广州楼市:这类房产真的不要再碰了,投资涨幅最慢

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提问：您好广叔，我刚卖掉了天河北的房子，预计1月可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，以及在小孩学校附近住，计划这3年租房住。如果用这600万来投资，你推荐投资哪些小区升值潜力大？家庭月收入4.5万左右，是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，是现在就入手还是等年底12月的好？

回答：你好。现在就要开始踩盘入手了。年底就没多少货了，多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w，4成，能买个1500左右的房子，看你需求是否有改善方面的需求，可考虑在珠江新城入一套，如嘉裕丹顿阳光、中海观园国际，这个方案偏向与自住改善+投资；另一个方案如你说的，偏注重投资，但黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体。或者考虑华景新城一套+黄埔一套。广州具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好！广州本地人，手上有资金但没有房票了，请问金融城壹号值得投资吗？

回答：你好。金融城壹号景观好，不过公寓不建议买，自住可以考虑，投资涨幅慢。

提问：广叔您好，谢谢您的解答，我们在外地对广州当地的行情实在不了解，您看目前横沥岛近3万的价格会不会太高？目前横沥还是荒岛，没有人流 ，会不会将来砸在手里？您预计投资周期要多长时间才会有收益呢？如果您认为现在横沥房可以入手，那大概多大面积的比较好出手？单位团购马上结束，在催交首付，我们挺纠结的，麻烦您指点迷津

回答：你好。横沥还是有价值的，因现在多为投资客，都是短期抛盘，未来抛盘的时候会发生踩踏，只有等南沙建设起来了，就业人员多了，慢慢把投资客洗出去，渐渐有了刚需需求，才有价值。建一个新区没有那么容易的，一个天河区都用了十几二十年时间完成，更别说南沙了，我预计最少还需要5-8年，甚至更长时间。所以投资南沙需要做好中长期准备，短期不要抱太大期望。

提问：您好广叔，本人在华景新城工作，小孩明年出生，现打算购置首套400万左右的电梯三房，如有合适的两房也可。目前有意向的是东圃旭景家园三房，骏景两房，汇景半山雍景苑三房，华景新城叠翠居三房。以自住为主，同时考虑学位。望您百忙之中抽出时间帮忙分析优劣，感谢您！

回答：你好，400万左右的话，首先要排除的就是叠翠居（龙门阁），产品旧已经过时，会被淘汰掉；汇景半山雍景苑有一定硬伤，挨着广园路吵到飞，而且产品也略微过时 剩下我觉得可以选择骏景、旭景家园，如果对学位有要求，那就选择学位因素更好的骏景花园，如果对房间数有要求，对居住功能有一定要求，那就选择旭景家园都可以的 如果我是你，我会选择骏景花园

提问：你好广叔，现自住天河五山，工作在越秀区附近。今年用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子计划过几年到越秀上小学，请问我现在是应该把员村这套房卖了，然后在越秀买套两房或者是买三房的学区房自住？还是直接在越秀买套一房学区房，另外租房呢？学区房对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高呢？

回答：你好，员村新村周围配套齐全，双地铁生活也便捷，但是这种老破小未来堪忧，可以出手置换。如果注重教育，可以作为自用+投资，其房价含有学票的价值在里面。而南山增城就是地段投资，投资的是未来两者没有可比性，这个还是要看你个人的偏好和需求。

提问：你好广叔，买房为投资7成，自用3成，深户首房首贷，预算500万，目前有三个选择，一是龙华龙悦居四期，看深外龙华成绩，一个是保税区福外南两房，还有就是坂田南一手新房，单价低，面积大。现在不知道怎么选择。之前打听到深外龙华由于生源比较杂，听说成绩没有很突出，不知道现在进入会不会泡沫，福外南也是这几个月涨了20%-30%，这几年不确定还有没有空间，害怕进入站岗。坂田南的话算是普涨，但是不不知道能不能跑赢大势。如果楼主觉得有合适小区，请推荐。

回答：你好，深外龙综合来看肯定不如深高北。 成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。 龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。 抛开学位因素，深圳北站未来的发展也比保税区和坂田更好。 纯投资，总价500万，不考虑学位 更看好碧海板块。

提问：广叔好，广州黄埔最近政策明确本科加半年社保可以买房，放宽之下房价是不是很快就会起来。现在才开始交社保，满半年还适合入场吗？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠： 1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面 2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放 3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 现在可以开始淘笋，如果有性价比高的，先付定金拿下，跟业主谈谈交易周期就好了。

提问：广叔你好，请问前海福田核心区次新盘，买了大一房（实用面积35），自己花点十几万改小两房，是好的投资选择吗？感觉小两房刚需程度更高一些，而且同面积小两房能多卖50万。

回答：你好，1.小两房肯定会比一房实用一些，凤变冰需要看看周边的租售比，大部分改造确实会有溢价空间。2.整体计算一下成本，比较周边的房子价格，溢价空间有多大，再来决定要不要做，当然有空间可操作是可以考虑。

提问：你好广叔，我目前在看龙岗振业城的一个盘，个人感觉单价还是比较便宜的，地铁物业周边商业配套也不错，我已经办理好了深户，现在想买400万左右的两房，请问大师兄有什么好的建议吗？再过两年通车14号线了，双地铁到福田。感谢指点！

回答：你好，400万的两房就不要跑山高水长的郊区来买了，如果是远郊长持派，就要跟着买房四大金刚走，学位，地铁，次新，三房。六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育商业短板，楼龄也普遍在10年左右了，南山福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。如果想赶一波14号红利，不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭，承接大量的布吉改善人群，或者龙中。

提问：你好广叔，请问龙华的龙悦居，南二外学位房，双实验南天二花园，香蜜湖明德香荟雅苑。应该如何选择 考虑投资优先，学校个人理解似乎应该都可以。请您指导，感谢

回答：你好，什么样的房子会涨？ 近两年看，绝大多数的学区房都在涨。 恒裕和悦府也在涨？是因为学位吗？绝对不是！ 松坪村也在涨，连几年不动的君逸世家、花样年小户型也在涨。 这是什么逻辑？ 答案是，涨的是稀缺。 人民日益增长的学位房需求； 供应紧张的优质豪宅需求； 优质片区的最低总价需求。 上述盘在自身所处的片区内，是稀缺的，所以涨。 明德有相当一部分生源来自于非地段生，而且本身是小班制，参加考试的人数并不多，在片区所能提供的学位也比较少，导致这个学校没有被广泛的炒作。 再加上，花园小、楼龄老、单价高、总价起点高，所以成交量并不大。 南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 这几个选择对比，优先南二外，但是也需要看具体的房源和价格

提问：您好广叔，我们是深圳家庭（我老公是深户，我非深户）。现在我和我老公名下已经各自有一套房，都在还贷款中。问题是：一.我想卖掉布吉中城康桥花园的老房子，因为没有电梯，我老公有点舍不得。但是布吉的房子实在是涨得太慢了，旁边的立信工厂说了n年要搬迁了建商业，到现在一直都没动静。我又担心我们一出手，立信就搬了，然后错过了这一波涨幅，大东哥有什么建议吗？

回答：你好，1986年，为了保证“深圳特区的改革不冲击内地”，深圳在特区边缘围建了90公里的铁丝网。设南头、布吉、梅林等8个检查站。因此深圳才有关内和关外的说法。罗湖、福田、南山属于关内，其他区均为关外。

也正是由于“关”的影响。关内的边缘，比如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市区里相对比较杂乱的地方。布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方。因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势。别再寄希望于搬迁了，时间无法确定，就算搬走也难改颓势。建议直接出手置换。

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