东莞楼市:手握两套房,如何实现资产最大化?内行人说出标准答案

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提问：广叔，您好！新人请教：夫妻两人东莞工作生活，目前一套东城中信凯旋城138平米的3房，一套金地城南艺境双拼别墅，子弹200，尚有一个深圳购房资格（首套，但有贷款记录），只能贷五成。请问：1.现有的这两套房产，前景如何？2.应该怎样做资产配置？3.深圳购房，主要用于投资，这5-7年大概率不会居住，请广叔推荐、指教！谢谢

回答：你好。1、中信凯旋城区位不错，还有潜力；金地城南艺境自住还可以，离地铁不是很近，这个片区有点孤僻，双拼占名额，流动性也较弱；2、双拼别墅自住可保留，不自住可出手置换。3、五成能买个400的房子，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔好！赞同你说的常平玖珑湾好过寮步金域东方。小孩目前在大朗中心小学读四年级，很快要读初中。如买玖珑湾，然后我太太户口可否落在大朗？（因为公司在大朗）这样小孩可否在大朗读初中。因为常平要搬迁。望指点！谢谢！

回答：你好。你们现在在大朗应该有房子吧？买房不一定要把户口迁过去，保留在大朗也可以啊。

提问：广叔好，说下我的基本情况：目前可调配子弹约80-90W，现有住房1套（商转公进行中）月供4500，装修贷余额9W左右（月供3333）2022.12月可结清、想再投资（兼自主）一套。1.投资1手楼还是2手、希望能尽快出租，缓解房贷压力。2.2套房产总价160-210W之间在东莞可选择空间有哪些？目前看了常平星汇常一居和常平的金地名京、2个楼盘总价相差大概40W左右、比较纠结选哪个？3.如果考虑纯投资，东莞及周边有哪些楼盘可以推荐？盼复！感谢

回答：你好。1、一二手都可以，还得看性价比吧，二手选择较多、灵活；一手交房时间长，选择较少，部分楼盘还有溢价。2、星汇常一居旁边的铁路线多，噪音大。金地名京各方面都还可以，生活便捷，可以考虑。3、这个价位东莞最好。可参考其他选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，目前持有房产宝安老中心的冠城世家120多平平层，丽景城一套200平顶层复式吗，目前觉得自住尚可。请问值得继续持有吗，以其中一套筹集资金打新海德园可行吗？

回答：你好，冠城世家老宝安(新安)片区老牌高端住宅(另一个是同为鸿荣源开发的鸿景园)，5号线灵芝站(在建12号线在此交汇)。住宅共有7栋。 80-110左右小户型，2-3房； 140-170多平户型，3-4房。 附近配套有海雅缤纷城、灵芝公园。新安湖小学、宝安中学集团外国语学校大学区制。中学为新安中学。 总结：考虑周边环境，总价限制等因素，不如选择宝中三房、碧海大社区，毕竟它离老翻身有点近，多少都带一些翻身气息。 丽景城 周围农民房较多，短时间内不会有大的变化，改造难度大，9公里可到达南山核心区域，未来有地铁12号线，目前地铁较远。周围缺少大型商业。 优：1.鸿荣源品牌，大花园大社区绿化率高 2.单价低 劣：1：面积大导致总价过高 2：外墙显旧 3：车位严重不足 可以考虑出手一套，置换核心板块 海德园值得打新

提问：您好广叔，新人首问，目前深圳工作，子弹40，想投资临深板块 想向广叔请教：1.买哪里-城市及区域：目前觉得东莞性价比比较高，之前有看过东莞主要有凤岗/塘厦/黄江，但凤岗现在已经很高了。塘厦/黄江这两个区域，哪个区域比较适合现有资金条件，性价比对比如何 2.买新房还是二手房 3.如何衡量买哪个楼盘：楼盘商、交通、学区、面积、小区环境、车位等？不同因素的重要性 4.首付资金筹措和贷款策略，目前首付可能存在不够的情况 5.广叔是否有具体的楼盘推荐

回答：你好，1.子弹40，坐标深圳，可以优先考虑临深城市东莞，东莞更适合作为深圳的后花园，优先买塘厦。塘厦，在临深第一层面。是东莞东南临深片区核心区域，毗邻深圳龙华区，能共享深圳城市城市教育医疗配套资源。塘厦中心区规划较好，镇中心区经济、交通、医疗配套设施好，是临深比较看好的价值投资之地。买临深也不能只看临深的距离，还是要看城市发展、规划来分析，作为东莞未来发展潜力最大的TOD区域，塘厦的环境和发展相对要比黄江好。

2.投资建议二手次新带精装更好，买入即可出租，避免新房2年资金空置期，如果是自住，可以买新房。

3.你说的那些因素，从投资角度看，首先选对地段，其次临深最重要是交通，地铁沿线，最后才是楼盘，至于其他因素作为辅助，不是核心。

4.首付预算不够，买二手房可以适当gpgd，降低首付款，贷款时间贷足，优先选择30年等额本息。

5.二手笋具体需要自己实地去淘，重点还是沿着地铁线淘二手次新，房龄控制10年以内。

提问：广叔你好，怎么看华师的房，未来10年左右居住需求在华师里，450万左右只能买得起很破旧的那些，在考虑要不要将母亲名下南沙全款两房卖掉，然后用老人票接力贷入华师。但是担心十年后房子会不会老旧得没人接盘？求建议该换还是继续租？

回答：你好，如果生活圈子在华师，从自住角度来看，没问题，看手上的钱多少，再来决定是否要把南沙的房子卖掉吧，不过从长远来看，南沙的房子应该卖 华师校园里面的房子，未来10年其实也是没问题的，可以买

提问：您好广叔，如果预算两百万在广州市区买二手房，需要交通便利，是买地段好的大点的楼梯房，越秀区可能近三十年的楼龄，还是小点的电梯房，大概也只能买到二十年楼龄，自住为主，头几年想出租。电梯二手房看了下单价，荔湾区和海珠区还有些三万多的二手房。天河市中心上班，通勤时间要考虑。也考虑买黄埔的房子，相对新且单价低点，但是出租率不知道如何？

回答：你好，老破小能不能买关键还是要看地段和价格的性价比。老破小存在的基础，缺一不可，1、上车需求的挤压。2、大量无法转移的人口。3、低总价高得房率，低功能率。从这几点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。由于广州上车容易挤压不强，且人口转移。老破小无人接盘，并且中心在迁移，大多数都不执着于市中心地段，反而不断往外扩散去选择更新的品质更好的房子，广州现在不适合买老破小。黄埔建议可以考虑，扩容后的新黄埔，产业最牛的行政区，宜居宜业未来看好，买房投资核心不是出租，最重要的还是房子本身的升值能力。目前外籍人士在广州买房须在广州居住1年以上，在广州限购一套。但是贷款比较麻烦，二套房可以做2改1，首付3成即可。

提问：你好广叔，荔湾西关海现在房价好像很高，不知道还有没有升值空间，广钢新城纯投资可以买吗？

回答：你好，西关海景观很不错，中长期看依然是有潜力的。广钢板块规划层级高，规划也正在逐步落地，是比较典型的是学位，大盘的好处就是能增强周边各种配套，整体来说值得买。

提问：你好广叔，请问现在买回迁房风险怎么样？家庭已经两套了，所以想买回迁房，前几年看上了大冲的华润城才6万多，因为怕风险大而且没此项知识，并且要等3到5年才转到名字，现在感觉错过了，前几天跟朋友去看房，有中介跟我推龙岗和坪山的回迁房，但是不知道怎样，大师兄能指点一下吗？谢。

回答：你好，715新政之后，来咨询回迁房的也有很多朋友。回迁房可以不用名额，也可以不用承担房贷压力，但是适不适合你，要看你的条件和所处的阶段。在深圳这种最先进的房地产市场，房子已经具备了资产价值。限购短期内不可能放松，在这种市场环境下，既不想错过房产升值的机会，又不能买错房子。因此，懂得分析判断房产价值尤其重要。如果你名下2套房已经具备高价值，不需要优化再置换。这种情况下，还有闲钱，又没有好的投资渠道，才可以尝试回迁房。回迁房最大的风险是周期的不确定性，小开发商容易烂尾。我这里也刚好有安全稳健的资源，没有名额的情况下可以考虑。具体优化方案，要综合你的预算、收入、年龄、贷款资质等因素考虑。

提问：你好广叔，请问笋岗的旧改加上红岭路金融街概念，如果作为投资的话未来升值潜力如何？目前我手上只有200万左右的首付，想投资一套带学位的小两房，在龙华、福田有更好的选择吗？谢谢

回答：你好，自住可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，笋岗是一个重点旧改区，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街。可以关注笋岗、水贝、湖贝等旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，短期内比较稳定。考虑学位建议：现代之窗、福源花园、紫薇阁这样的小区带福田第二梯队学位。纯投资建议特发和平里、书香门第，福外南对口的学区。

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