话，资金怎么规划？请帮忙解答一下，谢谢！

回答：你好，惠州14号延长线破产后，很多炒作的地铁盘都变为了鸡肋，保利阳光城也是其中之一。尤其高峰期贷款利率上浮40%买入，更是雪上加霜；但是惠州限售三年，短期无法出手，目前没有太好的办法和政策对冲；建议贷款不必先还，6.3还是一个可以接受的利率。交房后不必装修，惠州的租金很低，三年的租金远抵不上装修费。先拿着吧，等下一波大势来时再抛出。

提问：广叔你好，在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，打算出手后投资新点的楼盘。请问目前形势适合不适合出手呢？是否需要等等？投资新的楼对于区间地段应该如何选择？谢谢！

回答：你好，蔚蓝海岸1-4期小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边，单独花园。虽然整个楼盘全部都是05年以前的小区，但是小区维护和保养都是非常好的，社区配套完善，大花园，很适合居家。而且部分高楼层户型都有不错的景观。优点1、公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施比较多 2、小区内幼儿园门口就是北师大小学，初中是北大附中上学便利。3、小区容积率低、房间采光好。4、附近商业配套完善，登良地铁口物业。缺点1、楼龄偏老，小区太大约50栋，蔚蓝海岸和一路之隔观海台相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸也不差，唯一就差一个学位，楼龄也有点老。同价位可以看看后海公馆、海境界、雍锦湾，考虑新盘可以关注华润城打新。

提问：广叔您好，我看深圳这波涨幅太高了，我现在手上只有50万左右的资金，我在深圳已经没有购房名额了，目前的预算只可买深圳关外20平的小公寓，或者去买大亚湾的房。现在很纠结不知道该怎么选择才好，请广叔指点一下！

回答：你好。现在房地产市场无论是城市之间还是区域之间，都有很大的分化，不再是2015年那一波的普涨行情了，不能乱买，否则就要当接盘侠了，老家的房子投资的话坚决就不要买了，未来房子比人还多，大亚湾这些年忽悠了一批又一批深圳人，打着深圳扩容的旗号，当你真正住到大亚湾的时候，你会发现在两个城市之间来回穿梭，你根本受不了，在路上花的这些时间你还不如多提升自己增加自己的挣钱能力。

你目前手里资金不多，并且深圳的这波涨幅也结束了，新政策就是以时间换空间，给了刚需3-5年的上车机会，这两三年努力赚钱，争取在三年内在深圳买套住宅上车，切记不能买公寓。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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