东莞楼市:这类房产潜力最大,可偏偏普通人看不起!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-30 23:04

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提问：广叔你好，请教你个问题，石碣的达鑫滨江新城和招商美的东越哪个好？东莞石碣的房子，值得投资吗？还是买万江的房子更有价值？

回答：你好。达鑫滨江新城好一点，景观更好。石碣是城区的外溢片区，还是价格洼地，可以买。当然万江近南城，更有价值。

提问：您好广叔，新人一枚，老婆有一年社保，目前想在东莞买一套房，投资加自住，手上准备首付资金60万，可能少了点，因为总价越高还款压力越大。请问广叔买那里投资潜力大些，目前看中茶山新盘万润金轨广场，距茶山地铁700米，单价2万毛坯，是否可以入手，比较看中后期茶山双轨规划，谢谢

回答：你好。茶山目前还属于松山湖片区的价格洼地，有来自松山湖核心区的外溢，由于自身双TOD加持，而且距离东城近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。万润金轨广场可以考虑。

提问：广叔您好，新人首问。东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。

鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：广叔好！坐标东莞石碣，三口之家，想改善住房，不知买哪好？东莞城区3万/方，太贵！江龙桥旁，金众江悦府，复式，房型不错，位置好像偏了些。石湾龙湾天元，毛坯，均价1.2W，红海大桥开通后，离石碣还算近！石碣镇内，价格约在1.8W左右，利丰华府，中洲里程，卓越弥敦道，哪个好些？不知道要怎么买好！深圳出台政策，东莞房价是不是又要涨了？有一房贷，现金100W，想买120平左右，请指点！谢谢！

回答：你好，金众江悦府位置有点偏了，然后复式的房型，一般不怎么推荐，长期改善居住，体验不太好。石碣镇内，相对更推荐卓越弥敦道，长期升值潜力更好些。深圳出台政策，对东莞是利好，但是不一定又涨，如果东莞再涨，又会出一系列措施，到时候降温之后入手也不晚。所以先别着急入手，改善本来不能太急。多观望下，多看几套。

提问：你好广叔，想在南山买500万以下的3房，2017的时候在松岗买了一套3房卖了，松岗的通勤距离太远，吃不消，现在想换到南山或者宝安，宝安的豪宅线太低，税费扛不住。这个预算，南山有得选吗？

回答：你好，抱歉南山别说500w以下的三房了，像样点的两房都快没得选了。宝安很多选择，尽量靠近地铁1、11和在建的12号线一公里范围内的次新盘，还可以选到。你买三房的目的是自住还是投资？有无其他地段、学区和居住品质的需求？宝安的税费有方法可以避开一些

提问：广叔好，15年出贷款购买了保利茉莉公馆，94平房子，现在手上有80万子弹，我和先生在深圳工作10年了，小孩的2岁，先生36岁了，想回武汉，我想留深圳，也想问您如何用这子弹投资，方向在哪里？

回答：你好，未来如果打算在深圳继续发展，建议买深圳。保利茉莉公馆做截断抵押融资，子弹扩充到150以上，入手一套刚需上车盘。深圳淘笋板块：南山：前海南山中心区西丽宝安：碧海西乡沙井福田：侨乡福田中心区龙华：深圳北站上塘现在价格已经虚高，不建议盲目上车，开发多渠道寻找笋盘。

提问：你好广叔，一直珠海工作，所以房产也全买在珠海了，两个贷款资格都用在珠海了，目前有套16年全款买下的珠海楼价值215w左右的107房三房，我16年195w买入的，预估2021年才能有个较好的回报(利好2020到2021才能兑现)，目前番禺有一套了，昨天发现您的公众号，对老黄埔的发展非常看好，所以想卖一买一投资金碧花园的二房，但是，又怕两边不到岸，因为我的回报周期定在2021年前后，107方换60多方，置换成本太高，您可以给个建议吗主要我没有贷款名额，只能全款投资，不能杠杆了。

回答：你好，我的建议是：不卖番禺的，尽量不卖番禺的，然后找房票去买所谓的老黄埔的，因为上了车再换车成本很大，建议直接找房票再买吧

提问：广叔好，子弹100，年收入30多，工作分别在科苑和蛇口水湾，小宝一岁半，需要考虑到宝宝读书，想要居住面积大一些，我是否要考虑买到光明？广叔您有适合的楼盘推荐么？

回答：你好，考虑到通勤时间，不建议买光明做空中飞人，加上现在光明也不便宜了，板块利好兑现时间长，不适合现阶段的你。 100万放杠杆sfsd可以到350万-450万自住你的收入基本是可以覆盖的如果自住350万-400万可以在西丽和宝安翻身西乡买个标准两房。如果投住分离可以买南山的学位房，未来小孩读书解决.自己在租大一点的房子住，自己的房子出租。

提问：你好广叔，本人也准备在深圳买房，投资兼顾自住。目前的月收入15-20万，子弹250万，想购买一套600万左右的2房或3房。首选福田、次选龙华。可以不考虑学位因为是未婚，请广叔提点一下购买哪些位置合适？谢谢！

回答：你好，福田板块可以关注保税区、皇岗、石厦、梅林、八卦岭板块。龙华重点关注红山和上塘板块。2019年深圳上车盘普遍的门槛提高了，如果未来1-2年能稳定15万+的月收入，我更建议入手700万以上的住宅产品。从投资的角度看，首选南山，次选宝安和福田。

提问：广叔你好，想买个1500万左右的学位加自住房三房或者3+1，重点关注福田香蜜湖和南外高新及南二外，如果考虑未来增值的话推荐福田香蜜湖，还是南山高新？另外手上还有一套世纪春城四期的四房，不知现在是否需要出手呢，谢谢！

回答：你好，把南山区学校主要分以下等级：1、绩优持有型南二外、南外高新。2、创业上升型学府中学。3、稳扎稳打型麒麟实验、育才三中。4、持续衰退型南外文华、育才二中、北师大附中。5、黑天鹅型南海中学。6、非地段但成绩优秀型北大附中、南山中英文，福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，就比如香蜜湖的明德实验。你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域，香蜜湖偏成熟，但是有学位加持涨幅不会差。如果是追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下，世纪春城考虑置换可以出手，如果单纯变现就没必要了。

提问：你好广叔，我现在拥有龙岗深业一套大平层和龙岗依山郡学位小房一套，现在主要想抛掉龙岗的房子到龙岗以外地方居住，家里有俩小孩且都有学位需求，不太想去南山，看了圣莫丽斯B区房子比较喜欢，不知道价值如何？想问问广叔怎么看？谢谢。

回答：你好，圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了，整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，所以自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。

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