东莞楼市:这类房子不要再碰了,未来想出手都要难

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提问：您好广叔，新人首问，现有子弹100w，月供6k，想在东莞投资第二套，总价200w以内。新房都很少200w以内的了。找了两个月，现在有石排新房艺境松山湖，100平185w。二手房有石碣达鑫江滨新城 82平 195w低楼层，达鑫95 平220w中楼层。石碣骏隆君悦天城89 3楼 152w。中堂二手房悦湖苑 77平 113w 12层，悦湖苑3层 132平 184w。个人感觉悦湖苑环境比较好，旁边是中堂篮球场，很大人工湖，文化广场，而且刚刚修葺过。有的悦湖苑高楼层的都卖到1.7w，我刚讲的两个才1.4x，是否有投资价值。中堂现在最贵的新楼佳兆业时代芳华已经2w。 或者觉得有比以上好的选择也可以指导。还是新塘品秀星图好，非常感谢！

回答：你好。艺境松山湖景观还可以，周围还有很多空地，较荒。石排离松湖较远，受到外溢的影响较小。达鑫江滨新城的高层景观不错，能望江，低层有折价，片区要成熟得多，能承接来自城区的外溢。

悦湖苑位于水乡片区中堂，产品没有问题，就是片区由于交通方面的原因，属于东莞经济最弱的片区，房价还是洼地。我的看法：达鑫江滨新城>艺境松山湖>悦湖苑，200左右，还可以参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，本人座标东莞长安金沙花有一套3房无贷自住，现想增添一套143以内的四房改善条件，总额约600万左右，本人一直在南城工作，但太太久居长安所以比较倾向长安附近，意向最强的就是臻山府，从去年就开始关注了，迟迟不见动静，就是怕到时候又抢不到房，不知如何选择，所以去了麻涌的雍华府看了143的小别墅，价格还能接受，但是我在空气中闻到了异味，四周都是化工厂，纸厂，还有直线两公里有热能发电厂，经过打听才知道旁边的万科已交楼的业主有过激烈的维权，现在还有请律师诉讼，但没有下文，毕竟对岸是望牛墩的地盘，一到下雨天就会是酸雨的味道……请广叔您分析一下可以入手吗？如果自住不合适，请问长安附近有什么地方可以推荐的吗？谢谢您了！

回答：你好。臻山府不错的，旁边是高尔夫球场，有山有水，景观一流，宜居，安静。雍华府位于麻涌大道边上，整个水乡片区可以说是东莞经济最弱的片区，房价也相对便宜，长时间被水道阻隔，交通的也成为片区发展的“硬伤”，麻涌与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了其并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。总的来说麻涌价值一般。雍华府500米左右有橡胶厂房、铝材厂房，异味是有可能的。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔，本人在东莞大朗，想考虑东莞市首套房，看了，汉邦松湖半岛，贵，金域东方，常平玖珑湾。想听一下你的意见？

回答：你好。汉邦松湖半岛的地段还不错。金域东方，周围多汽车相关企业，万科物业，没有太大的亮点。常平玖珑湾各方面都要好很多，区位优越，配套较成熟，可以考虑。

提问：你好广叔，坐标广州黄埔区，请问雅居乐富春山居的房子自住投资兼顾，值得买吗？

回答：你好，雅居乐富春山居是科学城商圈内的优质小区，至今已有6年楼龄，整体楼龄较短，属于次新房，与周边相同地段的其他小区相比，楼龄也相对较短。由于是二手房，小区整体价格低于新房，具有较高的性价比。小区附近公共交通便利，出门532米就是黄陂站地铁站。步行仅需15分钟，可满足居民出行的基本需求。

教育质量与师资配备均处于一般水平，在区域内缺乏竞争优势。医疗配套稍有欠缺，五公里范围内没有三甲医院。自身条件比较优越，加上区域城市发展红利的加持，有比较好的前景。广州投资回报率高的板块 具体详见内部分享

提问：广叔好，坐标从化，预算投资250万左右买个小三房，孩子刚上小学，想要好点的初中学位，意向选择范围，黄埔-从化-南海桂城，求指导

回答：你好，你是投资为主，我建议你还是把从化排除掉，另外你有广州房票建议还是留在黄埔 你小孩现在才刚上小学，你就已经考虑到初中学位去了，不建议，因为五六年后黄埔的学位也不知道会变得哪个中学好对不对，而且250万要3房要学位挺难的 所以我建议你还是用250万投资一个有潜力的板块，五六年之内最少会有一波行情了，到时候你拿着挣到的钱再考虑买套好的初中学位房，也不迟对吧，而且选择余地更大

提问：您好广叔，富力南驰富逸华庭楼盘很大，旁边还会有旧改项目？有投资空间吗？现在差不多5万，像这种大楼盘以后会不会很难出手？目前附近还没有地铁，最近的地铁都1km多请问值得入手投资吗？今天去看了楼盘北向100多米有火车和高铁还有广园快速路，会不会噪音太大呢？两梯6户南向100平方的房子比中间105方的户型的房子总价贵20万左右。南向的房子不担心噪音，中间105方的户型是南北对流的，主要就是担心噪音。今天选了25楼楼层高了会不会噪音小很多呢？指教了诚意金可以退。

回答：你好，富逸华庭近鱼珠CBD，北向多工业厂房，铁路线和高速，但是呢周围环境不是很好。未来周围如果改善的话价值应该会有所提升，马马虎虎，这个就要看旧改力度了，有一定的不确定性，选里面那一栋会安静一点。

提问：你好广叔，计划年底在佛山买房，刚需，可以拿出50w首付，年收入二十万多一点，工作在高明。远近这个到是无所谓，希望交通便利，然后以后小孩上学方便。最好在禅城、南海或者顺德。不知有什么推荐吗？

回答：你好，对你个人而言，工作在高明，其实禅桂顺对你来说都没有太大差异。按教育来看首选桂城、千灯湖板块，但时候价格偏高。地铁沿线广佛线目前可参考澜石站泷景，但是教育资源只有中等。在建地铁同时兼顾教育，可考虑北滘新城板块，你的首付有些盘也可以够得着，建议实地踩盘一手楼。

提问：你好广叔，现在东莞，老公的公司，盈余60左右，东莞虎门一套，15年购，总贷70，武汉北辰蔚蓝一套140，贷款120，想将来养老住。 我想一个人孩子（大的5岁，小的3岁）带回武汉读书，老公就在东莞，是为了收房后转老公户口去武汉，到时再买一套江岸区的学区房，又怕现在努力回去武汉，不如再多努力广州深圳？ 今年我也会开始做生意，做电商，哪里都行就是老公的生意不好挪。想问广叔，哪个方向对呢？有更好建议吗？（我们都38岁了），1，回武汉主要为教育，2，呆东莞，自己努力广深（我亲弟在广州安的家），孩子读一般学校， 非常感谢

回答：你好，其实不是你选择城市，而是城市选择你。 选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键，而不是你有多么渴望拥有他。 深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。 深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英。 以前在星球内分享过教育主要依赖家学，不要依赖学校。 我的建议是再拼一拼，留广深。

提问：广叔好，坂田的信义嘉御山和佳兆业商品雅园两个盘，请问未来3-5年这两个盘哪个盘的涨幅会好些呢？购房需求，自住兼投资。

回答：你好，深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对的价值洼地，只有相对洼地。信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。上品到底涨了多少，我这里有明确的数据。去年12月到今年1月，圈友共买了五套上品75平两房，总价从450到495不等，现在挂盘价650，成交价630。上品涨得太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。不过这是750预算局限在坂田的选择，如果跳出坂田，放眼全深圳，又会有比嘉御山更值得买入的洼地。注意，我说的是买入节点转瞬即逝的相对洼地。

提问：您好广叔，我是深圳刚需，有一套丹竹头地铁40多平米小房子，只有我名字，卖了估计能到手100万，手头凑一下借一下也就200万，想用我老婆名字买个600万左右的改善，但据说开始查婚姻状态，不一定能3成了。工薪家庭年税前100万，还贷压力尚可就是缺首期，如果等一年半后满五再卖，手头钱也能多点，300首期预计也可接受，但纠结这个市场情况下该不该等待，求老高指点迷津。

回答：你好，三成现在还能操作，一年半以后大概率操作不了，到时首期五成总价还是600，还增加了很多不确定因素，何苦？再说，600万的刚需改善又能降到哪里去？目前市场很多人在观望打新，但有没有发现，有倒挂值的打的新盘只有两类。一是光明沙井的远郊盘，总价400-600万；二是市区的网红倒挂盘，比如远洋天著，润四，海德园，阅山境等等，总价全部800万打底。问题来了，适合自住的总价高，总价低的不适合自住，结果是什么？就是400-700万的市区二手房因为竞品不多，又缺少新盘竞争，单价会一直坚挺。总预算打不上去的自住客，不要被清淡的二手市场和热闹的打新迷惑，那和你没有多大关系。该看房接着看，这类产品不会降的。

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