东莞楼市:中长期投资如何配置?看看内行人怎样操作

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提问：新人首问：广叔您好！目前本人在东莞2套三房，南城西平景湖荣郡自住，东城万科中天城市花园出租，有120万贷款未结清，东莞还有新房房票，目前手上首付90万，可考虑总价270万以内的房产做中长期投资。

1.近几天看了茶山金融街，寮步保利卓越中环广场，光大松湖云台，都不太满意。2.请广叔推荐一下适合我自身情况的投资板块和楼盘，谢谢您！

回答：你好。西平景湖荣郡区位不错，建议继续持有；东城万科中天城市花园，地铁1号线在建，近同沙公园站，建议继续持有。270w，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好！请教下我在东莞万江有二套房，一套自住价值三百多万，一套楼龄比较长的江滨花园在出租，是建议继续租还是出售呢？另计划以小孩名义投资一套，价值二百万左右，中堂浅水湾与增城石滩金众江悦府二个楼盘选哪个楼盘好？另不限购的城市肇庆与惠州值得投资吗？谢谢

回答：你好。江滨花园在万江华南摩尔，1992年的房子，楼梯房，也不近未来的地铁口，这种老旧楼梯房未来是要跑输的了，建议出手置换。中堂浅水湾景观还可以，但周围环境一般，总体价值一般，整个水乡片区交通是“硬伤”，未来改善还需要时间。金众江悦府，周围较荒，缺少配套，也没地铁。目前石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。整体看金众江悦府不建议。肇庆和惠州都不建议。200左右可看下这些楼盘：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，本人现在东莞樟木头雍景花园有1套地下3房，东莞和深圳还有购房名额，想投资或自住的，看了几个楼盘，保利领袖山顶楼复式，有点超预算，但还是可以接受的，星岸也看了，感觉也还行，想问一下樟木头那个楼盘自住和升值空间比较大，雍景花园建议出手还是继续持有

回答：你好。雍景花园周边多山地，西边铁路线东边高速路，工业厂房较多，价值不大，建议出手。保利领秀山也在同一片区的，没有什么配套。如果买的话考虑星岸吧。樟木头看下中惠香樟绿洲。

提问：你好广叔，本人夫妻名下两套房（东莞和广州还各剩一张房票）一套自住（东莞），一套南沙区地铁口欠款90万（月供8k，在租2.7K/月），现手上子弹160万，想再投资一套房子，但因家庭年收入不高，最多能承受200万以内的。想请教广叔，东莞大岭山和长沙（没有房票，看好一套法拍房）或广州偏点地段，投资哪里好？另外请问东莞哪个区域投资回报最高？谢谢！

回答：你好，首先不建议买法拍房。法拍房套路多，法拍房的玩法不是公开去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。流拍，流拍后处置，判决过户…… 法拍的成本，不是挂牌价。打点官司，执行时间，清场，债务，户口……每一步都需要钱和精力。拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300，如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。

如果说你只能承担总价200，东莞可能更适合你。东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金松山湖是东莞重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。东莞投资回报率高的楼盘 详见内部分享

提问：你好广叔 坐标深圳 首套 7月预产期 有必要现在考虑学区房吗？自住，刚需。总价考虑350左右。这样的价格，感觉罗湖的学区比如东门深圳小学学区会比福田，南山性价比高，总是举棋不定，渴望得到指点。对孩子未来的教育很重视。

回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择。罗湖除了学位房，整体跑输。罗湖未来并非发展热点，随着生源老化，即使是学位房 长持可能会跑输大势。 孩子几年后才入学，买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择哪个小区可以用排除法

提问：广叔好，600万现金，广州首套非首贷，可以买2套，纯投资，有以下几个设想 1.600万做首付，上珠城中海花城保利心语3房等标杆盘，单价11万多，月供没问题 2.上东方新世界，东逸花园三房，单价8-9万 3.上鱼珠美林湖畔盈彩美居等3房买2套，单价5-6万 能否帮参谋下？我觉得同面积同资金下，珠城的涨幅要超过鱼珠两倍以上才划得来，是都鱼珠的收益率更好一些？

回答：你好，如果纯投资，您说的这几个区域都是没问题的，只是说珠城的涨幅要超过鱼珠的两倍，这个难度实在不小，几乎不可能，5.5—11，那么珠城的11万单价要涨到多少?? 我是觉得，如果您有两张房票，结合贷票情况，全款买一套珠城，抵押出来差不多首付3成，之后再去买一套鱼珠的（也要看资金量大小），看看是首付几成，是走按揭路子，还是全款再抵押

提问：您好广叔，玖龙台二期值得入手吗？颐安五期相比呢？还有颐安的二期回迁房？这三者如何选？资金方面均不考虑的话。

回答：你好，玖龙台作为光明最优秀的楼盘，二期即使开到六万一样值得入手。但光明注定是长线投资产品，三年内的收益不会太理想，比如这一轮光明涨幅就有限。 颐安是龙岗标杆，产品没问题，但会受区域大势拖累，涨幅受到抑制。 纯投资，总价600万，我认为还有更好的选择

提问：您好广叔，深户二套，打算买福田学区加自住的二手房，预算600万首付，有好的建议吗？考虑香蜜湖和红荔村。

回答：你好，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。香域中央公馆跟中旅花园也可以关注。 二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成。具体推荐分析参考内部分享！

提问：您好广叔，目前有300万的总价预算，刚需买房，请问在万博和老黄埔有什么适合的标可以入手吗？

回答：你好，选对了板块，基本上潜力不会低。楼盘来来去去也就那几个，建议找那种有地铁的，然后带电梯的花园小区最好有个学位的商品房！

提问：广叔你好，我爱人名下有一套房在前海，14年的时候买了观澜金地鹭湖一号三房，是在我的名下，因为观澜太远了，现在想把我名下的观澜房子置换一下；因为也只能5成首付，考虑到置换成本较高，所以一直犹豫不决； 感觉碧海的价格太高了，一直下不去手；按我们的首付只能买到阳光海2+1房80平左右；还有同小区金地天悦湾双拼100多平680万左右，我老公很心动，但是感觉短时间内无法入住，至少要再过10多年左右才过去养老住，后面就纯养老住宅； 请问如果置换到前海，阳光棕榈园或附近小区，也是看好前海发展。广叔觉得呢？

回答：你好。观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨得快地，稳定的。金地天悦湾投资暂时回避。阳光棕榈园： 南山前海北板块、前海学校、02年老社区、楼电混合社区，刚需两房价格已经上去了，最便宜的还是楼梯。跟星海名城、前海花园的逻辑一样，太平庸了，没亮点。深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 投资可以重点关注前海和碧海。

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