东莞楼市:这类楼盘价格被严重低估,但是普通人却看不上!

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提问：广叔您好，东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：您好广叔，新人一枚，最近房价上涨，老婆有一年社保，目前想在东莞买一套房，投资加自住，手上准备首付资金60万，可能少了点，因为总价越高还款压力越大。请问广叔买那里投资潜力大些，目前看中茶山新盘万润金轨广场，距茶山地铁700米，单价2万毛坯，是否可以入手，比较看中后期茶山双轨规划，谢谢

回答：你好。茶山目前还属于松山湖片区的价格洼地，有来自松山湖核心区的外溢，由于自身双TOD加持，而且距离东城近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。万润金轨广场可以考虑。

提问：广叔您好，再次提问：坐标东莞想入手鹏瑞天玥自住改善生活。今天又去看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮忙分析二者的利弊及未来升值空间？多谢！

回答：你好。鹏瑞天玥稍微安静一些。国贸盈台后在豪华商业区，近鸿福路地铁口，生活会便捷一些，但自然的生活也没有那么安静，显得有些嘈杂。看个人偏好吧。论升值潜力国贸盈台会大一些。

提问：广叔好，我是第二次提问了。家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：你好广叔，我们住南城，一套是家婆买的，我们目标明确，就想二套投资，手里只有40W，但是东莞房价太贵，中介推荐惠州石湾美的旭辉天地，那里附近很多学校，上周末跟老公去看了，觉得环境还行，带装修，1.3W每平，看中98平的三房，总价135万，首付42元，剩下的商业贷，利率要6点几，我已经付了2万认筹登记金（到时候开盘不合适可以退）。请问美的旭辉那里值得投资吗？如果不值得，请问在我手头的预算基础上能够买东莞还是东莞周边哪里的房子？我很迷茫，怕买错，但是又不想把钱放银行，放在楼市上就当存钱，我老公经常剩不了钱。

另外，看到您今天发的文章说投资建议买二手房，那我是不是应该往二手房的方向去选？新房带装修的，到时候出租还是要买家电什么的才能出租吧？这里又是一笔钱，还不知道好出租不。请广叔指点一二，感激不尽！

回答：你好，第一、惠州自住可以买一套，纯投资不建议，中介在拉你入坑。惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。

第二、投资建议你把仓位还是放在东莞，目前可以关注松山湖周边的大岭山 大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是凤岗板块，承接深圳的人口外溢。目前东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘二手次新笋，即买即租，也可以减轻部分还贷成本。

提问：广叔您好，向您请教一下我这种情况应该如何配置房产. 我的情况是这样的，夫妻双方深户，深圳有一套房在供 ，打算长期持有，珠海斗门有2套房在供，目前珠海房产是否应该出售配置到深圳或者珠海香洲区。现在是否是出手时机?目前看了深圳大运一些楼盘和坪山高铁站和坪山围一些楼盘，有意向深城投中心公馆和坪山恒大城和财富城,能否点评一下这3个楼盘?坪山这个片区和龙岗大运和龙岗中心三个片区应该如何选择，谢谢广叔!

回答：你好，珠海斗门天量供应，表面看起来价格不高，但长持价值不大，趁深圳平稳期尽早置换。 你的总预算应该在300多，三个片区大运价值最大，但这个总价只能买到大运的边角料，如中海康城之类，被大运城邦常年压制，龙岗中心竞盘太多，只有一个字稳。 既然是投资，就不妨稍微放手一搏，在坪山中心区选择，财富城和恒大城各有长短板，还有14号沿线楼盘也值得关注。

提问：内环老破小能不能买？

回答：只取决于两点：价格是否便宜，和是否有核心资源。老破小因为房龄老旧，居住体验和楼盘品质早就与它无关，人们之所以愿意买老破小，主要还是因为它总价便宜能上车，或者它有医疗教育和交通的核心资源，虽然居住体验一般，但生活方便总归是个加分项。最近有个政府新闻，说老旧小区改造即将提上日程，经过政府推进的旧改翻新之后，老破小或迎来下一轮的重新估值。南京老小区翻新前不到3万，翻新后单价4万多。

提问：您好广叔，坐标广州。问下广州海珠区琶洲有一套楼梯旧两房，大概200-250。 等值更换选择哪里?我们在清远有一套按揭的房子，如果还清贷款后想在广州以首套房的资格买个二手房，能抹房查嘛

回答：你好，思路正确，海珠区老房子不是很优质的资产，交易成本也不高。广州ZF很不重视老市中心。车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔重点关注，这几个区域也是广州最有价值的区域，上车的盘不少。买入后出租，也可以缓解大部分月供压力。远清的全款房在广州查不到。广州算首套，但是处女贷已用，只能全款抵押买入，或者通过gpgd降低首付。

提问：广叔 你好！ 最近在看房， 思绪比较乱，请教一下： 首付200W现金，3成，总价600W左右，投资为主，学位要6-7年后才用到。 目前这种状况 考虑有学位加持的华景新城板块，保值增值， 比如信华，华港，芳满，陶然等， 还是考虑即将腾飞的的琶洲板块， 会展西岸，雅郡等， 员村的美林海岸也不便宜了，老黄埔也涨得很猛了， 现在的价值洼地是牛奶厂， 如龙湖原著， 中海康城？ 5年内应该会抛出，从投资的角度看，目前哪个效率高一些呢？ 劳烦指点迷津， 先拜谢了！

回答：你好，600-700万，且6-7年后用到学位，那么就要把目光放在“纯投资上” 这几个板块，首先建议排除的就是华景，其次是琶洲（因为单价贵）剩下的我觉得要不买金融城、要不牛奶厂

提问：你好广叔，请问你是怎么看待大学区制和学校集团化的呢？对南山、福田的中尾部学校是否有利好？我是刚需，已付咨询.费了。谢谢广叔的回复！

回答：你好，学校的发展史还是要回归来看生源、师资、政策。本部总是会比分部好，普通学校加入名校集团化，无论长期还是短期都是个利好，对师资团队和教学理念会有升级提高。至于大学区，对福田、南山中尾部的学校来说也是个利好。除了原有的学校外，多了一个全新的选择；无论市场的资金还是教育的发展，新校更值得期待。

比如南山区没有市属学校，但是教育集团化做得非常好。有很多其他区没有的众多九年一贯制学校和单一的学区。有南二外集团、南山外国语集团、南山实验集团、招商育才集团、深大附中集团、南山文理集团等等……这些学校有的是后起新秀，有的是老牌名校；市场资金更看好新学校，新的教育理念。比如科华学校，和接下去要建设的未来名校。

提问：广叔你好，子弹有限总预算350左右。方案1、罗湖区松泉公寓56平，松泉公寓住宅性质，带翠园中学东晓分部的学位，中介说有可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位，其实也不必须，因为已有其他学位，不知道棚改有没可能? 方案2、龙华区锦绣江南72平，赠送一个48平的大平台。我看中了住家舒适，而且赠送大平台，以后也可能自住，但是好像不怎么涨价。八年内都不会自住。能帮忙分析一下这两个方案吗？特别是锦绣江南有没有补涨的可能？谢谢！

回答：你好，1、松泉公寓拆迁已经传了很多年，不太建议现在去接盘。2、次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高，楼龄社区老、地铁远，也没有好学位。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能会更适合。

提问：你好广叔，我目前不在深圳，我春节前在深圳投资了一套城市天地，但随着对深圳的了解，我越来越觉得当初买罗湖是错的，后来越想越气。可以简单说一下它的价值吗？我好多朋友都说罗湖不好，有点慌！广叔怎么看？

回答：你好，您可以放宽心，我们通常不建议罗湖是因为产品落后，户型过时，并不能全盘否定所有罗湖房子的价值，尤其是东南西北中都缺的上车房。如果只是受限于预算的话，买这个楼盘并没有错的，这个盘在我看来就是福田的花好园，南山的深蓝季节，宝安的花样年，典型的小资上车盘，换手率虽然高但是交易很活跃，客群多为追求精致生活的年轻人，装修也多清新有格调，这点和走进去满眼狼藉的租金盘区别很大。 另外，罗湖的租售比是非常高的，楼市盘整期，租金就是护城河，状态持续越久，高租金的房子越占优势。

提问：广叔好，刚卖掉自住房租房住，手上400w左右，想买800-900万改善四房，小孩2年后要上学，主要考虑龙华上班近。本来想等壹成中心11区开盘，但学位紧张，最近部分一类业主也被分流，未来全部入住可能更加紧张。现在面临选择，1. 继续等壹成中心11区，旁边中洲旧改开始拆了，不知2年后能否建成一期和先建一个学校。2. 转向上塘、梅林关的二手房，玖龙玺四房价格很高了并且户型不太好，尚俊建议考虑吗？3. 等上塘新盘，最快的应该是玖珑悦要9-10万超预算了，另外这个价格值得入手吗？ 请问广叔的建议？

回答：你好，这个总价，不一定要死磕龙华哦。 2016年，上一轮大涨之后，深圳关外放了两颗大卫星，一个是宝中，一个是红山，同步破了七万，闪瞎了老深圳人的双眼。 2020年，这一轮大涨之后，宝中冲到了12万，红山上塘普盘还在8万多徘徊。 上次大考的优等生变成了这次大考的差生，世事就是这么难料。 上塘的尚峻，虽然看起来很美，但涨幅并不理想。 小1000万的标的，如果不是非龙华不可，我建议不妨放眼整个深圳。

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