东莞楼市:租不出也卖不掉,这类房产忽悠了多少人?

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提问：广叔你好！我东莞本地人，在东莞已有两套房，没名额买新房。有余粮，从投资的角度，世茂港珠澳口岸城，能入手吗？商业和住宅在交易和持有的成本上有什么不同？

回答：你好。世茂港珠澳口岸城所在区域就是个交通枢纽，不建议买。商业公寓一般产权是40年，涨幅慢，税费高，远不如70年产权的住宅。

提问：广叔好！我东莞户，在虎门丰泰东海城堡有套148平方四房，贷款已还清，自住。长安厦边鸿贵大厦有套150平小产权房，现出租租金3千多。手头只有现金30万，收入保守可还贷6000，现在想买房投资，应该怎样操作呢？

回答：你好。厦边鸿贵大厦小产权如不自住，可出手置换成普通住宅。丰泰东海城堡DY贷7成出来。然后买个250w-300w左右的房子。可参考选筹，东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，现在虎门镇区几十万一套的二十年楼龄的老房子可以买吗？

回答：你好。这些老破小和老破大未来要失去流动性的，而且银行贷款还不批。所以自住可以考虑，投资不建议。

提问：你好广叔，新人首问，东莞有购房资格，保利红珊瑚有自住房一套，有贷款。目前有子弹110左右，纯投资，还贷8000左右没问题。目前看了松湖传奇小3房、中惠松湖城二期小3房，南城新天地2房，景湖春晓2房。中信新天地290万，担心后期还贷压力，请问投资那里更合适？

回答：你好。松湖有一套了，那另外一套买南城吧，鸡蛋分开两个篮子放会更稳妥，首选景湖春晓，次选中信新天地；继续买松湖的话首选万科松湖传奇

提问：广叔你好，我在宝安区深宝花园有一套两房我老婆名下，10年我在布吉国展苑有一套小户型在我名下卖掉了，家庭年收入30工薪阶层，贷款还有60多没有还清，这几年家里事多存款也就50，今年工作调动到坪山，我想在公司附近龙岗大运新城置换，因为今年二胎出生大的又要上小学，父母和我们一起住房间太小挤不下了，但是觉得宝安地理位置好，深圳又限购有些犹豫，想让您给指导一下

回答：你好，翻身全盘城市更新的概率非常非常小。并非关键位置，必要性不足。 所以翻身的定位不是博旧改，而是还不错的位置和价格的折中选择，另外深圳对于老破房子的歧视何时能减轻是个未知数，所以翻身只能找居住舒适，老房未来大概率跑平大势。 深宝花园可以保留，做抵押融资，入手一套大运的盘自住。

提问：你好广叔，子弹1400万，我有深户但715政策暂时失去了深圳的买房资格，想在南山买个商铺开医馆，还是租好呢？还是过2年等有购房资格买深圳的房子呢？现无房居住，深圳恒大的公寓可以买吗？我在老家江西上饶有2套房，有一套在贷款。

回答：你好，商铺建议租更好，公寓和商铺投资都是不建议买入的，属于劣资资产，涨幅能力弱，交易税费高，转手周期长。深圳这么多年，涨幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳湾1号公寓。不过投资还是建议优先考虑住宅。

根据你的情况来看，建议做2手准备：1.你资金充足，长期看最理想的上车城市还是深圳，所以现在房票可以准备起来了，开始交社保。2.为了防止资金在手里贬值，现在可以考虑入手2套广州的房子，而且当下买广州的时机要好于深圳。实现资产追资产，抵抗房价上涨的风险，等后面有了深圳房票再置换。

提问：您好广叔，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好，从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。 可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾得更好选择。

提问：你好广叔，请问对于广州东站附近的楼盘怎么看？未来高铁，穗莞深城轨开通，对这一片区的影响怎样？在旁边的军体院后面靠禺东西路的翠雅苑怎样看？

回答：你好，未来高铁、穗莞深的城轨，其实对片区的影响不太大，这些属于人体的血管，负责运输血液和人流。 至于说翠雅苑，如果你是自住需求，要求满足通勤考虑可以买，看入手价吧

提问：你好广叔，总价预算200w以内，朋友说的增城保利立方花园，据说增城紧挨着黄埔，房价有很大区别，可以投资。社保刚买限购区域买不到，主要是想投资，哪里有适合的？谢谢！

回答：你好，立方花园在永和，没有地铁，自住可以考虑，投资需要持有较长时间。更建议考虑新塘锦绣新天地、力诚凯怡湾、保利东江首府。

提问：您好广叔，目前手头有90万左右的资金，现在月收入2.4万左右。之前投资股票也没有赚到什么钱，到现在都没买房，听说深圳要在塘厦建人才安居房，中介跟我说塘厦未来会划入深圳，不知道这个消息真不真实？我想投住分离，在塘厦投资一套，在深圳继续租房住，等塘厦的房子涨了卖掉再买回深圳，广叔觉得怎么样？

回答：你好。塘厦不可能划入深圳。这个中介明显在用假消息诱导你去买房。深圳在塘厦要建人才安居房，非旦不会提振塘厦房价，反面会导致塘厦房价横盘甚至下跌，幅度有多大，取决于人才安居房的供应量大小。人才安居房是福利性质的住宅，跟商品房是两码事。这种房子如果大规模供应会改变局部供求关系，压制同片区房价和租金。流通受限，去金融属性。同时租金和流通都会人为干预，处处受限。过去的人相当于深圳收入最差的人群。就冲着便宜去的，指望这个群体来提振塘厦房价，动动脑子就明白了。投住分离的精髓是：投资最有价值性价比最高的房子，租住便宜的房子。你完全搞反了，投资没有价值的房子，租房子住。

提问：您好广叔，现有南山水木华庭一套三房，总价850万，还有200多万贷款，年收入80w左右。小孩4岁，准备考虑换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，不知道将来还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，想咨询一下是继续持有水木华庭过段时间换？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房，福田、南山3房的学位房有哪些推荐？希望能兼顾投资和小孩上学，目标价位1100w左右，感谢～

回答：你好，水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。 投资+自住，可以关注诺德国际 鼎太风华 雷圳这些网红盘 多淘淘笋 1000万以上首选南山，福田关注CBD 香蜜湖板块

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