东莞楼市:首付200万投资最佳楼盘,无非这些

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔你好，本人东莞有两套房，前天去看了增城的时代名著（21号线山田地铁站旁），总价200万均价2万，是否值得投资（3-5年）增值空间是否可以？怕到时不好出手，看了报道增城很多房价下调！现在住在金域中央（东莞南城）叠院，有一套百悦尚城的房子出租，是否把百悦尚城房子卖了，加钱买一套海逸豪庭的别墅以后居住？还是拿着现金再去东莞买二手房做投资，哪个小区可以投资？谢谢

回答：你好。时代名著在增城朱村，地铁21号线山田站，周边配套欠缺，适合中长期投资，短期不是很理想。百悦尚城在南城车站，地铁蛤地站，还有潜力的，建议继续持有。别墅自住还可以，投资涨幅较慢。

200左右可参考：

长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

常平：绿地大都会、碧桂园常平首府

提问：广叔您好！本人东莞户籍，东江之星有套住房，月供6000，另有现金150万，想投资一套房子，1、您觉得黄江有投资价值吗？黄江保利和光尘樾值得入手吗？黄江还有哪些盘值得投资？2、常平的翔龙天地、万科城怎么样？3、150可以在大朗可以关注哪些楼盘？4、这些区域哪个最有潜力？

回答：你好。1、黄江属于临深区域，有一定的投资价值。黄江保利和光尘樾，目前地铁1号线在建，周围配套欠缺，投资需要持有较长时间。还可以看下碧桂园翡翠山、中信红树山。2、常平的翔龙天地配套相对好一些，万科城靠近高速，周围多工业厂房，不是很建议。3、150的话大朗可以看松湖朗悦、万科金域蓝湾、远大城市广场。4、个人建议首选环湖大朗，次选常平

提问：广叔，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH ，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享

回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。

提问：你好广叔，我预算在600万以内，需求三房，希望学位排名在全市50名左右，交通最好有（或未来有）地铁。目前已重点关注的盘：1.桃源居（世外桃源）；2.金地梅龙镇；3.城投七里香；4.金地名津； 以上四个楼盘，您的建议顺序是什么？如有其它更好的推荐，烦请告知，多谢！

回答：你好，桃源居的中澳实验成绩比较好，桃源居在西乡的边缘区位，社区巨大，房源居多，我一直把它类比为北京的天通苑，属于易横难涨的类型。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 金地名津这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。 这几个盘可以优先金地梅龙镇。

提问：广叔您好，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比最高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。

但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：广叔好 请问宝安中心区的西岸观邸小户型怎么样 宝安实验的学位怎么样？

回答：你好，从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安排名top3，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，这几个盘也是上一轮的领涨盘。 但一街之隔的翻身宝安实验学区，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 如果是单纯考虑学位，翻身的性价比会高很多。投资更倾向西岸观邸。

提问：你好广叔，问个大家最近比较纠结的问题，目前全国一二线省会，从上海，福州，广州，南京，到内地二手房都在跌，深圳涨价据说是业主和中介恶意挂高价出货，成交并不多。房价是否真的到顶了。国家也持续强调摆脱 房地产依赖，周围人手里基本上都三四套....综上，投资房产是否面临将来亏本甚至难以出售的情况?

回答：你好，深圳涨价据说是业主和中介恶意挂高价出货，成交并不多，这句话从何谈起?深圳核心区至少涨了20%，看看成交数据再说话。城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。外部环境这么严峻的情况下，不可能出现房价暴涨这种深化国内矛盾的情况，即使是货币角度的放水，也都是定向的，不可能大规模流向楼市。这个情况下去，明年30%都是问题!我们该怎么做?怎样抵御通胀?怎样应对变幻莫测时局?难道是买股票?数字货币?期货?保险?

我的做法还是买房，我们考虑清楚三件事:1.如果明年不涨30%，是不是就不买?或者明年不涨30%，能不能撑得住?假如明年没涨，后年涨50%呢?2.通过技术手段，通过多踩盘，买到被低估15%的房子，明年再涨15%，是不是就能实现30%的涨幅?3.如果持续观望，有没有踏空的风险?征信更新、三价合一，虽然能抑制房价过快上涨，但也增加了后来购房者的购房成本。我认识很多朋友，都是为了买房，有的人做好资金规划，选对买房区域、楼盘，很快下手，有部分人比我看的房子还多，却迟迟下不了手。永远是刚毅、果敢的第一种人更容易在楼市挣到钱。

提问：广叔，你好！我是昨天问珠江新城买一房的，看中的是58方粤海丽江的一房一厅。您推荐的中怡，我也看了，500万差不多可以买个带阳台的两房60方了，学位肯定是中怡好，但楼龄和位置肯定是猪城胜出。天河北已经是过去式了，金融城才是未来，是否粤海丽江更胜一筹？完全不考虑自住，就是打算女儿十年后毕业到结婚这段时间自己住的。

回答：你好，其实买小面积的话，我倾向于买一个带学位房的房子，后续接盘的人多，华阳壳还是很多人喜欢的，很多人特地买一个中怡小面积的学位房，然后在里面租一个大房来享受 珠城虽好，学位一般的1房始终不是主流，前天VIP群哪个小伙伴就说自己的猪心一房不好卖了，毕竟是错配 500万更建议买个3房，3房始终是优选。 要学位的话那就来个顶级学位房

提问：你好广叔，请问你是怎么看临深的东莞长安的别墅的？比如莲湖山庄，万科紫台？

回答：你好，东莞微观上都不太熟悉，深圳楼市都已经够我喝一壶了，这一波深圳和东莞都出了新政，市场要冷淡一段时间了。个人建议：深圳值得买的别墅都不多，更别提东莞了。但是一定买东莞别墅的话，松山湖片区自住还是可以考虑的，逻辑类似于深圳湾；虹吸整个城市的高净值人群，其他区域的就不要考虑了。

提问：你好广叔，刚需四房打算在龙岗这边买。看了那么多只有星河时代，名居广场，天健现代城，君悦龙庭这几个小区几套房比较符合我的预算和学位，在总价相差不多的情况下，哪个小区更值得入手呢？星河四房都是双拼是个硬伤，学校的话这几个小区都可以接受，当然如果能越近越好。谢谢！

回答：你好，从小区来看星河时代的综合指数最高，双拼房不好转手但是自用性价比高。天健现代城外墙显旧，板式楼但是户型就不是很实用了。君悦龙庭纯改善型小区，保养也不错但是放出来的好户型很少，楼龄也是个问题。名居最新可周边都是民房，而且刚需户型比较多。可以对比下颐安和学府道，虽然不是很看好华南师大能成为名校，但是生源不会差而且学校也在花重金请广叔。

提问：你好广叔，请问我们汇宾广场有套99平红本在手，在同小区订了一套130的，中介建议不建议我们出售99的，建议抵押这个99平，同时出租，同时持有两套，月供能力3可以，请问如何操作比较好？

回答：你好，汇宾广场 典型的两梯八户老大楼，朝北户型沿马路很吵，外立面也不耐看，优点是地铁即将开通、带南海中学学位。 塔楼，楼龄老，无社区花园，户型不方正，都是硬伤。 南海中学，只是二类中流，被热炒只是因为前海自贸区火了，学校本身并不过硬。 考虑未来升值和保值，有1套自住即可。 出手99，置换更有潜力的板块。

提问：广叔你好，请问一下宝安坪洲地铁口的财富港大厦纯用来做投资怎么样啊？我感觉这个盘租金还是比较高的。可减轻月供压力，首付计划70w，现金流可供3到5年。请广叔指点一下。

回答：你好，既然你本身现金流可以支撑3-5年，那又何必考虑这种租金盘呢？这个租金盘不太适合住家客群，投资客入场关注的也是低首付和高租金，涨幅慢，现在看来这种资产的回报率并不高。

提问：广叔你好， 我是首房首贷 ，工作在宝安福永，家庭有两个小孩，小孩一年级，大孩3年级。 我们的需求是能兼顾学位和自住 ，预算600w以内， 请问是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请广叔给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村呢？感谢回复。

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:首付200万投资最佳楼盘,无非这些
在深圳,200万首付,在宝安区投资新房还是二手房合适?
东莞楼市:这些房子最受欢迎,内行人抢着买
东莞楼市:中长期投资如何配置?看看内行人怎样操作
东莞楼市:未来楼市方向已挑明,这些区域的房子不要碰
东莞楼市:房产投资的主要看这些,切记量力而行
东莞楼市:想投资买房,却不知道哪些楼盘有潜力?
东莞楼市现状:为何这些热门板块房价不降反而上涨?
东莞楼市:东莞升级调控后,这些房产不要碰,直接亏损!
北京楼市:首付一百万,这些地段可以选