东莞楼市:各个区房价都这么高,该买哪个区?内行人给出答案

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提问：您好广叔，本人东莞户口，现在东莞南城有一套房，还有房票，目前子弹充裕，想再在东莞投资两套房，本想买一套新房后再买一套二手房，但是新房抢购不到，您觉得是直接买2套二手房好，还是等一段时间买1套新房后再买1套二手房？目前看中的新盘有华润万象府和还不知道什么时候开盘的松湖深业项目。请问您有没有好的楼盘推荐？二手房有楼盘推荐吗？运河东一号怎么样？

回答：你好。我是建议二手淘笋，一手盘坑较多。具体还得看标的。万象府可以考虑；松湖深业也可以关注；运河东一号自住还可以的，小区环境好，但由于该区域较为成熟，缺少增量，投资不算最优选。

提问：你好广叔，目前东莞南城有套房自住，株洲经世龙城有套房想亏本处理，总价买了九十五万，想九十万抛售，用来在广东投资，比较有意向投资的城市是东莞，请问东莞哪个区现在纯投资潜力比较大？经世龙城的房子有没必要现在亏本处理掉？

回答：你好，株洲，环长沙，前两三年涨了不少，论潜力来说不如长沙，稍微弱了一些，经世龙城位置也较偏，周围都是工业厂房居多，建议出手置换。至于买东莞哪里，还需要计算下出手后手里资金一共有多少。

提问：你好广叔，东莞户口，现住东莞石排，现自住在三百平方带花园三层宅基地房，在2010年购入东江豪门98平方，房贷已还清，现在有子弹大约90万，主要想投资保值，现在打算想买准备开盘茶山龙湖金地98平三房二卫，是否合适?除了龙湖还有什么好推荐，帮忙推薦几个，谢謝！

回答：你好。东江豪门景观不错的，配套还可以；龙湖金地在东莞站边上，可能会有点噪音，总体可以考虑；可以看看二手，如东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，本人36岁，湖北人，深圳户口，老婆四川人，和老婆办了LH，都是研究生，在深圳南山2套房，一套科技园45平小房，市值600，贷款200，另外一套刚从布吉换到前海新盘，1200万，贷款750左右，手上没存款了，总房贷在4万左右，家庭收入税后140万左右，都是上班，短时间内可能维持在100～150之间，我想把小房赎楼抵押出来，套现200万，把贷票也用完，入手二线城市房产，之前考虑过东莞，成都，武汉，重庆，郑州，长沙，实地考察过成都，东莞，但成都限购，而东莞核心区域松山湖，南城这一波都涨起来了，现在没想清楚，是否再加杠杆？加杠杆的话，加到哪里合适？不迁户口和迁户口2种情况？多谢指点

回答：你好，平均月收入11W+，近几年收入稳定可以考虑继续加杠杆，但是要控制在70%以内，同时优化租金收入。 你考虑的这几个城市中 成都 武汉 郑州基本面都没有问题。但是都属于横盘或者阴跌状态，需要淘笋。 东莞价格高了，现在不宜入手。 长沙ZC太严，新盘缓涨 二手缓跌，近1-2年没有上涨可能。虽然价格确实是全国洼地，但是现在并不是最佳入场时机。 迁户口是最简单的方案。买完之后再迁入深圳。

提问：广叔你好，刚需首套，天河工作，目前在东荟城和时代春树里中间犹豫。东荟城350以内的小三房朝向楼层可能都不佳，350以内在春树里可以买到朝向楼层都不错的93平，您怎么看这两个楼盘？更建议入手哪个？东荟城的学位加成有这么大吗？多谢广叔～

回答：你好，你是刚需，那么对学位有无学位，如果对学位有需求的话，那么你的问题就不存在了，直接买东荟城好了 你是刚需，即使对学位没有需求，那么你也应该买带学位的东荟城，像萝岗这样的区域，地铁、学位、好户型、好物业，这几个因素具备的越多越好

提问：你好广叔，如何选择一千万左右的新盘纯投资？润四与沙井都不好抽，是否要另做打算？龙华马上有几个新盘准备入市，值得进吗？另还有一套西乡北的中粮澜山花园209平的自住房，一直涨幅很小，两年后通地铁，继续守还是换？换宝中是否太晚？海境界，临海揽山海德园之类的高档新盘，资金欠缺，必须以大换小，值得折腾吗？

回答：你好，在深圳，往往投资客（除了顶级投资客）买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多。 因为刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味。 而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资，结果事与愿违。 真正顶级的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。

总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 建议出手置换。 总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。 其次，关注几个南山集团学区。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南玫环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。 海德不会跑输，海德价格贵，有地段的因素在内。

提问：您好广叔，咨询一个问题。福田学位房，那个深高的那个学区啊，和那个实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际呢被打造成了那个办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，怎么看呢？ 因为毕竟是总价最低的，可是问题就是虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，那个从历史的申请来看呢，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道你怎么看这个问题呢，谢谢。

回答：你好，如果只是普通住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质何如，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。

提问：你好广叔，想找我亲戚代持都有深圳户口，他们lh状态，妹夫在外地有房有贷，女方名下什么都没，但他们3-4年后也想落户深圳，如果我用了他们sfsd，他们就算还清外地贷款在深也要付5成，他们很纠结，有更好策略吗？五成首期票算不算鸡肋，较好的方式不用？

回答：你好，较好的方式就是用你家妹名额做全款DIY，保住首贷，但目前口子还没开。只能和对方商量一下，看看他们是否愿意贡献出名额了。3-4后有没有别的方法破也不确定。5成不错了，多买几套之后你就会发现，5成名额也是很珍贵的。

提问：您好广叔，我们在横岗有一套房自住红本在手。工作在华强北，现在想红本抵押贷款买个550万以内的房子。可以自住带学位的小二房。南山10万的花果山小区太老怕后面没有升的空间。保税区也是10万。皇御苑就是学校一般。但是上班方便。我们希望月供不超2万。请帮我们分析如何选择！因为工作不用每天跑，所以通勤时间还好！皇岗村也有看，带学校基本八万九万。不知道选哪个有上升的空间！

回答：你好，如果自住，我建议考虑通勤距离短一些，每天省下的时间用来提升自己，赚更多钱，三五年后再换个更好的。花果山小区1993年的房子，楼龄太老，不建议。皇御苑自住还是可以的，学校确实一般。可以看下皇岗房子，近地铁，同时有皇岗中小学+水围小学，水围小学已变身荔外分校，皇岗中学也在升级中，有成为名校的可能。也可以考虑坂田

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