广州楼市:这类房产不要再碰了,到时可能租不掉,也卖不掉

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提问：你好广叔，请教你几个问题：1.本人现有市桥鸿成花园三房一套，贷款未清，发觉这个盘涨幅太慢。该保留还是置换，考虑学位，尤其是小学。

2.考虑二套，现有200W，看了你对番禺广场的推荐，留意东怡新地，融穗澜湾，觉得融穗太贵，担心高位接盘，还在留意尚东尚筑，单价相对较低，我跟爱人都是外地户口，打算迁入广州户口要房票。您给什么建议。

3.爱人对别墅情有独钟，星海小镇的联排别墅是否值得考虑。

回答：你好。1、鸿成花园近地铁市桥站，但由于楼龄偏老，1999年的房子了，同时片区较为成熟缺少增量，因此涨幅较慢，可以出手置换。

2、东怡新地近地铁，次新房，可以考虑；融穗澜湾，景观视野好，价格相对是高一点的。尚东尚筑近为未来3号线番禺客运站，大花园社区，可优先考虑。

3、星海小镇自住是可以的，但是这种远郊别墅，周围配套、环境差，也没地铁，未来流动性是比较弱的。

提问：广叔你好，本人有广州户口，无房无贷，打算买二手房自住为主，预算在200万左右，单身打算先买二室，将来结婚了再考虑置换三室，由于工作未定，想先找地铁站附近的房子，这样出行方便，请广叔推荐一些生活配套较好，性价比较高的二手楼盘，目前在看的是洛溪附近的洛涛南居，洛湖居，南浦的广州碧桂园丽江花园，请给建议，谢谢

回答：你好。自住的话在哪工作呢？首先要考虑通勤距离，不要买太远的。洛涛南居、洛湖居，低总价，适合上车，就是楼龄较老，还是步梯房；碧桂园丽江花园，离地铁不是很近，也有一定楼龄。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，我5月份买了南沙的越秀天诚141的4房平层，顶楼368万，一直感觉南沙还要好多年？您说值不值得？上个月一冲动又买了黄埔的品秀星越，127平4房总价500万，感觉比国庆特价贵。您帮我分析一下这两个投资的前景与弊端？那个涨得快，末来风险在哪？

回答：你好。你买的都是大户型，总价较高，流动性没有100平左右3房的流动性好。南沙短期是比较多投资客的，最少还需要5-8年才发展起来，所以还需要点时间。品秀星樾是不错的，但是买的户型偏大了，未来还有潜力的，可继续持有。短期黄埔会好一点，中长期南沙。

提问：广叔你好，目前现金贷款最多600万，想在深圳投资，但是本人不在深圳发展，可以分散资金买两套吗？一套罗湖区名仕阁的老旧小一室一厅200多万和一套光明区的光明乐府新楼盘，或者您有更具体的更好的建议嘛？

回答：你好，罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区； 罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。 但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势； 组合方式：光明1N博暴击，福田保税区1N求稳和高租金。

提问：你好广叔，本人定居东莞，单身离异，年收入30-35W，目前在东莞有一套房自住153平贷款已还清，户口在老家湖北武汉，东莞暂时没有购买第二套的资格了，广州和深圳都没有购房资格，手上有现金50-60W， 想在年底入手1套300W左右的房子进行投资理财，这样现金首付肯定是不够的。

请问广叔应该如何选择投资的城市或楼盘？是否可以拿这套房出来作抵押贷出100W补充首付？咨询了工商银行和平安银行，工商银行年利率是3-3.3%，平安银行是5.49%， 如果申请了抵押贷后会不会影响后面这套房的房贷申请呢？期待您的宝贵意见！

回答：你好，第一.如果深圳、广州和东莞都没有购房资格了，可以考虑买二线省会城市武汉，加上你户口也在老家武汉。武汉我比较看好，潜力巨大。推荐关山大道沿线单价2.3左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。优先淘二手次新，即买即租，还可以缓解部分还贷压力。具体投资价值高的楼盘，详见内部分析。

第二、关于贷款提供2个思路：1.你东莞房子因为贷款已还清，武汉再买还算首套，那么子弹60可以买到总价200左右的标的，这个总价在武汉还是可以买到一个不错的标的，比如关山小2房配合出租，这样避免全款房作抵押，杠杆太高压力大。2.如果想买总价300的标的，就只有把东莞全款房作抵押，但为了避免再次买房首付贷嫌疑，武汉最好开发父母房票，换核买入。

提问：您好广叔，最近办下来一笔贷款，加上母亲还有一个广州名额，想买套房。 1.预算上限350万左右，地区选在黄埔，纯投资，小三房。 2.我已在深圳定居，永远也不会去住，也不需要那里的学位。希望租金高点以租养贷。可以长持5-10年都没问题。 3.买房的350万全部是贷款，可以零首付全款买房（也有母亲贷款资质一般的原因）。最近行情是不是买家比较有议价权？ 4.可以推荐几个楼盘及户型吗？ 5.另外我自己在链家看到万科新里程89方小三房，万科金色悦府100方三房，雅居乐富山春居87方二房好像不错？广叔觉得呢？

回答：你好，2020年是广州上车的时点，广州时刻来了 少罗嗦，上干货：350万肯定是首选老黄埔了，这么没什么可讲的!! 富春山居、万科新里程都在科学城，纯投资角度来看，这两个盘都不是特别的合适，因为还有更加合适的小区 这个价位，我认为老黄埔是最好的选择，最好用一点杠杆是没问题，比如万科城市花园（略旧）、金色悦府（绝对次新）、黄埔雅苑、甚至中鼎君合名城

提问：你好广叔，我在深圳万科星城有一套三房，现在手上有子弹450，打算购置一套四房，一直在准备打新，请问老王有什么好的建议。家庭年入大概200，如果明年在购买手头可能更加宽裕！

回答：你好，万科星城区位还不错，带宝中第二外国语就是地铁不是很近，还是有价值的。有一套房，打新的概率很低，现在打新都是没房优先，建议二手淘笋。现阶段不用急，慢慢淘笋二套需要7成，能买个650左右的房子。4房的选择较少特别是西部，不知道你买4房是做什么用，自住还是考虑下通勤距离，投资的话建议买个3房。

提问：你好广叔，请问马家龙片区的一室一厅280万左右怎么样？无电梯，地铁在规划中，带园丁学位，不过是大学区，预算有限就业在南山，请问未来涨幅怎么样？还是说另外找远一点的次新电梯房呢？那样感觉学位也很难选哦！

回答：你好，我的建议就是钱少就不要考虑学位自住投资兼得，以后的深圳会分为两类房产，投资型和居住型，钱多和钱少的各取所需。等这两类房产分配完成，普通人在深圳通过买房实现阶层跃升的大门就被关闭了。

提问：你好广叔，请问星海名城的北大附中这一两年到期后转公办的可能性？另，松山湖鹭栖湖大平层此时置换到深圳东方花园（预算1000万，小孩已大学），是否合适？谢谢！

回答：你好，北大附中过去成绩在南山看还不错。是否会转公，需要看周围教育资源是否紧张，ZF迫切需要建立新的学校，最好的方式直接把私立学校改公立，最快最省钱，但目前看南山这边教育资源并不紧张，而且未来也有“大学区”这个法宝，私转公的可能性小了点。松山湖置换到华侨城，没问题的。

提问：您好广叔，深户马上就到手了，有贷票，夫妻月收入到手20000+，个人流水好，老公名下有公司有流水，存款20万，有一处五线房产在售，最低能30万出手，所以现在想在深圳纯投资，租售比高一些有潜力的盘，请问如何规划资金和选筹呢？

回答：你好，你这个首付资金有点少啊，如果50w到手，然后正常三成首付去买，只能买到140w总价的，月供只要五千多，深圳这个总价的租金可以有两千五到三千了，你的月供压力极小其实是有点浪费你的首贷资格的。所以建议是尽量做低首付，帮你找到能够调评估价，买到总价两百多万甚至三百万的房子，选筹是个技术活并且还要银行和评估的支持。具体推荐分析参考内部分享！

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