广州楼市:这种位置的房产最好不要买,买过的人都后悔!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-06 00:08

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提问：广叔你好，本人六月份卖掉番禺丽江的房子，原因想换房加孩子学位问题，小孩目前在读三年级。现有资金350W左右，需要解决住与及孩子学位（初中的学位），兼顾升值投资最好，不知道广叔有什么好的推荐方案。

我个人本想，用一半资金做首付继续在广碧或丽江花园买回一套大三房，解决住，同时陪孩子读完小学———南浦这边教育配套太差，不知道以后是否有希望改善；另一半资金去买个小面积初中学位好的，考虑过越秀的小破旧挂户口，到时候申请返区生参加摇号，不过又觉得摇号的学校好坏参半，犹豫中。有人推荐去看过亚运城，觉得好远，卖点几所中学都是铁一，不知道是否师资是真的一样的。如果七成首付180万左右，有什么小面积的学区房可推荐？

手中的资金，我应该像上所述买两套好，还是一步到位买一套面积大些，有学位兼顾升值空间的———求推荐合适楼盘，工作地点不受限制的。我的房子已经出手两个月了，我想尽快买回，希望能得广叔的指点，谢谢！

回答：你好。丽江花园自住还不错，景观好，安静，但也有一定楼龄了，离地铁也不是很近。广碧，离南浦站近，交通和配套都还可以，但挂牌量大，有两百多套，多是老破楼梯房，价格很难起来的，未来流动性堪忧，不建议买。南浦虽然也有一些规划，但变数大，不确定性也大。180万也买不到什么好的学位房，可以看下越秀解放南的仙邻巷（第三中学）。我的建议还是买一套带好一点学位的房子，不知道你的月供能力如何，350w三成能买到1200左右的房子，当然建议留一点备用资金，买个1000左右的。看下越秀：东风广场、富力东提湾、君汇世家，天河：五山花园五期、中怡城市花园、保利心语花园

提问：你好广叔，广园客运站对面有一套七楼的房改房，170平方，准备加建电梯，想问是卖掉重买小区房划算，还是保持不动，谢谢！

回答：你好。这种未来肯定要出手置换，使资产增值和保值，不然很容易变成老破大砸在手里，只是现在准备加装电梯，可以等加装电梯后出手。

提问：广叔，最近在出售房子，中介说签份协议成为V他们IP，授予他们一个月独家代理权，中介会加大销售力度并承诺一个月卖掉该房，如果一个月没卖掉房子，他们支付一定金额给我。请问中介这么操作目的何在，可以签这份协议吗？谢谢。

回答：不要签独家。独家利于中介吃差价，不利于我们，而且签了独家，都是中介说了算了，我们处于被动地位。我们要的是挂盘挂开花，配30把钥匙，方圆2公里中介门店都配一把。私下告诉中介，卖出还有大红包，让他们死命帮你推。

提问：广叔你好最近去看了一下天河车陂的房子美好居和时尚明苑两个相隔很近单单价相差很大哪个更合适自住?投资呢？

回答：你好。美好居楼龄1998年的了，有点老。时尚明苑2006年，建筑的风格品质和小区环境都好很多。建议首选时尚明苑

提问：你好广叔，我们现有华侨城海景花园三居(高层海景房，老小区，但停车位充足，自住舒服，临华侨城小学，升值空间小，市值800万左右，贷款350万)，我们夫妻年收入拿到手100万左右(比较稳定，月入6万多，其余年终奖)，由于之前没考虑投资房产从不做杠杆错过了大把机会。现在痛定思痛，请教下如何投资一套房，小孩目前3岁多，小学我们还是想就近在华侨城小学上，但在她在中学前能锁定地段名校上一个好的中学同时兼投资保值需要，和您请教是现在一步到位投学区房，还是先投资一套5年后卖再买学区房，买哪个小区比较合适。另外，我们现金只有40万，其它钱都在企业股权(早中期)取不出，只能现有这一套房和您请教看怎么套现。

回答：你好，回到自住角度上来看，华侨城绿树环绕，闹中取静的，自住赚了享受。但华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，没有好学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子。所以你想置换，这个思路正确。目前深圳的终极置换改善几种在香蜜湖和深圳湾。总价1000以上，生活半径在福田，考虑孩子教育自住和升值潜力，更倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。一步到位，未来能跑赢大盘。新盘可以试一试华润城。二手房关注香格丽苑，翠海花园，小学初中学位都不错。

提问：广叔好，深圳福田保税区加福广场，一房一厅70平380万可以考虑吗？我们考虑改两房，刚需自住，小孩快两岁，据说有福田外国语南校区小学中学九年学位，已有业主申请到。缺点是物业费12.2很贵+停车位按天算35一天+没有燃气！请广叔明示！

回答：你好，加福广场一栋是公寓，一栋是住宅，你看的这个是公寓。公寓的学位积分太低，上学太渺茫，投资考虑公寓不要碰，买住宅有很多办法。福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾

提问：你好广叔，我住在惠州，濒临深圳。第一套房买的惠州二手房，小区有上十年了。今年听信深圳扩容的谣传，还有中介的忽悠，赌定会涨，就敲定了第二套房，没有考虑是否好住这些，纯属投资。是惠阳铂锐府的楼盘，距离深惠高速路口很近。结果没好消息。

买时就是标价，无折扣。因为正当热，利好炒得厉害。买时听说行情不好有时会降10%.没有折扣价相当于贵了十几万！我现在又后悔了，没等来好消息还买贵了十几万，冲动买单的。首付已付了，就等银行贷款批下来，爽约应该不能了。我后续可以做什么来止损了。这房子以后会涨吗？值得吗？还有我早有想法搬到武汉去，到武汉买房，惠州和武汉的发展哪个更优？买房选哪个城市更好？

回答：你好，今年深圳调控升级，很多人开始炒惠州，并且说的很隐晦，那种感觉就好像是不能告诉你，但是你再不买就没机会了...（割韭菜套路）

简单举几个例子……第一、说惠州限购。一个完全靠房地产活的城市，我相信不会真的限购，真的限购就是惠州自己作死。假如真的限购，最后冲进去死的最惨，不知道要站岗到什么时候。

第二、说扩容深圳。市zf都没有了，还有个什么，最强购买力之一的公务员都跑到深圳去了，变成了深圳十八线郊区的一个街道办。所以我不认为惠州能有多大发展，相比武汉更有价值。可以考虑趁这一点热度能卖赶紧卖，或者让中介能帮你转手赶紧转。

提问：你好广叔，我和老公双深圳户口，南山一套80平老小区贷款7成，光明一套100多的网红新小区刚交房贷款7成，广州黄埔一套100平新房没贷款在老公爸妈名下(公婆均广州户口)，现在手上有现金100多，爸妈在五线城市也在考虑买房。还有请问南沙买房哪里好

回答：你好，南沙太远了,经济不好，扛不住，限购松绑，投资一般。广州楼盘你重点就放在越秀东山口以东，天河珠城、金融城、天河北、奥体,海珠西、滨江东、南洲沥摆以东，还有就是老黄埔一带。广州，深圳一线城市资产还可以,可以继续长持，未来还有上涨空间。五线城市父母可以买一套自住,投资不建议。

提问：广叔你好，2017买入龙岗一套141平 480万，现在500多。想置换到中心区怎么能快一点出手

回答：你好，第一、卖房要有买家思维，先去看看你小区同户型有多少在卖，单价、卖相、为什么要买你的房子。第二、周边2公里配30把钥匙，大大小小中介门店都分一把。第三、房子空出来轻装修，重装饰。第四、给中介设置一部分的奖励，给一个别人愿意卖你房子的理由。最后不用犹豫卖了是为了买更好的，赶紧执行。卖房和买房可以同步。

提问：你好广叔，我去看了西丽的京基御景峯，对小区和户型都比较满意。但好像学校比较一般了，不知东哥是否了解？有什么比较好的建议吗？我的需求是自住兼顾学位，刚需。

回答：你好，这个盘自住尚可，学区很一般。西丽的高端盘二手市场有限，总价有天花板，这个价位其实不如选宝中，甚至红山。

提问：你好广叔，请问怎么看石厦片区？麻烦从投资角度和学校角度帮忙分析一下，谢谢！

回答：你好，石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，算是福田家长比较认可的名校。但是选择这个片区要慎重，主要原因有二个：1、石厦片区房子过多学位是非常紧张的，石厦小学今年入学分数较高，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，而石厦中学也会面临这种情况。2、深圳教育集团化趋势明显，就比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。

提问：你好广叔，请问润四大概会是什么价位？还会不会有润三的惊喜，比较纠结要不要等。你怎么看？

回答：你好，华润城一个普通的中产盘，认筹人数只会有多不少，你觉得你有多少几率成为那个被上天眷顾的幸运儿。至于单价市场在动态变化，华润城有学位傍身一直稳中有涨，新房会被限价到什么程度难以预测。

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