东莞楼市:这类房子不要再碰了,未来想出手都要难

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提问:您好广叔,新人首问,现有子弹100w,月供6k,想在东莞投资第二套,总价200w以内。新房都很少200w以内的了。找了两个月,现在有石排新房艺境松山湖,100平185w。二手房有石碣达鑫江滨新城 82平 195w低楼层,达鑫95 平220w中楼层。石碣骏隆君悦天城89 3楼 152w。中堂二手房悦湖苑 77平 113w 12层,悦湖苑3层 132平 184w。个人感觉悦湖苑环境比较好,旁边是中堂篮球场,很大人工湖,文化广场,而且刚刚修葺过。有的悦湖苑高楼层的都卖到1.7w,我刚讲的两个才1.4x,是否有投资价值。中堂现在最贵的新楼佳兆业时代芳华已经2w。 或者觉得有比以上好的选择也可以指导。还是新塘品秀星图好,非常感谢!

回答:你好。艺境松山湖景观还可以,周围还有很多空地,较荒。石排离松湖较远,受到外溢的影响较小。达鑫江滨新城的高层景观不错,能望江,低层有折价,片区要成熟得多,能承接来自城区的外溢。

悦湖苑位于水乡片区中堂,产品没有问题,就是片区由于交通方面的原因,属于东莞经济最弱的片区,房价还是洼地。我的看法:达鑫江滨新城>艺境松山湖>悦湖苑,200左右,还可以参考:东莞投资回报率高的板块,详见内部!

提问:你好广叔,本人座标东莞长安金沙花有一套3房无贷自住,现想增添一套143以内的四房改善条件,总额约600万左右,本人一直在南城工作,但太太久居长安所以比较倾向长安附近,意向最强的就是臻山府,从去年就开始关注了,迟迟不见动静,就是怕到时候又抢不到房,不知如何选择,所以去了麻涌的雍华府看了143的小别墅,价格还能接受,但是我在空气中闻到了异味,四周都是化工厂,纸厂,还有直线两公里有热能发电厂,经过打听才知道旁边的万科已交楼的业主有过激烈的维权,现在还有请律师诉讼,但没有下文,毕竟对岸是望牛墩的地盘,一到下雨天就会是酸雨的味道……请广叔您分析一下可以入手吗?如果自住不合适,请问长安附近有什么地方可以推荐的吗?谢谢您了!

回答:你好。臻山府不错的,旁边是高尔夫球场,有山有水,景观一流,宜居,安静。雍华府位于麻涌大道边上,整个水乡片区可以说是东莞经济最弱的片区,房价也相对便宜,长时间被水道阻隔,交通的也成为片区发展的“硬伤”,麻涌与广州隔江相望,但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右,这也决定了其并不能像临深片区一样,依靠外地客户炒热片区楼市。总的来说麻涌价值一般。雍华府500米左右有橡胶厂房、铝材厂房,异味是有可能的。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问:您好广叔,本人在东莞大朗,想考虑东莞市首套房,看了,汉邦松湖半岛,贵,金域东方,常平玖珑湾。想听一下你的意见?

回答:你好。汉邦松湖半岛的地段还不错。金域东方,周围多汽车相关企业,万科物业,没有太大的亮点。常平玖珑湾各方面都要好很多,区位优越,配套较成熟,可以考虑。

提问:你好广叔,坐标广州黄埔区,请问雅居乐富春山居的房子自住投资兼顾,值得买吗?

回答:你好,雅居乐富春山居是科学城商圈内的优质小区,至今已有6年楼龄,整体楼龄较短,属于次新房,与周边相同地段的其他小区相比,楼龄也相对较短。由于是二手房,小区整体价格低于新房,具有较高的性价比。小区附近公共交通便利,出门532米就是黄陂站地铁站。步行仅需15分钟,可满足居民出行的基本需求。

教育质量与师资配备均处于一般水平,在区域内缺乏竞争优势。医疗配套稍有欠缺,五公里范围内没有三甲医院。自身条件比较优越,加上区域城市发展红利的加持,有比较好的前景。广州投资回报率高的板块 具体详见内部分享

提问:广叔好,坐标从化,预算投资250万左右买个小三房,孩子刚上小学,想要好点的初中学位,意向选择范围,黄埔-从化-南海桂城,求指导

回答:你好,你是投资为主,我建议你还是把从化排除掉,另外你有广州房票建议还是留在黄埔 你小孩现在才刚上小学,你就已经考虑到初中学位去了,不建议,因为五六年后黄埔的学位也不知道会变得哪个中学好对不对,而且250万要3房要学位挺难的 所以我建议你还是用250万投资一个有潜力的板块,五六年之内最少会有一波行情了,到时候你拿着挣到的钱再考虑买套好的初中学位房,也不迟对吧,而且选择余地更大

提问:您好广叔,富力南驰富逸华庭楼盘很大,旁边还会有旧改项目?有投资空间吗?现在差不多5万,像这种大楼盘以后会不会很难出手?目前附近还没有地铁,最近的地铁都1km多请问值得入手投资吗?今天去看了楼盘北向100多米有火车和高铁还有广园快速路,会不会噪音太大呢?两梯6户南向100平方的房子比中间105方的户型的房子总价贵20万左右。南向的房子不担心噪音,中间105方的户型是南北对流的,主要就是担心噪音。今天选了25楼楼层高了会不会噪音小很多呢?指教了诚意金可以退。

回答:你好,富逸华庭近鱼珠CBD,北向多工业厂房,铁路线和高速,但是呢周围环境不是很好。未来周围如果改善的话价值应该会有所提升,马马虎虎,这个就要看旧改力度了,有一定的不确定性,选里面那一栋会安静一点。

提问:你好广叔,计划年底在佛山买房,刚需,可以拿出50w首付,年收入二十万多一点,工作在高明。远近这个到是无所谓,希望交通便利,然后以后小孩上学方便。最好在禅城、南海或者顺德。不知有什么推荐吗?

回答:你好,对你个人而言,工作在高明,其实禅桂顺对你来说都没有太大差异。按教育来看首选桂城、千灯湖板块,但时候价格偏高。地铁沿线广佛线目前可参考澜石站泷景,但是教育资源只有中等。在建地铁同时兼顾教育,可考虑北滘新城板块,你的首付有些盘也可以够得着,建议实地踩盘一手楼。

提问:你好广叔,现在东莞,老公的公司,盈余60左右,东莞虎门一套,15年购,总贷70,武汉北辰蔚蓝一套140,贷款120,想将来养老住。 我想一个人孩子(大的5岁,小的3岁)带回武汉读书,老公就在东莞,是为了收房后转老公户口去武汉,到时再买一套江岸区的学区房,又怕现在努力回去武汉,不如再多努力广州深圳? 今年我也会开始做生意,做电商,哪里都行就是老公的生意不好挪。想问广叔,哪个方向对呢?有更好建议吗?(我们都38岁了),1,回武汉主要为教育,2,呆东莞,自己努力广深(我亲弟在广州安的家),孩子读一般学校, 非常感谢

回答:你好,其实不是你选择城市,而是城市选择你。 选择比努力重要一百倍,你的能力是否完美契合大城市需要,是否能提供超额社会价值,是决定你能否被大城市接纳的关键,而不是你有多么渴望拥有他。 深圳会提升你的眼界,大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。 深圳房价会越来越贵,留下来的都是精英。 以前在星球内分享过教育主要依赖家学,不要依赖学校。 我的建议是再拼一拼,留广深。

提问:广叔好,坂田的信义嘉御山和佳兆业商品雅园两个盘,请问未来3-5年这两个盘哪个盘的涨幅会好些呢?购房需求,自住兼投资。

回答:你好,深圳楼市从来是此消彼长的,没有绝对的价值洼地,只有相对洼地。信义嘉御山,靠着科技园外国语和楼盘品质,去年下半年领涨坂田,成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上,迅速超越了嘉御山。上品到底涨了多少,我这里有明确的数据。去年12月到今年1月,圈友共买了五套上品75平两房,总价从450到495不等,现在挂盘价650,成交价630。上品涨得太快太猛,嘉御山又成了相对的洼地,目前买嘉御山会优于上品雅园。不过这是750预算局限在坂田的选择,如果跳出坂田,放眼全深圳,又会有比嘉御山更值得买入的洼地。注意,我说的是买入节点转瞬即逝的相对洼地。

提问:您好广叔,我是深圳刚需,有一套丹竹头地铁40多平米小房子,只有我名字,卖了估计能到手100万,手头凑一下借一下也就200万,想用我老婆名字买个600万左右的改善,但据说开始查婚姻状态,不一定能3成了。工薪家庭年税前100万,还贷压力尚可就是缺首期,如果等一年半后满五再卖,手头钱也能多点,300首期预计也可接受,但纠结这个市场情况下该不该等待,求老高指点迷津。

回答:你好,三成现在还能操作,一年半以后大概率操作不了,到时首期五成总价还是600,还增加了很多不确定因素,何苦?再说,600万的刚需改善又能降到哪里去?目前市场很多人在观望打新,但有没有发现,有倒挂值的打的新盘只有两类。一是光明沙井的远郊盘,总价400-600万;二是市区的网红倒挂盘,比如远洋天著,润四,海德园,阅山境等等,总价全部800万打底。问题来了,适合自住的总价高,总价低的不适合自住,结果是什么?就是400-700万的市区二手房因为竞品不多,又缺少新盘竞争,单价会一直坚挺。总预算打不上去的自住客,不要被清淡的二手市场和热闹的打新迷惑,那和你没有多大关系。该看房接着看,这类产品不会降的。

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